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  "id": "pgr-19272",
  "citation": "C-036-2016",
  "section": "pgr_opinions",
  "doc_type": "dictamen",
  "title_es": "Cantidad de viviendas en lotes internos con acceso por servidumbre de paso",
  "title_en": "Number of dwellings allowed on internal lots accessed via right-of-way",
  "summary_es": "La Procuraduría General de la República analiza cuántas viviendas pueden autorizarse en lotes internos cuyo acceso a calle pública es mediante servidumbre de paso. Concluye que, en ausencia de plan regulador, aplica supletoriamente el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU, cuyo artículo II.2.1 establece un máximo de seis lotes para vivienda unifamiliar cuando el acceso se da por servidumbre. Por tanto, la cantidad de viviendas unifamiliares permitidas es igual al número máximo de lotes fraccionados: seis. Para condominios, rige el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, que no fija un número específico de viviendas, sino que remite a la densidad y requisitos del artículo 46 de ese Reglamento, prevaleciendo sobre el Reglamento de Construcciones del INVU por su especialidad y jerarquía.",
  "summary_en": "The Attorney General's Office analyzes how many dwellings can be authorized on internal lots accessed from a public street via a right-of-way. It concludes that, in the absence of a local regulatory plan, the INVU's National Regulation for the Control of Subdivisions and Urbanizations applies secondarily. Article II.2.1 allows a maximum of six lots for single-family dwellings when access is via a right-of-way, so the number of permitted single-family dwellings equals the maximum number of subdivided lots: six. For condominiums, the Regulation to the Condominium Property Regulatory Law applies, which does not set a specific number of dwellings but refers to the density and requirements of Article 46 of that regulation, prevailing over the INVU Construction Regulation due to its specialty and higher legal hierarchy.",
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  "date": "23/02/2016",
  "year": "2016",
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    "servidumbre de paso",
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    "Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones",
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  "excerpt_es": "II.2.1 Lotes frente a servidumbre: Todas las parcelas resultantes de un fraccionamiento tendrán acceso directo a vía pública. En casos calificados, el INVU y las Municipalidades podrán admitir la subdivisión de lotes mediante servidumbres de paso, siempre que se cumpla con las siguientes normas:\n La servidumbre se aceptará en terrenos especiales en que por su ubicación o dimensión se demuestre que es imposible fraccionar con acceso adecuado a vías públicas existentes, utilizándose preferentemente para casos en que ya existan viviendas en el lote.\n II.2.1.1 En subdivisiones hasta dé tres (3) lotes para vivienda unifamiliar, se tendrá una servidumbre de tres metros (3,00 m.) de ancho. De éstos, noventa centímetros (0,90 m.) corresponderán a la acera. La longitud de una servidumbre de acceso a lotes interiores no excederá de 60 metros.\n II.2.1.2 Por cada lote adicional para vivienda unifamiliar se requiere un metro (1,00 m.) adicional en el ancho de la servidumbre, hasta completar seis metros (6,00 m.) de ancho.\nII.2.1.3 Frente a servidumbres solamente se podrá segregar un máximo de seis (6) lotes.",
  "excerpt_en": "II.2.1 Lots facing right-of-way: All parcels resulting from a subdivision shall have direct access to a public street. In qualified cases, the INVU and municipalities may admit the subdivision of lots by means of rights-of-way, provided the following rules are met:\n The right-of-way shall be accepted in special lands where, due to location or size, it is demonstrated that subdivision with adequate access to existing public streets is impossible, preferably used for cases where the lot already has dwellings.\n II.2.1.1 In subdivisions of up to three (3) lots for single-family dwellings, the right-of-way shall be three meters (3.00 m) wide. Of this, ninety centimeters (0.90 m) shall correspond to the sidewalk. The length of a right-of-way for access to interior lots shall not exceed 60 meters.\n II.2.1.2 For each additional lot for single-family dwelling, an additional meter (1.00 m) is required in the width of the right-of-way, up to six meters (6.00 m) wide.\nII.2.1.3 Only a maximum of six (6) lots may be segregated in front of rights-of-way.",
  "outcome": {
    "label_en": "Interpretive opinion",
    "label_es": "Dictamen interpretativo",
    "summary_en": "The PGR determines that for subdivisions for single-family dwellings accessed by right-of-way, the maximum limit is six dwellings according to the INVU Subdivision Regulation, and for condominiums, the Condominium Property Regulation applies without a fixed numerical cap, prevailing over the Construction Regulation.",
    "summary_es": "La PGR determina que en fraccionamientos para vivienda unifamiliar con acceso por servidumbre, el límite máximo es de seis viviendas conforme al Reglamento de Fraccionamientos del INVU, y para condominios rige el Reglamento de Propiedad en Condominio sin un tope numérico fijo, prevaleciendo sobre el Reglamento de Construcciones."
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  "pull_quotes": [
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      "context": "Conclusión 2",
      "quote_en": "For the subdivision of lots for single-family dwellings whose access to a public street is via a right-of-way, Article II.2.1 of the National Regulation for the Control of Subdivisions and Urbanizations provides for a maximum of six lots. Thus, the number of permitted dwellings shall equal the maximum number of subdivided lots, i.e., six single-family dwellings.",
      "quote_es": "Para el fraccionamiento de lotes para vivienda unifamiliar, cuyo acceso a calle pública sea mediante servidumbre de paso, el artículo II.2.1 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones prevé un máximo de seis lotes.  De manera que la cantidad de viviendas permitidas será igual al máximo de lotes fraccionados, es decir, seis viviendas unifamiliares."
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    {
      "context": "Conclusión 3",
      "quote_en": "The number of dwellings in a condominium whose access to a public street is via a right-of-way must observe the requirements and density provided in Article 46 of Decree 32303.",
      "quote_es": "El número de viviendas en condominio cuyo acceso a calle pública sea mediante servidumbre, ha de observar los requisitos y la densidad previstos en el artículo 46 del Decreto 32303."
    },
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      "context": "Considerando III",
      "quote_en": "Observance of Law 7933 and its Regulation prevails in determining access in condominium properties, as they are special norms of higher hierarchy and subsequent to the Construction Regulation.",
      "quote_es": "La observancia de la Ley 7933 y su Reglamento prevalece para determinar el acceso en inmuebles condominales por ser normas de carácter especial, de mayor jerarquía y posteriores al Reglamento de Construcciones."
