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  "id": "pgr-19871",
  "citation": "C-063-2017",
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  "doc_type": "dictamen",
  "title_es": "Impuesto sobre bienes inmuebles en zonas protectoras",
  "title_en": "Property tax in protected zones",
  "summary_es": "La Procuraduría General de la República analiza si los terrenos y construcciones en zonas protectoras, como la de los Cerros de Escazú en Santa Ana, están sujetos al impuesto sobre bienes inmuebles de la Ley 7509. Concluye que los terrenos comprendidos en el artículo 4 inciso b) de esa ley —que incluye cuencas hidrográficas y áreas declaradas reserva forestal, indígena, biológica o parque nacional— no están afectos al impuesto. Las construcciones ubicadas en esos terrenos sí están sujetas al gravamen, salvo que gocen de exención por incentivos forestales bajo los artículos 22-24 y 29 de la Ley 7575, previo cumplimiento de requisitos ante el MINAE-SINAC. Además, si la construcción es el bien único del sujeto pasivo y supera el valor de 45 salarios base, solo el exceso está afecto, pudiendo también ser exonerado bajo el régimen de incentivos forestales. La opinión distingue las zonas protectoras de las áreas de protección (retiros de nacientes y ríos) y del Patrimonio Natural del Estado, y reitera la prohibición de talar y construir en estas últimas.",
  "summary_en": "The Attorney General's Office analyzes whether land and buildings within protected zones, such as the Cerros de Escazú in Santa Ana, are subject to the property tax under Law 7509. It concludes that land covered by Article 4(b) of that law —including hydrographic basins and areas declared forest reserves, indigenous reserves, biological reserves, or national parks— is not subject to the tax. Buildings located on such land are subject to the tax, unless they are exempted through forestry incentives under Articles 22-24 and 29 of Forestry Law 7575, upon meeting requirements before MINAE-SINAC. Additionally, if the building is the taxpayer's sole property and exceeds 45 base salaries in value, only the excess is taxable, but it may also be exempt under the forestry incentive regime. The opinion distinguishes protected zones from protection areas (setbacks from springs and rivers) and State Natural Heritage, and reiterates the prohibition on logging and construction in the latter.",
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  "excerpt_es": "El dictamen C-355-2001 indicó que la no sujeción al impuesto sobre los bienes inmuebles prevista en los artículos 4 inciso c) de la Ley 7509, y 5 inciso b) de su Reglamento, está referida únicamente a los terrenos.  No obstante, la exención a título de incentivo contenida en los artículos 22-24 y 29 de la Ley 7575 para los propietarios o poseedores que se sometan a planes de conservación o regeneración del bosque o para reforestar, si comprende las instalaciones fijas o construcciones que se ubiquen en el terreno, sujeta al cumplimiento de requisitos y obligaciones.\n\nPor ende, los terrenos ubicados dentro de zonas protectoras no estarían sujetos al impuesto sobre bienes inmuebles. En el caso de que sean bien único del sujeto pasivo, las construcciones que excedan lo dispuesto en el artículo 4 inciso e) de la Ley 7509 sí están sujetas al impuesto, pero podrían ser exoneradas si cumplen ante el MINAE-SINAC los requisitos para obtener el incentivo previsto en los artículos 22, 23, 24 y 29 en la Ley Forestal.\n\n1) Los terrenos comprendidos en los supuestos del artículo 4 inciso b) de la Ley 7509 no están sujetos al impuesto sobre bienes inmuebles.\n2) Las construcciones que se ubican en los terrenos a que refiere el inciso b) del artículo 4 de la Ley 7509 sí están afectas al impuesto, a menos que se exoneren al amparo de los artículos 22, 23, 24 y 29 de la Ley 7575 si se cumplen los requisitos ahí establecidos.\n3) Las construcciones que observen los supuestos del artículo 4 inciso b) de la Ley 7509, y excedan lo indicado en el inciso e) ibídem, cuando sea bien único del sujeto pasivo están afectas al impuesto sobre bienes inmuebles respecto del exceso, pero podrían exonerarse si cumplen los requisitos de los numerales 22, 23, 24 y 29 de la Ley 7575.",
  "excerpt_en": "Opinion C-355-2001 indicated that the non-subjection to the property tax provided for in Article 4(c) of Law 7509 and Article 5(b) of its Regulations refers only to the land. However, the exemption as an incentive contained in Articles 22-24 and 29 of Law 7575 for owners or possessors who submit to conservation or forest regeneration plans or to reforest, does include fixed installations or constructions located on the land, subject to compliance with requirements and obligations.\n\nTherefore, land located within protected zones would not be subject to the property tax. In the event that they are the sole property of the taxpayer, constructions that exceed the provisions of Article 4(e) of Law 7509 are subject to tax, but could be exempted if they meet the requirements before MINAE-SINAC to obtain the incentive provided for in Articles 22, 23, 24 and 29 of the Forestry Law.\n\n1) Land covered by the assumptions of Article 4(b) of Law 7509 is not subject to the property tax.\n2) Constructions located on land referred to in Article 4(b) of Law 7509 are subject to tax, unless exempted under Articles 22, 23, 24 and 29 of Law 7575 if the requirements established therein are met.\n3) Constructions that meet the assumptions of Article 4(b) of Law 7509 and exceed the provisions of subsection (e) thereof, when they are the sole property of the taxpayer, are subject to property tax on the excess, but could be exempted if they meet the requirements of Articles 22, 23, 24 and 29 of Law 7575.",
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    "label_en": "Interpretive opinion",
    "label_es": "Dictamen interpretativo",
    "summary_en": "Land in protected zones is not subject to property tax; buildings are, unless exempted through forestry incentives under Law 7575.",
    "summary_es": "Los terrenos en zonas protectoras no están sujetos al impuesto sobre bienes inmuebles; las construcciones sí lo están, salvo exención por incentivos forestales de la Ley 7575."
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  "pull_quotes": [
    {
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      "quote_en": "Therefore, land located within protected zones would not be subject to the property tax.",
      "quote_es": "Por ende, los terrenos ubicados dentro de zonas protectoras no estarían sujetos al impuesto sobre bienes inmuebles."
    },
    {
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      "quote_en": "Constructions located on land referred to in Article 4(b) of Law 7509 are subject to tax, unless exempted under Articles 22, 23, 24 and 29 of Law 7575 if the requirements established therein are met.",
      "quote_es": "Las construcciones que se ubican en los terrenos a que refiere el inciso b) del artículo 4 de la Ley 7509 sí están afectas al impuesto, a menos que se exoneren al amparo de los artículos 22, 23, 24 y 29 de la Ley 7575 si se cumplen los requisitos ahí establecidos."
    },
    {
      "context": "Considerando II",
      "quote_en": "The non-subjection to the property tax provided for in Article 4(c) of Law 7509 and Article 5(b) of its Regulations refers only to the land.",
      "quote_es": "La no sujeción al impuesto sobre los bienes inmuebles prevista en los artículos 4 inciso c) de la Ley 7509, y 5 inciso b) de su Reglamento, está referida únicamente a los terrenos."
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      "citation": "Ley 7554",
      "title_en": "Organic Environmental Law",
      "title_es": "Ley Orgánica del Ambiente",
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      "year": "1995"
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      "citation": "Ley 6043",
      "title_en": "Maritime Terrestrial Zone Law",
      "title_es": "Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre",
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      "date": "02/03/1977",
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      "title_es": "No sujeción tributaria de inmuebles bajo régimen forestal y exenciones de la Ley Forestal",
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      "date": "20/12/2001",
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      "title_es": "Exención del impuesto a bienes inmuebles en reservas forestales y áreas protegidas",
      "doc_type": "dictamen",
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      "title_es": "No sujeción al impuesto sobre bienes inmuebles en zonas de protección ambiental",
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Si las casas construidas en zonas de protección son casas de lujo, es posible cobrarles\nimpuestos sobre bienes inmuebles?\n\n\n\n\n \n\n\n\n             El criterio legal adjunto considera que la Ley 7509 exonera del impuesto sobre bienes\ninmuebles a los terrenos privados ubicados dentro de las zonas protectoras, no así a sus\nconstrucciones, independientemente de si son de lujo o no.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n            Sobre las interrogantes planteadas hacemos las siguientes consideraciones.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nI.- Zonas Protectoras\n\n\n\n\n \n\n\n\n La Ley Orgánica del Ambiente, No. 7554 de 4 de octubre de 1995 (La Gaceta No. 215 de 13 de\nnoviembre de 1995), define a las zonas protectoras como áreas silvestres protegidas bajo\nadministración al Ministerio del Ambiente y Energía, e indica que las municipalidades deben\ncolaborar con su preservación:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “Artículo 32.- Clasificación de las áreas silvestres protegidas. El Poder Ejecutivo, por medio del\nMinisterio del Ambiente y Energía, podrá establecer áreas silvestres protegidas, en cualquiera de\nlas categorías de manejo que se establezcan y en las que se señalan a continuación:\n\n\n\n\na) Reservas forestales.\n\n\n\n\nb) Zonas protectoras.\n\n\n\n\nc) Parques nacionales.\n\n\n\n\nd) Reservas biológicas.\n\n\n\n\ne) Refugios nacionales de vida silvestre.\n\n\n\n\nf) Humedales.\n\n\n\n\ng) Monumentos naturales.\n\n\n\n Esas categorías de manejo y las que se creen en el futuro, serán administradas por el Ministerio\ndel Ambiente y Energía, salvo las establecidas en el artículo 33 de esta ley. Las municipalidades\ndeben colaborar en la preservación de estas áreas.”