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  "body_es_text": "Dictamen : 036 del 23/02/2016   \n\n\n\nC-036-2016\n\n\n\n\n23 de febrero de 2016\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nMBA. José Manuel Ulate Avendaño\n\n\n\n\nAlcalde\n\n\n\n\nMunicipalidad de Heredia\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nEstimado señor:\n\n\n\n\n \n\n\n\n Con la aprobación de la señora Procuradora General de la República, nos referimos al oficio\nAMH-1345-15 de 3 de diciembre de 2015, recibido el 9 de ese mes, donde se consulta “¿Conforme a la\nnormativa vigente cuál es la cantidad de viviendas que se pueden autorizar en lotes internos, que\nestán afectos por el ingreso de una servidumbre de paso?”\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nI.- Criterios aportados por la Municipalidad de Heredia\n\n\n\n\n \n\n\n\n Se adjuntó el oficio AJ-888-15 de 3 de diciembre de 2015, donde el Departamento de Asesoría y\nGestión Jurídica Municipal considera que el numeral VI.3.1 del Reglamento de Construcciones del INVU\nregula el ancho de la entrada al interior del lote en proyectos de más de una vivienda por lote, y\nsi el acceso se enfrenta a servidumbre debe aplicarse el acápite II.2 del Reglamento para el Control\nNacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU, según el cual se permiten máximo 6 lotes y\nsólo una vivienda unifamiliar en cada uno de ellos.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Además se acompañó el oficio DIP-DT-0809-2015 de 8 de octubre de 2015, suscrito por el Gestor de\nDesarrollo Territorial, según el cual se aplica el artículo VI.3.2 del Reglamento de Construcciones\na los proyectos de más de una vivienda por lote o edificios de apartamentos, y cuyas medidas de\ningreso estima concuerdan con las del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y\nUrbanizaciones.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nII.- Criterio del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo\n\n\n\n\n \n\n\n\n Por oficio AAA-1555-2015 se confirió audiencia a la Junta Directiva del Instituto Nacional de\nVivienda y Urbanismo. En oficio C-DU-011-2016 de 14 de enero del año en curso, aclarado con el\nC-DU-031-2016 de 27 de enero siguiente, el Jefe del Departamento de Urbanismo señaló que por oficio\nJD-009-2016 de 7 de enero de 2016 la Junta Directiva le solicitó responder la audiencia, e indicó\nque la Municipalidad de Heredia les había hecho la misma consulta, la cual atendió en oficio\nC-DU-236-2015 de 8 de setiembre de 2015.\n\n\n\n El citado oficio C-DU-011-2016 señala que en ausencia de plan regulador, la cantidad de viviendas\nque se pueden autorizar en lotes internos cuyo ingreso es una servidumbre de paso es la regulada en\nel acápite II.2.1 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, que\nprevé la segregación mediante servidumbres de paso en casos calificados valorados conjuntamente por\nel INVU y el municipio, el cual debe solicitar el criterio de la Departamento de Urbanismo antes de\nemitir el visado para catastrar bajo esa figura, siendo requisito fundamental que el fundo esté\nenclavado, sin adecuado acceso a calle pública, y que el lote preferiblemente ya cuente con\nviviendas. Agrega que el numeral II.2.1.1 ibídem menciona subdivisiones de lotes y no cantidad de\nviviendas. Cita la concordancia entre la cantidad de lotes y el ancho de la servidumbre, la cual no\nexcederá los 60 m de longitud. Respecto al ordinal II.2.1.2 indica que por cada lote adicional para\nvivienda unifamiliar se debe agregar 1 m al ancho de la servidumbre, hasta un máximo de 6 m. Añade\nque el apartado II.2.1.3 estipula 6 lotes para una vivienda unifamiliar como el máximo a segregar, y\nque por ello la cantidad de viviendas permitidas es igual a la cantidad máxima permitida de lotes\nfraccionados.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Agrega que para lotes internos afectados por el ingreso de una servidumbre de paso sólo se permite\nuna vivienda por lote, y no aplica el numeral VI.3.2 del Reglamento de Construcciones porque refiere\na un solo lote con frente a calle pública y no segregación por medio de servidumbre; no indica ser\nexcepcional; permite más de una vivienda dentro de un lote; regula la entrada al interior del lote\npero el ancho no responde a metros adicionales según cantidad de lotes sino a cantidad de viviendas\npermitidas en un único lote, según la densidad máxima establecida en los reglamentos; y, no\nrestringe la longitud de la entrada al interior del lote. Añade el deber de coordinación entre el\nINVU y los municipios para el visado de planos con acceso mediante servidumbres como casos\nexcepcionales, a fin de evitar que se fusionen y transformen en calles públicas y fraccionamientos\nque no cumplen con la normativa vigente; y, el mantenimiento de esas servidumbres a cargo de los\nsujetos privados por no tratarse de bienes municipalidades.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nIII.- Sobre lo consultado\n\n\n\n\n           \n\n\n\n             Los municipios como administradores de los servicios e intereses locales, ejercen\ncompetencias urbanísticas que comprenden la elaboración y aprobación del plan regulador y normativa\ncomplementaria como los Reglamentos de Zonificación, Fraccionamiento y Urbanizaciones, Renovación\nUrbana y Mapa Oficial; permisos de fraccionamiento, urbanización, construcción; y, el ámbito\nsancionatorio (Ley 4240, artículos 10 inciso 1), 15, 16, 17, 21, 24, 32; Ley de Construcciones,\nartículos 15, 87-89 y 96; voto constitucional 11900-2007; pronunciamientos OJ-062-2000, OJ-096-2000,\nOJ-123-2000, OJ-096-2005, C-093-2007, C-029-2009, C-091-2010, C-256-2011, C-001-2013, C-333-2014 y\nC-029-2015).\n\n\n\n Una adecuada planificación conlleva el desarrollo de la normativa local en acatamiento de los\nlineamientos de carácter nacional, así como los emitidos por el INVU y el Ministerio de\nPlanificación, pues es función del Estado, las municipalidades y los demás entes públicos, definir y\nejecutar políticas nacionales de ordenamiento territorial, tendientes a regular y promover los\nasentamientos humanos y las actividades económicas y sociales de la población, el desarrollo físico-\nespacial con el fin de lograr la armonía entre el mayor bienestar de la población, el\naprovechamiento de los recursos naturales y la conservación del ambiente en los ámbitos de\nplanificación urbana, local y regional (Ley 7554, artículo 28; Ley 4240, artículos 2, 4, y 7;\npronunciamientos OJ-004-2014 y C-029-2015). \n\n\n\n\n \n\n\n\n Es importante que el plan regulador y el mapa oficial al establecer en forma general la\nlocalización de las vías observen que sus disposiciones han de promover: “a) Protección de la\npropiedad contra la proximidad de usos prediales molestos o peligrosos; b) Una relación armónica\nentre los diversos usos de la tierra; c) Conveniente acceso de las propiedades a las vías públicas;\nd) División adecuada de los terrenos; e) Facilidades comunales y servicios públicos satisfactorios;\nf) Reserva de suficientes espacios para usos públicos; g) Rehabilitación de áreas y prevención de su\ndeterioro; h) Seguridad, salubridad, comodidad y ornato de las construcciones; e i) En general,\ncualquier otro interés comunitario que convenga al buen éxito del plan regulador” (Ley 4240,\nartículo 20).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Y, aun en ausencia de plan regulador, reglamento de zonificación o plan regional, las actividades\nque se desarrollen en cada cantón están sujetas a la normativa urbanística, en procura de la\nseguridad, salud, comodidad y bienestar de la comunidad (dictamen C-308-2013).\n\n\n\n\n \n\n\n\n El Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, a través de la Dirección de Urbanismo, ejerce en\nforma subsidiaria la función de coordinar los intereses locales con los regionales y nacionales.  Al\nefecto, su Reglamento de Construcciones (Alcance 17 a La Gaceta No. 56 de 22 de marzo de 1983) y el\nReglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, No. 3391 de 13 de\ndiciembre de 1982 (Alcance 18 a La Gaceta No. 57 de 23 de marzo de 1983), y sus reformas, son de\naplicación supletoria, residual y transitoria en ausencia de plan regulador (Ley 4240, artículo 21 y\nTransitorio II; artículo I.10 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y\nUrbanizaciones; sentencias constitucionales 2153-93, 6706-93, 4205-96, 1923-04, 924-12; dictámenes\nC-062-1994, C-061-1996, C-032-1998, C-304-2006, C-155-2009, C-032-2010, C-324-2011 y C-029-2015).\n\n\n\n\n \n\n\n\n La Ley 4240, artículo 1, entiende por fraccionamiento la división de cualquier predio con el fin de\nvender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada, las parcelas\nresultantes; incluye tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de\nderechos indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño, como las situadas en\nurbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de la formación y uso urbano de los\nbienes inmuebles. Y, la urbanización consiste en el fraccionamiento y habilitación de un terreno\npara fines urbanos, con apertura de calles y provisión de servicios públicos, como el alumbrado\npúblico, red telefónica, áreas verdes y facilidades comunales, acueductos y electricidad,\nrecolección y tratamiento de basura, y evacuación de aguas negras.\n\n\n\n\n \n\n\n\n El Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU, Capítulo II,\nrelativo a Fraccionamientos, define las condiciones urbanísticas y técnicas indispensables permitir\nlos fraccionamientos. El artículo II.2.1 establece como principio general que todas las parcelas\nresultantes de un fraccionamiento tengan acceso directo a vía pública. Y, sólo en casos calificados\ncuando por la ubicación o dimensión del terreno se demuestre que es imposible fraccionar con acceso\nadecuado a vías públicas existentes, el INVU y los municipios podrán admitir la subdivisión de lotes\nmediante servidumbres de paso, siempre que se cumplan sus requisitos:\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n“II.2 Accesos:\n\n\n\n II.2.1 Lotes frente a servidumbre: Todas las parcelas resultantes de un fraccionamiento tendrán\nacceso directo a vía pública. En casos calificados, el INVU y las Municipalidades podrán admitir la\nsubdivisión de lotes mediante servidumbres de paso, siempre que se cumpla con las siguientes normas:\n\n\n\n La servidumbre se aceptará en terrenos especiales en que por su ubicación o dimensión se demuestre\nque es imposible fraccionar con acceso adecuado a vías públicas existentes, utilizándose\npreferentemente para casos en que ya existan viviendas en el lote.\n\n\n\n II.2.1.1 En subdivisiones hasta dé tres (3) lotes para vivienda unifamiliar, se tendrá una\nservidumbre de tres metros (3,00 m.) de ancho. De éstos, noventa centímetros (0,90 m.)\ncorresponderán a la acera. La longitud de una servidumbre de acceso a lotes interiores no excederá\nde 60 metros.\n\n\n\n II.2.1.2 Por cada lote adicional para vivienda unifamiliar se requiere un metro (1,00 m.) adicional\nen el ancho de la servidumbre, hasta completar seis metros (6,00 m.) de ancho.\n\n\n\n\nII.2.1.3 Frente a servidumbres solamente se podrá segregar un máximo de seis (6) lotes.\n\n\n\n II.2.1.4 Todos los lotes resultantes de las subdivisiones, deberán tener las medidas\nreglamentarias. El área de la servidumbre no será computable para efectos de cálculo del área mínima\nde lote y sobre ella no podrán hacerse construcciones, salvo las de tapias.\n\n\n\n II.2.1.5 La segregación autorizada frente a servidumbre, en los términos de los artículos\nanteriores, implica que la entrada a los lotes será considerada servidumbre de paso común y en todo\nmomento para cualquier autoridad o funcionarios de las entidades encargadas a prestar servicios\npúblicos, de cualquier índole, así como de aquél a las que corresponde el control urbanístico,\nmunicipal, de seguridad pública, salud, bomberos y cualquier otro similar.\n\n\n\n No obstante lo indicado en el párrafo anterior, en cuanto a servidumbres, ni la municipalidad, ni\nninguna institución pública tienen obligación de darles mantenimiento, ni de prestar servicios en\nlos lotes interiores…\"\n\n\n\n\n \n\n\n\n Esas previsiones para el fraccionamiento mediante servidumbres de paso son para lotes de vivienda\nunifamiliar. Así lo disponen los incisos II.2.1.1 y II.2.1.2. Y, el inciso II.2.1.3 estipula el\nmáximo de 6 lotes a segregar. Sobre el tema, en el dictamen C-069-2003 se anotó:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “Donde la normativa sí fija máximos es en cuanto al número de lotes que pueden tener acceso a la\nvía pública por medio de una servidumbre y en cuanto a la longitud de la misma. Es evidente que, en\nrazón de los costos, el propietario o fraccionador tiene interés en habilitar la mayor cantidad de\nlotes posibles por medio de una servidumbre, con lo cual le conviene que no haya límite legal en\ncuanto a la longitud de la misma. Pero a los fines urbanísticos, que son fines públicos, interesa\nque a partir de un cierto número de lotes, si no hay acceso directo a vías públicas, esté obligado a\nurbanizar, con lo cual los lotes resultantes tendrían acceso directo a vías públicas, porque el\nfraccionador debe ceder el terreno correspondiente para ello, según se desprende de la definición\nque la Ley de Planificación Urbana y el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y\nUrbanizaciones hacen de término \"urbanización\", en los numerales 1° y I.9, respectivamente, los\ncuales señalan que una urbanización es el fraccionamiento de un terreno para fines urbanos con la\napertura de calles y la provisión de servicios. Por ello, y para que el acceso a vías públicas pueda\ndarse por medio de servidumbres, nuestra normativa urbanística dispone que el número de lotes\nresultante de un fraccionamiento no puede superar el número de seis, y que la longitud de la\nservidumbre no puede ser mayor a los sesenta metros. (…)\n\n\n\n Las municipalidades están en el deber de negar el visado a que hace referencia el artículo 33 de la\nLey de Planificación Urbana a aquellos planos de agrimensura, referentes a fraccionamientos, que no\ncumplan la normativa urbanística, lo cual incluye el irrespeto a lo que establece el Reglamento para\nel Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones en relación con las servidumbres como\nacceso a las vías públicas.”\n\n\n\n\n \n\n\n\n Para los condominios cuyo acceso a calle pública sea a través de servidumbre de paso, el artículo\n43 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Decreto Ejecutivo 32303 de 2 de\nmarzo del 2005 (La Gaceta No. 74 de 19 de abril de 2005), independientemente de la longitud de la\nservidumbre, prevé diversos anchos para ese acceso, que van desde los 7 m hasta los 17 m, e incluso\nmás, según el número de filiales y su destino o propósito:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “Artículo 43.-Podrá someterse al Régimen de Propiedad en Condominio: para todo tipo, sea este de\nuso habitacional, agrícola, industrial comercial, turístico, hotelero, de recreo, de oficinas,\npecuario, estacionamiento, de servicios y en general, destinados a cualquier propósito que sea\nlícito; toda propiedad que tenga acceso a calle pública directamente o a través de servidumbre, de\nmanera que toda unidad privativa o finca filial, necesariamente, debe tener salida a la vía pública\no a un determinado acceso común o a una servidumbre que la comunique con aquella.