\n\n\n\n\n \n\n\n\n El fin primordial de las zonas protectoras es la protección del suelo y el recurso hídrico, entre\notros, nacientes, zonas de infiltración y cuencas hidrográficas, sin perjuicio de los demás\nobjetivos dispuestos, por ejemplo, la conservación de ecosistemas en peligro y el entorno\npaisajístico, conforme con los numerales 35 de la Ley 7554 y 58 de la Ley 7788 (voto constitucional\n2988-99; dictamen C-16-2002).\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nPara ese efecto, el artículo 37 de la Ley Orgánica del Ambiente dispone:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “Artículo 37.- Facultades del Poder Ejecutivo. Al establecer áreas silvestres protegidas,\ncualquiera sea su categoría de manejo, el Poder Ejecutivo, por medio del Ministerio del Ambiente y\nEnergía, queda facultado para incluir, dentro de sus límites, las fincas o partes de fincas\nparticulares necesarias para cumplir con los objetivos señalados en esta ley y para instrumentarlos\nde acuerdo con el respectivo plan de manejo o crear las servidumbres legales para la protección\necológica y el cumplimiento de la presente ley.\n\n\n\n Cuando se trate de parques nacionales, reservas biológicas o refugios nacionales de vida silvestre\nestatales, los terrenos serán adquiridos por compra, expropiación o ambos procedimientos, previa\nindemnización. En los casos de reservas forestales, zonas protectoras, refugios de vida silvestre\nmixtos y humedales, los predios o sus partes también podrán comprarse o expropiarse, salvo que, por\nrequerimiento del propietario, se sometan voluntariamente al régimen forestal. Esa sujeción será\ninscrita en el Registro Público de la Propiedad, como una afectación al inmueble, que se mantendrá\ndurante el tiempo establecido en el plan de manejo.\n\n\n\n Las fincas particulares afectadas según lo dispuesto por este artículo, por encontrarse en parques\nnacionales, reservas biológicas, refugios de vida silvestre, reservas forestales y zonas\nprotectoras, quedarán comprendidas dentro de las áreas protegidas estatales solo a partir del\nmomento en que se hayan pagado o expropiado legalmente, salvo cuando en forma voluntaria se sometan\nal Régimen Forestal. Tratándose de reservas forestales, zonas protectoras y refugios de vida\nsilvestre y en caso de que el pago o la expropiación no se haya efectuado y mientras se efectúa, las\náreas quedarán sometidas a un plan de ordenamiento ambiental que incluye la evaluación de impacto\nambiental y posteriormente, al plan de manejo, recuperación y reposición de los recursos. (Reformado\npor el artículo 72 inciso c) de la Ley 7575, a su vez reformado por el 114 de la Ley 7788).\n\n\n\n Se faculta al Poder Ejecutivo para que, por medio del Ministerio del Ambiente y Energía, realice\nlas expropiaciones, contempladas en este artículo, de conformidad con lo establecido en la Ley de\nexpropiaciones No. 7495, del 3 de mayo de 1995.”\n\n\n\n\nEl subrayado es nuestro.\n\n\n\n Así, nótese que la Zona Protectora Cerros de Escazú ([1]), fue creada por el Decreto 6112 de 23 de\njunio de 1976 (La Gaceta 136 de 17 de julio de 1976), y ampliada por el Decreto 14672 de 20 de junio\nde 1983 (La Gaceta No. 138 de 21 de julio de 1983), y cuenta con el “Plan General de Manejo Zona\nProtectora Cerros de Escazú”, que adoptó el Consejo Nacional de Áreas de Conservación por acuerdo 9\nde la sesión ordinaria No. 11-2015 de 23 de noviembre del 2015, cuyo Resumen Ejecutivo contiene la\nresolución R-SINAC-CONAC-04-2016, publicada en La Gaceta No. 37 de 23 de febrero de 2016.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Cabe recordar que en las zonas protectoras también puede existir Patrimonio Natural del Estado, de\ncarácter inalienable, imprescriptible e inembargable, bajo administración del MINAE-SINAC. La\nreducción o desafectación del mismo requiere Ley con estudios técnicos previos que justifiquen la\nmedida (Ley 7554, artículo 38; Ley 7575, numerales 13 y 14; votos constitucionales 5399-93,\n7294-1998, 5975-06, 2408-07, 11155-07 y 21258-2010). \n\n\n\n\n \n\n\n\n Por otra parte, las “zonas protectoras” dentro de las que geográficamente se localicen propiedades\nprivadas han de distinguirse de las áreas de protección que son limitaciones legítimas al derecho de\npropiedad para satisfacer un interés público imperativo, y no requieren indemnización (artículo 45\npárrafo 2 Constitucional; (voto constitucional 4205-1996; pronunciamientos C-103-1998, OJ-22-99,\nC-42-99, C-16-2002 y C-148-2012).  