\n\n\n\n Independientemente de la cantidad de fincas filiales que vaya a tener el condominio, en caso de que\nel acceso a calle pública sea a través de servidumbre, no será requisito que esta servidumbre tenga\nuna longitud mínima o máxima. Si la propiedad no está segregada aún, ésta se podrá segregar dándole\nacceso a calle pública por medio de servidumbre de paso que no tendrá una longitud mínima o máxima,\nindependientemente de la cantidad de fincas filiales que vaya a tener el condominio. \n\n\n\n No podrán constituirse servidumbres u otro gravamen real sobre un inmueble del demanio a favor de\nfincas privadas colindantes u otro gravamen real sobre un inmueble dado en concesión en zona\nmarítimo terrestre. \n\n\n\n En el caso de propiedades en donde se ingrese a través de servidumbre, se permitirá el sometimiento\nal Régimen de Propiedad en Condominio, siempre que cumpla con los siguientes requisitos: \n\n\n\n a. Para proyectos de dos a cuarenta viviendas, el ancho de vía tendrá como mínimo siete metros de\nancho, con una calzada o superficie de rodamiento de cinco metros de ancho. \n\n\n\n b. Para condominios de más de cuarenta viviendas y hasta cíen viviendas, el ancho de vía será de\nocho metros con cincuenta centímetros de ancho, con una calzada o superficie de rodamiento de cinco\nmetros con cincuenta centímetros de ancho. \n\n\n\n c. Para condominios de más de cien viviendas y hasta ciento cincuenta viviendas, el ancho de vía\nserá de diez metros de ancho, con una calzada o superficie de rodamiento de seis metros de ancho. \n\n\n\n d. Para condominios de más de ciento cincuenta viviendas y hasta doscientas viviendas, el ancho de\nvía será de doce metros de ancho, con una calzada o superficie de rodamiento de seis metros de\nancho. \n\n\n\n e. Para condominios de más de doscientas viviendas, el ancho de vía será de catorce metros de\nancho, con una calzada o superficie de rodamiento de nueve metros de ancho. \n\n\n\n f. Para condominios de uso agrícola, comercial, turístico, hotelero, de recreo, de oficinas,\npecuario, estacionamiento, de servicios y en general, destinados a cualquier propósito, con\nexclusión del uso para vivienda e industrial, el ancho de vía será de diez metros de ancho, con una\ncalzada o superficie de rodamiento de seis metros de ancho. \n\n\n\n g. Para condominios de uso industrial el ancho de vía será de diecisiete metros de ancho, con una\ncalzada o superficie de rodamiento de nueve metros de ancho. \n\n\n\n h. En todos los casos, se permitirán anchos de vía mayores a los exigidos en los apartados\nespecíficos. \n\n\n\n i. La servidumbre de paso contará con una red de hidrantes de conformidad con el Manual de\nDisposiciones Técnicas Generales al Reglamento sobre Seguridad Humana y Protección contra Incendios\ndel Instituto Nacional de Seguros o la normativa aplicable. \n\n\n\n j. La servidumbre contendrá además el derecho de paso, de al menos los servicios de conducción de\nenergía eléctrica, telecomunicaciones, abastecimiento de agua potable y evacuación de aguas\nresiduales y pluviales, cuando en el lugar exista el sistema en funcionamiento. \n\n\n\n k. Que la servidumbre se encuentre legalmente constituida o que se constituya en la escritura de\nsometimiento al Régimen de Propiedad en Condominio.” (Así reformado por el artículo 2 del Decreto\n34708 de 6 de junio de 2008).\n\n\n\n\n \n\n\n\n             El Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio no contiene un número\nespecífico de viviendas para la constitución de lotes cuyo acceso a calle pública sea mediante\nservidumbres de paso.  Sin embargo, deben respetarse los requisitos y la densidad previstos en el\nartículo 46 ibídem:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “Artículo 46.-En proyectos que se desarrollen en lotes y bajo el Régimen de la Propiedad en\nCondominio, las fincas filiales deben ajustarse en área según el tamaño mínimo permitido por el\nreglamento del plan regulador urbano cuando exista este instrumento en la zona. De no existir plan\nregulador urbano, el área de cada finca filial se establecerá en función a lo especificado en el\nReglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. Para definir el tamaño del\nlote se debe tomar en consideración la disponibilidad, en el sector, de red de alcantarillado\nsanitario para la recolección de aguas residuales o con planta de tratamiento propia; o por medio de\nprueba de infiltración para, determinar la capacidad de absorción del terreno, siguiendo las\nregulaciones sobre drenajes que establece el Ministerio de Salud. En ausencia de plan regulador\nurbano o en caso de omisión en el mismo, para el cálculo de la densidad en proyectos que se\ndesarrollen bajo el Régimen de la Propiedad en Condominio, la cantidad de unidades habitacionales se\ncalculará tomando el área total de condominio madre y se divide entre el área de lote mínimo\nespecificado conforme el párrafo anterior. En el caso del multifamiliares la densidad se calculará\npor dormitorios, la cantidad de dormitorios que se puede desarrollar se calculara multiplicando por\ntres el número de unidades habitacionales definida anteriormente.”\n\n\n\n\n \n\n\n\n Cabe recordar que la aprobación de los condominios conlleva el análisis de aspectos técnicos,\npolíticos, de conveniencia y oportunidad a cargo del Concejo Municipal como órgano de mayor\nrepresentación democrática, deliberativo y pluralista. El ejercicio de esa competencia debe apoyarse\nen los criterios de los departamentos técnicos que fungen como órganos consultivos del Concejo, y\nestá sometido al control del Jerarca impropio y el veto del Alcalde (Código Municipal, artículos 13\ninciso o), 156, 158-160; Ley 7933, numerales 2 inciso d), 3, 5; y su Reglamento, ordinales 6, 16 y\n79; sentencia constitucional 3683-1994; pronunciamientos C-048-2004, C-433-2008, OJ-048-2009,\nC-248-2009, C-028-2010, C-085-2010, C-321-2011, C-001-2013 y C-221-2014).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Por otra parte, el Reglamento de Construcciones tiene como objetivo fijar las normas para la\nplanificación, diseño y construcción de obras (artículo I.1).  En su Capítulo VI, relativo a\nEdificios para habitación unifamiliar y multifamiliar, contempla las superficies que deben quedar\nlibres, las piezas habitables y no habitables, las dimensiones mínimas de toda unidad de habitación,\nel sistema de drenaje, iluminación, ventilación, espacios comunes de circulación, paredes comunes,\nescaleras, instalaciones de agua, fosas sépticas, servicios sanitarios, desagües pluviales, calderas\ny chimeneas.  \n\n\n\n\n \n\n\n\n Entre las dimensiones mínimas de toda unidad de habitación (artículo VI.3 ibídem), excepto para las\nviviendas de interés social, el inciso VI.3.2 contiene las medidas mínimas para el ancho de la\nentrada al interior del lote en proyectos de más de una vivienda por lote, sean en uno o más pisos,\nen forma aislada o como edificio de apartamentos:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “VI.3.2. Ancho de la entrada: En todos los proyectos de más de una vivienda por lote, sean en uno o\nmás pisos, en forma aislada, o como edificio de apartamentos, la entrada al interior del lote deberá\ntener un ancho mínimo, libre de obstáculos, de tres metros (3,00 m). Cuando se trate de cuatro o\ncinco viviendas en el interior, el ancho de la entrada deberá aumentarse a cinco metros (5,00 m);\npara seis viviendas o más, el ancho será de seis metros (6,00 m).”\n\n\n\n\n \n\n\n\n Si bien el inciso VI.3.2 refiere a proyectos de más de una vivienda por lote, éstos actualmente\nestán normados por la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, No. 7933 de 28 de octubre de\n1999 (La Gaceta No. 229 de 25 de noviembre de 1999) y su Reglamento.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Asimismo, ante la naturaleza residual del Reglamento de Construcciones, éste será sólo aplicable si\nla Ley 7933 y su Reglamento, o el respectivo plan regulador, cuando haya sido adoptado, carecen de\nlas disposiciones previstas en dicho Reglamento de Construcciones. En análoga dirección, dictámenes\nC-155-2009 y C-269-2013.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Entonces, la observancia de la Ley 7933 y su Reglamento prevalece para determinar el acceso en\ninmuebles condominales por ser normas de carácter especial, de mayor jerarquía y posteriores al\nReglamento de Construcciones (Constitución Política, artículo 129 in fine; Ley 6227, numeral 6;\nCódigo Civil, ordinal 8; sentencia constitucional 5445-99; Sala Primera, voto 130-1992;\npronunciamientos C-215-95, C-122-97, OJ-078-2003, C-349-2004, C-256-2005, C-071-2005, C-043-2007,\nC-058-2007, C-336-2014, C-313-2015).\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nSobre el rango de los reglamentos ejecutivos señalan los pronunciamientos OJ-116-2005 y C-122-2006:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “Uno de los límites fundamentales de la potestad reglamentaria es precisamente el principio de\njerarquía normativa. El ordenamiento jurídico administrativo es una unidad estructural dinámica en\nla que coexisten y se articulan una serie de distintas fuentes del Derecho. La relación entre esas\ndiversas fuentes se ordena alrededor del principio de la jerarquía normativa, según el cual se\ndetermina un orden riguroso y prevalente de aplicación, conforme lo dispuesto en el artículo 6 de la\nLey General de la Administración Pública; es decir, se trata de saber cuando una fuente es superior\na otra y, en caso de conflicto, desaplicar la de inferior rango.\n\n\n\n Lo anterior supone, una relación de subordinación, según la cual “Las normas de la fuente inferior\nno pueden modificar ni sustituir a las de la superior. Es el caso de la Constitución frente a la ley\ny al resto de las normas del orden, y es también el caso de la ley frente al reglamento (...) en\ncaso de contradicción prevalece siempre y necesariamente la ley. Esto expresa y aplica el principio\nllamado de “jerarquía”. Conforme el artículo 6 de la misma Ley General de Administración Pública,\nlos reglamentos autónomos son parte de las fuentes del ordenamiento jurídico administrativo, no\nobstante una de las fuentes del menor rango, y por ello deben subordinarse no solo a las fuentes\nsuperiores a la ley y a ésta misma, sino también a los reglamentos ejecutivos que hayan sido\ndictados por los órganos competentes”. (El subrayado es nuestro).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Además, nótese que el artículo 82 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio,\nderogó el Capítulo VII del Reglamento de Construcciones del INVU sobre “Edificaciones bajo el\nRégimen de Propiedad Horizontal o en Condominio”.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n           \n\n\n\n\nIV.- Conclusiones\n\n\n\n\n \n\n\n\n 1) El Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones y el Reglamento de\nConstrucciones del INVU son de aplicación supletoria, residual y transitoria en ausencia de\nnormativa de rango superior, o del plan regulador local en caso de que carezcan de las disposiciones\nprevistas en aquéllos Reglamentos.\n\n\n\n\n \n\n\n\n 2) Para el fraccionamiento de lotes para vivienda unifamiliar, cuyo acceso a calle pública sea\nmediante servidumbre de paso, el artículo II.2.1 del Reglamento para el Control Nacional de\nFraccionamientos y Urbanizaciones prevé un máximo de seis lotes.  De manera que la cantidad de\nviviendas permitidas será igual al máximo de lotes fraccionados, es decir, seis viviendas\nunifamiliares.\n\n\n\n\n \n\n\n\n 3) El número de viviendas en condominio cuyo acceso a calle pública sea mediante servidumbre, ha de\nobservar los requisitos y la densidad previstos en el artículo 46 del Decreto 32303.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nAtentamente,\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nSilvia Quesada Casares\n\n\n\n\nProcuradora  \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nC:        Señores Junta Directiva\n\n\n\n\nInstituto Nacional de Vivienda y Urbanismo\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nMSc. Leonel Rosales Maroto\n\n\n\n\nJefe Departamento de Urbanismo, INVU\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nSeñores Regidores\n\n\n\n\n            Concejo Municipal de Heredia\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nSQC/hmu",
  "body_en_text": "Legal Opinion: 036 of February 23, 2016\n\nC-036-2016\n\nFebruary 23, 2016\n\nMBA. José Manuel Ulate Avendaño\nMayor\nMunicipality of Heredia\n\nDear Sir:\n\nWith the approval of the Attorney General of the Republic, we refer to official letter AMH-1345-15 of December 3, 2015, received on the 9th of that month, in which the following is consulted: \"In accordance with current regulations, what is the number of dwellings that can be authorized on interior lots, which are encumbered by the entry of an easement (servidumbre) de paso?\"\n\nI.- Criteria provided by the Municipality of Heredia\n\nOfficial letter AJ-888-15 of December 3, 2015, was attached, in which the Department of Municipal Legal Advisory and Management considers that numeral VI.3.1 of the INVU Construction Regulations regulates the width of the entrance to the interior of the lot in projects of more than one dwelling per lot, and if the access faces an easement (servidumbre), subsection II.2 of the INVU Regulation for the National Control of Subdivision (Fraccionamiento) and Urbanizations must be applied, according to which a maximum of 6 lots are permitted and only one single-family dwelling on each of them.\n\nAdditionally, official letter DIP-DT-0809-2015 of October 8, 2015, signed by the Territorial Development Manager, was accompanied, according to which article VI.3.2 of the Construction Regulations is applied to projects of more than one dwelling per lot or apartment buildings, and whose entry measurements it estimates agree with those of the Regulation for the National Control of Subdivision (Fraccionamiento) and Urbanizations.\n\nII.- Criterion of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo\n\nBy official letter AAA-1555-2015, a hearing was granted to the Board of Directors of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. In official letter C-DU-011-2016 of January 14 of the current year, clarified by C-DU-031-2016 of the following January 27, the Head of the Urbanism Department indicated that by official letter JD-009-2016 of January 7, 2016, the Board of Directors requested him to respond to the hearing, and indicated that the Municipality of Heredia had made the same consultation to them, which he addressed in official letter C-DU-236-2015 of September 8, 2015.\n\nThe cited official letter C-DU-011-2016 indicates that in the absence of a regulatory plan, the number of dwellings that can be authorized on interior lots whose access is an easement (servidumbre) de paso is that regulated in subsection II.2.1 of the Regulation for the National Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations, which provides for segregation by means of easements (servidumbres) de paso in qualified cases jointly assessed by the INVU and the municipality, which must request the criterion of the Urbanism Department before issuing the approval for cadastral registration under that figure, a fundamental requirement being that the property is landlocked, without adequate access to a public street, and that the lot preferably already has dwellings. It adds that numeral II.2.1.1 ibidem mentions subdivisions of lots and not the number of dwellings. It cites the concordance between the number of lots and the width of the easement (servidumbre), which shall not exceed 60 m in length. Regarding ordinance II.2.1.2, it indicates that for each additional lot for a single-family dwelling, 1 m must be added to the width of the easement (servidumbre), up to a maximum of 6 m. It adds that section II.2.1.3 stipulates 6 lots for a single-family dwelling as the maximum to be segregated, and that therefore the number of dwellings permitted is equal to the maximum permitted number of subdivided (fraccionados) lots.