Ejemplos de áreas de protección los contemplan los artículos 33\nde la Ley Forestal y 149 de la Ley de Aguas, por estar contiguas a nacientes, ríos, quebradas o\narroyos, lagos y embalses naturales y artificiales construidos por el Estado y sus instituciones,\nasí como zonas de recarga acuífera. En las áreas de protección se prohíbe cortar árboles o realizar\nlabores constructivas en los términos que disponen los numerales 34 y 58 incisos a) y b) de la Ley\nForestal, con la salvedad prevista en los artículos 34 de la Ley 7575 y 52 de la 7554.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Además, hay que diferenciar las áreas de protección que contengan las propiedades privadas,\nrespecto de los terrenos de dominio público contiguos a fuentes surtidoras de agua potable o que\npuedan llegar a serlo, a ríos navegables, o en la zona marítimo terrestre, Patrimonio Natural del\nEstado, entre otros (artículos 31 de la Ley 276; 7 de la Ley 2825; 1 y 9 de la Ley 6043; 13 y 14 de\nla Ley 7575). En ese sentido, en el dictamen C-148-2012 señalamos:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “Bajo ciertos supuestos, las áreas contiguas a las nacientes han gozado de impronta demanial en los\ntérminos de los artículos 1° de Ley de Protección de las Cuencas Hidrográficas, No. 68 de 16 de\njunio de 1923; 510 inciso 3) del Código Fiscal según reforma de Ley No. 11 de 22 de octubre de 1926;\n6 de la Ley General de Terrenos Baldíos, No. 13 de 10 de enero de 1939; 2 de la Ley 16 de 30 de\noctubre de 1941; 31 de la Ley de Aguas No. 276 de 27 de agosto de 1942; 7 de la Ley de Tierras y\nColonización; 2 de la Ley General de Agua Potable, en una extensión de 300 a 200 m contiguos, según\nla topografía plana o quebrada del terreno, siempre y cuando los manantiales surtan de agua alguna\npoblación, o convenga reservarlos con tal fin. Para ello ha de recabarse el criterio técnico del\nInstituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, ente rector en la generación y distribución\nde agua potable (Ley No. 2726, artículos 1 y 2; pronunciamientos C-42-99 y OJ-64-2002).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Lo anterior, no ha de confundirse con las áreas de protección previstas en los artículos 33 y 34 de\nla Ley Forestal.  Por ende, tratándose de propiedades privadas legítimamente inscritas por el\nejercicio de la posesión decenal previo a la afectación demanial, si las nacientes no surten de agua\nalguna población, o no conviene reservarlas para tal fin, resulta aplicable el área de protección de\n100 m contiguas a las nacientes permanentes y su respectiva prohibición conforme a los artículos 33\ny 34 de la Ley Forestal ([2]) (pronunciamiento OJ-21-2008), que no se limita al impedimento de corta\nde árboles, pues esos preceptos han de interpretarse en forma armónica con el 58 ibídem:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “Se impondrá prisión de tres meses a tres años a quien: a) Invada un área de conservación o\nprotección, cualquiera que sea su categoría de manejo, u otras áreas de bosques o terrenos sometidos\nal régimen forestal, cualquiera que sea el área ocupada; independientemente de que se trate de\nterrenos privados del Estado u otros organismos de la Administración Pública o de terrenos de\ndominio particular. Los autores o partícipes del acto no tendrán derecho a indemnización alguna por\ncualquier construcción u obra que hayan realizado en los terrenos invadidos. b) Aproveche los\nrecursos forestales en terrenos del patrimonio natural del Estado y en las áreas de protección para\nfines diferentes de los establecidos en esta ley.”\n\n\n\n\n \n\n\n\n El Tribunal de Casación Penal ha indicado que la consumación del delito por la invasión de zona\nprotectora de una naciente y un río, no se agota mientras las construcciones edificadas en esas\nzonas se mantengan, por ende la prescripción de la acción penal no habría dado inicio (sentencia No.\n1158 de 9:25 hrs. del 14 de noviembre del 2008).\n\n\n\n\n \n\n\n\n La Sala Constitucional estimó que la integración de los artículos 33 y 34 de la Ley Forestal, en\nrelación con el numeral 58 a) ibídem, desarrollada en la jurisprudencia del Tribunal de Casación\nPenal no infringe lo dispuesto en los artículos 11, 28 y 39 Constitucionales (sentencia No.\n74-2010).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Sobre las prohibiciones que refieren los artículos 33 y 34 de la Ley Forestal, la Sala Primera en\nsentencia No. 199 de 15:30 hrs. del 4 de febrero de 2010, dispuso:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “II…Como segundo motivo, considera vulnerado, por errónea interpretación, los ordinales 33 y 34 de\nla Ley Forestal, los cuales, refiere, deben ser analizados en forma conjunta, así como su aplicación\nindebida, por lo que se conculca el numeral III.3.7.6 del Reglamento para el Control Nacional de\nFraccionamientos y Urbanizaciones…V.