\n\nIt adds that for interior lots encumbered by the entry of an easement (servidumbre) de paso, only one dwelling per lot is permitted, and numeral VI.3.2 of the Construction Regulations does not apply because it refers to a single lot with frontage on a public street and not segregation by means of an easement (servidumbre); it does not indicate it is exceptional; it permits more than one dwelling within a lot; it regulates the entrance to the interior of the lot but the width does not correspond to additional meters according to the number of lots but to the number of dwellings permitted on a single lot, according to the maximum density established in the regulations; and, it does not restrict the length of the entrance to the interior of the lot. It adds the duty of coordination between the INVU and the municipalities for the approval of plans with access by means of easements (servidumbres) as exceptional cases, in order to prevent them from merging and transforming into public streets and subdivisions (fraccionamientos) that do not comply with current regulations; and, the maintenance of those easements (servidumbres) at the expense of private subjects because they are not municipal assets.\n\nIII.- Regarding the matter consulted\n\nMunicipalities, as administrators of local services and interests, exercise urban planning competencies that include the preparation and approval of the regulatory plan and complementary regulations such as the Zoning, Subdivision (Fraccionamiento) and Urbanizations, Urban Renewal and Official Map Regulations; subdivision (fraccionamiento), urbanization, and construction permits; and, the sanctioning sphere (Law 4240, articles 10 subsection 1), 15, 16, 17, 21, 24, 32; Construction Law, articles 15, 87-89 and 96; constitutional vote 11900-2007; rulings OJ-062-2000, OJ-096-2000, OJ-123-2000, OJ-096-2005, C-093-2007, C-029-2009, C-091-2010, C-256-2011, C-001-2013, C-333-2014 and C-029-2015).\n\nAdequate planning entails the development of local regulations in compliance with national guidelines, as well as those issued by the INVU and the Ministry of Planning, since it is the function of the State, the municipalities, and other public entities to define and execute national territorial planning policies aimed at regulating and promoting human settlements and the economic and social activities of the population, physical-spatial development in order to achieve harmony between the greater well-being of the population, the use of natural resources, and the conservation of the environment in the areas of urban, local, and regional planning (Law 7554, article 28; Law 4240, articles 2, 4, and 7; rulings OJ-004-2014 and C-029-2015).\n\nIt is important that the regulatory plan and the official map, when generally establishing the location of roads, observe that their provisions must promote: “a) Protection of property against the proximity of annoying or dangerous land uses; b) A harmonious relationship between the various land uses; c) Convenient access of properties to public roads; d) Adequate division of land; e) Satisfactory community facilities and public services; f) Reservation of sufficient spaces for public uses; g) Rehabilitation of areas and prevention of their deterioration; h) Safety, health, comfort, and ornamentation of constructions; and i) In general, any other community interest that is conducive to the good success of the regulatory plan” (Law 4240, article 20).\n\nAnd, even in the absence of a regulatory plan, zoning regulation, or regional plan, the activities carried out in each canton are subject to urban planning regulations, in pursuit of the safety, health, comfort, and well-being of the community (legal opinion C-308-2013).\n\nThe Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, through the Urbanism Directorate, exercises on a subsidiary basis the function of coordinating local interests with regional and national ones. To this effect, its Construction Regulations (Supplement 17 to La Gaceta No. 56 of March 22, 1983) and the Regulation for the National Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations, No. 3391 of December 13, 1982 (Supplement 18 to La Gaceta No. 57 of March 23, 1983), and their reforms, are of supplementary, residual, and transitory application in the absence of a regulatory plan (Law 4240, article 21 and Transitory II; article I.10 of the Regulation for the National Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations; constitutional judgments 2153-93, 6706-93, 4205-96, 1923-04, 924-12; legal opinions C-062-1994, C-061-1996, C-032-1998, C-304-2006, C-155-2009, C-032-2010, C-324-2011 and C-029-2015).\n\nLaw 4240, article 1, understands subdivision (fraccionamiento) as the division of any property for the purpose of selling, transferring, negotiating, distributing, exploiting, or using separately the resulting parcels; it includes both judicial or extrajudicial adjudication partitions, locations of undivided rights and mere segregations under the same owner, as well as those located in urbanizations or new constructions that are of interest to the control of the formation and urban use of real estate. And, urbanization consists of the subdivision (fraccionamiento) and habilitation of land for urban purposes, with the opening of streets and provision of public services, such as public lighting, telephone network, green areas and community facilities, aqueducts and electricity, garbage collection and treatment, and blackwater evacuation.\n\nThe INVU Regulation for the National Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations, Chapter II, relating to Subdivisions (Fraccionamientos), defines the urbanistic and technical conditions indispensable to permit subdivisions (fraccionamientos). Article II.2.1 establishes as a general principle that all parcels resulting from a subdivision (fraccionamiento) have direct access to a public road. And, only in qualified cases when, due to the location or dimension of the land, it is demonstrated that it is impossible to subdivide (fraccionar) with adequate access to existing public roads, the INVU and the municipalities may admit the subdivision of lots by means of easements (servidumbres) de paso, provided their requirements are met:\n\n\"II.2 Accesses:\nII.2.1 Lots facing an easement (servidumbre): All parcels resulting from a subdivision (fraccionamiento) shall have direct access to a public road. In qualified cases, the INVU and the Municipalities may admit the subdivision of lots by means of easements (servidumbres) de paso, provided the following rules are complied with:\nThe easement (servidumbre) will be accepted on special lands where, due to their location or dimension, it is demonstrated that it is impossible to subdivide (fraccionar) with adequate access to existing public roads, being used preferably for cases where dwellings already exist on the lot.\nII.2.1.1 In subdivisions of up to three (3) lots for single-family dwellings, there shall be an easement (servidumbre) three meters (3.00 m.) wide. Of this, ninety centimeters (0.90 m.) shall correspond to the sidewalk. The length of an access easement (servidumbre) to interior lots shall not exceed 60 meters.\nII.2.1.2 For each additional lot for a single-family dwelling, one additional meter (1.00 m.) is required in the width of the easement (servidumbre), up to a total of six meters (6.00 m.) wide.\nII.2.1.3 In front of easements (servidumbres), only a maximum of six (6) lots may be segregated.\nII.2.1.4 All lots resulting from the subdivisions must have the regulatory measurements. The area of the easement (servidumbre) shall not be computable for the purposes of calculating the minimum lot area, and no constructions may be made on it, except for walls.\nII.2.1.5 The segregation authorized in front of an easement (servidumbre), under the terms of the previous articles, implies that the entrance to the lots will be considered a common easement (servidumbre) de paso at all times for any authority or officials of the entities responsible for providing public services of any kind, as well as for those responsible for urban planning, municipal, public safety, health, fire department, and any other similar control.\nNotwithstanding what is indicated in the preceding paragraph, regarding easements (servidumbres), neither the municipality nor any public institution has the obligation to maintain them, or to provide services on the interior lots…\"\n\nThese provisions for subdivision (fraccionamiento) by means of easements (servidumbres) de paso are for single-family dwelling lots. Subsections II.2.1.1 and II.2.1.2 state so. And, subsection II.2.1.3 stipulates the maximum of 6 lots to be segregated. On the subject, legal opinion C-069-2003 noted:\n\n\"Where the regulations do set maximums is regarding the number of lots that can have access to the public road by means of an easement (servidumbre) and regarding its length. It is evident that, due to costs, the owner or subdivider (fraccionador) has an interest in enabling the greatest possible number of lots by means of an easement (servidumbre), for which reason it suits them that there is no legal limit on its length. But for urban planning purposes, which are public purposes, it is in the interest that, beyond a certain number of lots, if there is no direct access to public roads, they are obliged to urbanize, with which the resulting lots would have direct access to public roads, because the subdivider (fraccionador) must cede the corresponding land for this purpose, as inferred from the definition that the Urban Planning Law and the Regulation for the National Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations make of the term 'urbanization,' in numerals 1° and I.9, respectively, which indicate that an urbanization is the subdivision (fraccionamiento) of land for urban purposes with the opening of streets and the provision of services. Therefore, and so that access to public roads can occur by means of easements (servidumbres), our urban planning regulations provide that the number of lots resulting from a subdivision (fraccionamiento) cannot exceed six, and that the length of the easement (servidumbre) cannot be greater than sixty meters. (…)\nMunicipalities have the duty to deny the approval referred to in article 33 of the Urban Planning Law to those survey plans, relating to subdivisions (fraccionamientos), that do not comply with urban planning regulations, which includes non-compliance with what the Regulation for the National Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations establishes in relation to easements (servidumbres) as access to public roads.\"\n\nFor condominiums whose access to a public street is through an easement (servidumbre) de paso, article 43 of the Regulation to the Law Regulating Condominium Property, Executive Decree 32303 of March 2, 2005 (La Gaceta No. 74 of April 19, 2005), regardless of the length of the easement (servidumbre), provides various widths for that access, ranging from 7 m to 17 m, and even more, according to the number of filial units and their destination or purpose:\n\n\"Article 43.-Any property that has access to a public street directly or through an easement (servidumbre) may be submitted to the Condominium Property Regime: for all types, be it for residential, agricultural, industrial, commercial, tourist, hotel, recreational, office, livestock, parking, service use, and in general, destined for any lawful purpose; so that every private unit or filial property must necessarily have an exit to the public road or to a specific common access or to an easement (servidumbre) that connects it with the former.\nRegardless of the number of filial properties the condominium will have, in the event that access to the public street is through an easement (servidumbre), it will not be a requirement that this easement (servidumbre) have a minimum or maximum length. If the property is not yet segregated, it may be segregated providing access to the public street by means of an easement (servidumbre) de paso which will not have a minimum or maximum length, regardless of the number of filial properties the condominium will have.\nEasements (servidumbres) or other real encumbrances cannot be constituted on a public domain property in favor of adjoining private properties, nor any other real encumbrance on a property granted in concession in the maritime-terrestrial zone.\nIn the case of properties where entry is made through an easement (servidumbre), submission to the Condominium Property Regime will be permitted, provided it meets the following requirements:\na. For projects of two to forty dwellings, the width of the road shall be at least seven meters wide, with a roadway or running surface of five meters wide.\nb. For condominiums of more than forty dwellings and up to one hundred dwellings, the width of the road shall be eight meters and fifty centimeters wide, with a roadway or running surface of five meters and fifty centimeters wide.\nc. For condominiums of more than one hundred dwellings and up to one hundred and fifty dwellings, the width of the road shall be ten meters wide, with a roadway or running surface of six meters wide.\nd. For condominiums of more than one hundred and fifty dwellings and up to two hundred dwellings, the width of the road shall be twelve meters wide, with a roadway or running surface of six meters wide.\ne. For condominiums of more than two hundred dwellings, the width of the road shall be fourteen meters wide, with a roadway or running surface of nine meters wide.\nf. For condominiums for agricultural, commercial, tourist, hotel, recreational, office, livestock, parking, service use, and in general, destined for any purpose, excluding residential and industrial use, the width of the road shall be ten meters wide, with a roadway or running surface of six meters wide.\ng. For condominiums for industrial use, the width of the road shall be seventeen meters wide, with a roadway or running surface of nine meters wide.\nh. In all cases, road widths greater than those required in the specific sections will be permitted.\ni. The easement (servidumbre) de paso shall have a network of hydrants in accordance with the Manual of General Technical Provisions to the Regulation on Human Safety and Fire Protection of the Instituto Nacional de Seguros or the applicable regulations.\nj. The easement (servidumbre) shall also contain the right of way for, at least, the services for the conduction of electrical energy, telecommunications, potable water supply, and evacuation of wastewater and rainwater, when the system is in operation in the location.\nk. That the easement (servidumbre) is legally constituted or is constituted in the deed of submission to the Condominium Property Regime.\" (Thus reformed by article 2 of Decree 34708 of June 6, 2008).\n\nThe Regulation to the Law Regulating Condominium Property does not contain a specific number of dwellings for the constitution of lots whose access to the public street is by means of easements (servidumbres) de paso. However, the requirements and density provided in article 46 ibidem must be respected:\n\n\"Article 46.