-…por la relevancia del tema, es importante referirse al régimen\nde protección de las nacientes, el cual prevé distintos supuestos, los cuales tienen en común, el\nestablecimiento de un área alrededor de estas sobre la cual recae la respectiva tutela. El\nordenamiento jurídico dispone dos supuestos; una afectación de esa franja al demanio público\n(ordinales 7 de la Ley de Tierras y Colonización y 31 de la Ley de Aguas), o bien, mantener el\ninmueble como propiedad privada pero protegida (artículos 33 y 34 de la Ley Forestal). Al margen de\nla naturaleza del terreno en cuestión (que no se encuentra en discusión en el presente proceso), aún\nen el supuesto de menor protección, es decir, tratándose de un área protegida en propiedad privada,\nno puede dejarse de lado que las consecuencias que de esta calificación legal se desprenden una\nserie de limitaciones a la propiedad. Además de la explícita a que hace referencia el numeral 34 del\ncuerpo normativa citado, y que consiste en una prohibición para cortar árboles, lo cierto es que el\nestablecimiento de un área de protección alrededor de la naciente lleva implícito una restricción al\nejercicio de aquellas facultades de dominio que puedan afectar, directa o indirectamente, una\nnaciente permanente. Afirmar lo contrario podría derivar en el contrasentido de que se permita\nlevantar una edificación que destruya dicho recurso natural a condición de que no se tale ningún\nárbol, o como en el presente caso, que no hayan árboles sembrados. En este sentido, debe tenerse en\ncuenta lo dispuesto en el numeral 10 de la Ley General de la Administración Pública, el cual\nestablece que la norma administrativa debe interpretarse de la manera que mejor garantice el fin\npúblico que se persigue. En materia ambiental, además de lo preceptuado en el ordinal 50\nconstitucional y que fue objeto de análisis en el considerando III, debe tenerse en cuenta que el\nEstado se encuentra compelido a velar por la protección del ambiente, procurando un desarrollo sano\ny ecológicamente equilibrado. Esta obligación de rango constitucional ha sido desarrollada en\ndiversas normas de rango legal, como por ejemplo la Ley Orgánica del Ambiente, la Ley de\nBiodiversidad, entre otras. En virtud de lo anterior, si bien la medida cautelar impugnada debe ser\nanulada, tanto la parte actora como el Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones, así\ncomo cualquier otra institución competente, se encuentran en la obligación legal de prevenir\ncualquier acción que pueda incidir en forma negativa sobre la naciente.”\n\n\n\n\n \n\n\n\n Lo anterior, siempre que las áreas de protección no estén localizadas dentro de las áreas\nsilvestres protegidas o en general dentro del Patrimonio Natural del Estado, y en tanto no sea\naplicable lo previsto en el artículo 7 párrafo 1° de la Ley de Informaciones Posesorias, en cuyo\ncaso, también serían de dominio público, y estarían amparadas por la prohibición de los artículos 1\ny 18 de la Ley 7575 (C-42-99 y OJ-64-2002).\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n En caso de nacientes no permanentes, el artículo 149 de la Ley de Aguas dispone un radio\nprohibitivo de 60 m en los manantiales que nacen en cerros y de 50 m para los de terrenos planos.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Por último, conforme a los artículos 148 y 149 de la Ley de Aguas ha de atenderse la necesaria\nreforestación con árboles en las márgenes de ríos, arroyos y manantiales; así como aplicar todas\naquellas prácticas que aumenten la capacidad de infiltración de las aguas en los terrenos de\npropiedad particular, y prevengan o impidan la contaminación de acuíferos o capas de aguas\nsubterráneas (Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos, artículo 44).”\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n            II.- Impuesto sobre bienes inmuebles\n\n\n\n\n \n\n\n\n La Ley 7509 de 9 de mayo de 1995 (La Gaceta 116 de 19 de junio de 1995), establece el impuesto\nsobre bienes inmuebles a favor de las municipalidades, cuyo objeto son los terrenos, las\ninstalaciones o las construcciones fijas y permanentes que allí existan, estén inscritos o no\n(artículos 2 y 6; 1 y 2 de su Reglamento; opinión jurídica OJ-23-2013).  