-In projects developed on lots and under the Condominium Property Regime, the filial properties must adjust in area according to the minimum size permitted by the urban regulatory plan regulation when this instrument exists in the zone. If there is no urban regulatory plan, the area of each filial property shall be established based on what is specified in the Regulation for the National Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations. To define the lot size, consideration must be given to the availability, in the sector, of a sanitary sewer network for the collection of wastewater or with a proprietary treatment plant; or by means of an infiltration test to determine the absorption capacity of the land, following the regulations on drainage established by the Ministry of Health. In the absence of an urban regulatory plan or in the event of omission therein, for the calculation of density in projects developed under the Condominium Property Regime, the number of residential units shall be calculated by taking the total area of the mother condominium and dividing it by the minimum lot area specified in accordance with the preceding paragraph. In the case of multi-family buildings, the density shall be calculated by bedrooms; the number of bedrooms that can be developed shall be calculated by multiplying the number of residential units defined above by three.\"\n\nIt is worth recalling that the approval of condominiums involves the analysis of technical, political, convenience, and opportunity aspects under the responsibility of the Municipal Council as the body of greatest democratic, deliberative, and pluralistic representation. The exercise of this competence must be supported by the criteria of the technical departments that serve as advisory bodies to the Council, and is subject to the control of the Improper Hierarch and the veto of the Mayor (Municipal Code, articles 13 subsection o), 156, 158-160; Law 7933, numerals 2 subsection d), 3, 5; and its Regulation, ordinances 6, 16 and 79; constitutional judgment 3683-1994; rulings C-048-2004, C-433-2008, OJ-048-2009, C-248-2009, C-028-2010, C-085-2010, C-321-2011, C-001-2013 and C-221-2014).\n\nOn the other hand, the Construction Regulations aim to set the standards for the planning, design, and construction of works (article I.1). Its Chapter VI, relating to Buildings for single-family and multi-family dwellings, contemplates the surfaces that must remain free, habitable and non-habitable rooms, the minimum dimensions of every housing unit, the drainage system, lighting, ventilation, common circulation spaces, common walls, stairs, water installations, septic tanks, sanitary services, storm drains, boilers, and chimneys.\n\nAmong the minimum dimensions of every housing unit (article VI.3 ibidem), except for social interest housing, subsection VI.3.2 contains the minimum measurements for the width of the entrance to the interior of the lot in projects of more than one dwelling per lot, whether on one or more floors, in an isolated form or as an apartment building:\n\n\"VI.3.2. Width of the entrance: In all projects of more than one dwelling per lot, whether on one or more floors, in an isolated form, or as an apartment building, the entrance to the interior of the lot must have a minimum width, free of obstacles, of three meters (3.00 m). In the case of four or five dwellings in the interior, the width of the entrance must be increased to five meters (5.00 m); for six dwellings or more, the width shall be six meters (6.00 m).\"\n\nAlthough subsection VI.3.2 refers to projects of more than one dwelling per lot, these are currently regulated by the Law Regulating Condominium Property, No. 7933 of October 28, 1999 (La Gaceta No. 229 of November 25, 1999) and its Regulation.\n\nLikewise, given the residual nature of the Construction Regulations, they will only be applicable if Law 7933 and its Regulation, or the respective regulatory plan, when it has been adopted, lack the provisions set forth in said Construction Regulations. In a similar direction, legal opinions C-155-2009 and C-269-2013.\n\nTherefore, compliance with Law 7933 and its Regulation prevails to determine access in condominium properties, as they are norms of a special nature, of higher hierarchy and subsequent to the Construction Regulations (Political Constitution, article 129 in fine; Law 6227, numeral 6; Civil Code, ordinance 8; constitutional judgment 5445-99; First Chamber, vote 130-1992; rulings C-215-95, C-122-97, OJ-078-2003, C-349-2004, C-256-2005, C-071-2005, C-043-2007, C-058-2007, C-336-2014, C-313-2015).\n\nRegarding the rank of executive regulations, rulings OJ-116-2005 and C-122-2006 indicate:\n\n\"One of the fundamental limits of regulatory power is precisely the principle of normative hierarchy. The administrative legal system is a dynamic structural unit in which a series of different sources of Law coexist and are articulated. The relationship among these diverse sources is organized around the principle of normative hierarchy, according to which a rigorous and prevailing order of application is determined, as provided in article 6 of the General Law of Public Administration; that is, it is a matter of knowing when one source is superior to another and, in case of conflict, disapplying the one of lower rank.\nThe foregoing implies a relationship of subordination, according to which 'The norms of the inferior source cannot modify or substitute those of the superior. It is the case of the Constitution in relation to the law and the rest of the norms of the order, and it is also the case of the law in relation to the regulation (...) in case of contradiction, the law always and necessarily prevails. This expresses and applies the so-called principle of \"hierarchy.\" According to article 6 of the same General Law of Public Administration, autonomous regulations are part of the sources of the administrative legal system, nevertheless one of the sources of lower rank, and therefore they must be subordinated not only to the sources superior to the law and to the law itself, but also to the executive regulations that have been issued by the competent bodies'. (The underlining is ours).\n\nFurthermore, note that article 82 of the Regulation to the Law Regulating Condominium Property repealed Chapter VII of the INVU Construction Regulations on \"Buildings under the Horizontal Property or Condominium Regime.\"\n\nIV.- Conclusions\n\n1) The Regulation for the National Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations and the INVU Construction Regulations are of supplementary, residual, and transitory application in the absence of higher-ranking regulations, or of the local regulatory plan in the event that they lack the provisions set forth in those Regulations.\n\n2) For the subdivision (fraccionamiento) of lots for single-family dwellings, whose access to a public street is by means of an easement (servidumbre) de paso, article II.2.1 of the Regulation for the National Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations provides for a maximum of six lots. So that the number of dwellings permitted will be equal to the maximum of subdivided (fraccionados) lots, that is, six single-family dwellings.\n\n3) The number of dwellings in a condominium whose access to a public street is by means of an easement (servidumbre) must observe the requirements and density provided in article 46 of Decree 32303.\n\nSincerely,\n\nSilvia Quesada Casares\nAttorney\n\nC: Members of the Board of Directors\nInstituto Nacional de Vivienda y Urbanismo\n\nMSc. Leonel Rosales Maroto\nHead of the Urbanism Department, INVU\n\nCouncil Members\nMunicipal Council of Heredia\n\nSQC/hmu"
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