No están afectos al\nimpuesto, entre otros:\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n“ARTÍCULO 4.- Inmuebles no afectos al impuesto. No están afectos a este impuesto:\n\n\n\n a) Los inmuebles del Estado, las municipalidades, las instituciones autónomas y semiautónomas que,\npor ley especial, gocen de exención.\n\n\n\n b) Los inmuebles que constituyan cuencas hidrográficas o hayan sido declarados, por el Poder\nEjecutivo, reserva forestal, indígena o biológica, parque nacional o similar…”\n\n\n\n\n \n\n\n\n             En relación con el citado numeral 4 de la Ley 7509, el Reglamento a la Ley de Impuesto\nsobre Bienes Inmuebles, Decreto 27601 de 12 de enero de 1999 (La Gaceta 18 de 27 de enero de 1999),\nen su artículo 5 dispone:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “Artículo 5º—Inmuebles no afectos al impuesto. Para los efectos del presente reglamento no estarán\nafectos los siguientes inmuebles de conformidad con el artículo 4 de la Ley 7509 y sus reformas y se\nregularán de la siguiente forma:\n\n\n\n a) Los de las instituciones autónomas o semiautónomas que por Ley especial gocen de la no\nafectación, deben aportar certificación de dicha ley, en la cual conste la no afectación, haciendo\nmención del número y fecha de \"La Gaceta\" en que se publicó la misma.\n\n\n\n El Estado y las municipalidades no requieren la presentación de requisito alguno, puesto que por\ndefinición se encuentran no afectos.\n\n\n\n b) los inmuebles que constituyan cuencas hidrográficas entendiéndose aquéllos como los terrenos que\nsirven de protección a las nacientes de agua y que sean parte integral de dichas cuencas según lo\ndefinen la Ley Forestal, la Ley de Aguas y la Ley del Ambiente, o hayan sido declarados por el Poder\nEjecutivo reserva forestal, indígena, biológica o parque nacional. Rige a partir del primero de\nenero del año siguiente a la publicación del decreto que declara el área de la cuenca hidrográfica\ncomo zona protegida; la reserva forestal, indígena o biológica, parque nacional o similar. Para\nsolicitar su no afectación al pago del Impuesto deberán aportar los siguientes documentos, según\ncorresponda en cada caso,\n\n\n\n · los inmuebles que constituyan cuencas hidrográficas, deberán presentar certificación del MINAE en\nque conste tal circunstancia y de la porción del inmueble que está bajo esa condición;\n\n\n\n · los inmuebles que constituyan reserva forestal, reserva biológica, parque nacional o similar\ndeberán presentar certificación del Decreto Ejecutivo vigente, emitido por MINAE donde se haga\nconstar tal circunstancia y de la porción del inmueble que está bajo esa condición; (…)\n\n\n\n n) Además de los anteriores requisitos, en caso de duda, la administración tributaria podrá\nsolicitar otros, así como realizar inspecciones y en general, recurrir a los medios de prueba\nnecesarios que conlleven a una justa y correcta aplicación de la no afectación.” El subrayado es\nnuestro.\n\n\n\n\n \n\n\n\n El dictamen C-355-2001 indicó que la no sujeción al impuesto sobre los bienes inmuebles prevista en\nlos artículos 4 inciso c) de la Ley 7509, y 5 inciso b) de su Reglamento, está referida únicamente a\nlos terrenos.  No obstante, la exención a título de incentivo contenida en los artículos 22-24 y 29\nde la Ley 7575 para los propietarios o poseedores que se sometan a planes de conservación o\nregeneración del bosque o para reforestar, si comprende las instalaciones fijas o construcciones que\nse ubiquen en el terreno, sujeta al cumplimiento de requisitos y obligaciones. A ese efecto en el\ncitado dictamen C-355-2001 se anotó:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “…entratándose del inciso c) del artículo 4, el inciso b) del artículo 5 del Reglamento constriñe\nel concepto de inmueble al terreno únicamente, cuando el mismo sirve de protección a las nacientes\nde agua y que sean parte integral de dichas cuencas, o que hayan sido declarados por el Poder\nEjecutivo reserva forestal, indígena o biológica o parque nacional. Ahora bien, si analizamos los\nartículos 22, 23, 24 y 29 de la Ley Forestal N° 7575 – que es posterior a la Ley del Impuesto sobre\nlos Bienes Inmuebles – y mediante las cuales se otorga a título de incentivos la exención del pago\ndel impuesto sobre los bienes inmuebles a favor de los propietarios o poseedores por los servicios\nambientales generados al conservar el bosque, que se sometan a planes de reforestación, habría que\nafirmar en principio, que tales incentivos devienen en innecesarios respecto del terreno, al estar\nprevista una no sujeción en el artículo 4 inciso c) de la Ley; no así respecto de las instalaciones\no construcciones fijas y permanentes en ellos ubicados, en cuyo caso la exención sobre tales bienes\ndependerá del cumplimiento de los requisitos que imponen tanto la Ley Forestal como su Reglamento,\ntal y como se indicó en el punto I del presente dictamen.\n\n\n\n Es decir, que la Administración Forestal del Estado tiene amplia competencia para definir quiénes y\nen qué casos reciben como beneficio los incentivos, así como la potestad de vigilancia, ya que es\nésta la que se encarga de corroborar que la explotación de los recursos naturales se está dando\nconforme a lo establecido en el plan de manejo, de forma tal que es a dicha Administración a quien\nle compete también definir quiénes se encuentran realizando actividades que no están autorizadas\ndentro del decreto de protección, y en qué casos el cambio de destino del inmueble, ha sido\nrealizado de manera contraria a lo establecido en dicho plan, de forma tal que se haga necesaria la\naplicación de las disposiciones de la Ley Forestal y su Reglamento (véase entre otros los artículos\n58, 61, 62 de la Ley, y 21 y 42 del Reglamento).” En similar sentido, dictámenes C-234-2002 y\nC-223-2008.\n\n\n\n\n \n\n\n\n El dictamen C-234-2002 agregó que los propietarios de los terrenos a que refiere el inciso b) del\nartículo 4 de la Ley 7509 no están obligados a presentar la declaración de su valor por tratarse de\nuna no sujeción al impuesto.  Sin embargo, tal obligación sí subsiste para las construcciones\nubicadas en sus terrenos, por cuanto la exención para ellas está sujeta al cumplimiento de las\ncondiciones que derivan de la Ley Forestal y su Reglamento.\n\n\n\n\n \n\n\n\n La Ley 7509, artículo 4, también dispone que no están sujetos al impuesto: “e) Los inmuebles que\nconstituyan bien único de los sujetos pasivos (personas físicas) y tengan un valor máximo\nequivalente a cuarenta y cinco salarios base; no obstante, el impuesto deberá pagarse sobre el\nexceso de esa suma. El concepto de \"salario base\" usado en esta Ley es el establecido en el artículo\n2 de la Ley No. 7337, de 5 de mayo de 1993.”  Por ello, las construcciones que excedan lo indicado\nen este inciso e) sí estarían sujetas al impuesto respecto del exceso, en el caso de que sean bien\núnico del sujeto pasivo de la obligación tributaria.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Por ende, los terrenos ubicados dentro de zonas protectoras no estarían sujetos al impuesto sobre\nbienes inmuebles. En el caso de que sean bien único del sujeto pasivo, las construcciones que\nexcedan lo dispuesto en el artículo 4 inciso e) de la Ley 7509 sí están sujetas al impuesto, pero\npodrían ser exoneradas si cumplen ante el MINAE-SINAC los requisitos para obtener el incentivo\nprevisto en los artículos 22, 23, 24 y 29 en la Ley Forestal.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nIII.- Conclusiones\n\n\n\n\n \n\n\n\n             1) Los terrenos comprendidos en los supuestos del artículo 4 inciso b) de la Ley 7509\nno están sujetos al impuesto sobre bienes inmuebles.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             2) Las construcciones que se ubican en los terrenos a que refiere el inciso b) del\nartículo 4 de la Ley 7509 sí están afectas al impuesto, a menos que se exoneren al amparo de los\nartículos 22, 23, 24 y 29 de la Ley 7575 si se cumplen los requisitos ahí establecidos.\n\n\n\n\n \n\n\n\n 3) Las construcciones que observen los supuestos del artículo 4 inciso b) de la Ley 7509, y excedan\nlo indicado en el inciso e) ibídem, cuando sea bien único del sujeto pasivo están afectas al\nimpuesto sobre bienes inmuebles respecto del exceso, pero podrían exonerarse si cumplen los\nrequisitos de los numerales 22, 23, 24 y 29 de la Ley 7575.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n            Atentamente,\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nSilvia Quesada Casares\n\n\n\n\n       Procuradora\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nSQC/hmu\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n\n ([1])  Sobre la Zona Protectora Cerros de Escazú véase el informe de la Procuraduría ante la acción\nde inconstitucionalidad 05-009107-0007-CO, y la sentencia constitucional 14186-2008.\n\n\n\n ([2]) Su antecedente normativo se encuentra en la Ley Forestal No. 4465 de 25 de noviembre de 1969,\nartículos 83-87. Y, las leyes forestales 7032 de 5 de mayo de 1986 y 7174 de 28 de junio de 1990,\nreiteraron en sus numerales 68-70 dichas zonas de protección (dictamen C-042-99).",
  "body_en_text": "Opinion: 063 of 31/03/2017  \n\n\n\nMarch 31, 2017\n\n\n\n\nC-063-2017\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nLic. Gerardo Oviedo Espinoza\n\n\n\n\nMayor\n\n\n\n\nMunicipalidad de Santa Ana\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nDear Sir:\n\n\n\n\n \n\n\n\n With the approval of the Attorney General of the Republic, we refer to official letter MSA-\nAlc-02-105-17 of February 20, 2017, in which you consult:\n\n\n\n\n \n\n\n\n  \"1. If there are dwelling houses built on land located within Protected Zones (Zonas\nProtectoras), this being a category of Protected Wild Areas (Áreas Silvestres Protegidas), within the Canton of\nSanta Ana, are those real properties subject to the real property tax under Law\n7509?\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n2. Can real property tax be charged on the land or only on the construction?\n\n\n\n\n \n\n\n\n 3. If the houses built in protected zones are luxury houses, is it possible to charge them\nreal property taxes?\n\n\n\n\n \n\n\n\n             The attached legal opinion considers that Law 7509 exempts private land located within protected zones from the real property tax, but not the constructions on it, regardless of whether they are luxury or not.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n            Regarding the questions raised, we make the following considerations.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nI.- Protected Zones (Zonas Protectoras)\n\n\n\n\n \n\n\n\n The Organic Law of the Environment, No. 7554 of October 4, 1995 (La Gaceta No. 215 of 13\nNovember 1995), defines protected zones as protected wild areas under\nadministration by the Ministry of Environment and Energy, and indicates that municipalities must\ncollaborate with their preservation:\n\n\n\n\n \n\n\n\n \"Article 32.- Classification of protected wild areas. The Executive Branch, through the\nMinistry of Environment and Energy, may establish protected wild areas, in any of\nthe management categories that are established and in those indicated below:\n\n\n\n\na) Forest reserves.\n\n\n\n\nb) Protected zones.\n\n\n\n\nc) National parks.\n\n\n\n\nd) Biological reserves.\n\n\n\n\ne) National wildlife refuges.\n\n\n\n\nf) Wetlands.\n\n\n\n\ng) Natural monuments.\n\n\n\n These management categories and those created in the future shall be administered by the Ministry\nof Environment and Energy, except for those established in Article 33 of this law. Municipalities\nmust collaborate in the preservation of these areas.\"\n\n\n\n\n \n\n\n\n The primary purpose of protected zones is the protection of soil and water resources, among\nothers, springs (nacientes), infiltration zones, and hydrographic basins, without prejudice to other\nobjectives established, for example, the conservation of endangered ecosystems and the\nlandscape environment, in accordance with numerals 35 of Law 7554 and 58 of Law 7788 (constitutional vote\n2988-99; opinion C-16-2002).\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nFor this purpose, Article 37 of the Organic Law of the Environment provides:\n\n\n\n\n \n\n\n\n \"Article 37.- Powers of the Executive Branch. When establishing protected wild areas,\nwhatever their management category, the Executive Branch, through the Ministry of Environment and\nEnergy, is empowered to include, within their limits, the private farms or parts of farms\nnecessary to fulfill the objectives indicated in this law and to implement them\nin accordance with the respective management plan or to create the legal easements (servidumbres) for the protection\necological protection and fulfillment of this law.\n\n\n\n When dealing with national parks, biological reserves, or state national wildlife refuges,\nthe lands shall be acquired by purchase, expropriation, or both procedures, prior\nindemnification. In the cases of forest reserves, protected zones, mixed wildlife refuges,\nand wetlands, the properties or parts thereof may also be purchased or expropriated, unless, at the\nowner's request, they voluntarily submit to the forest regime. That subjection shall be\nrecorded in the Public Property Registry, as an encumbrance on the property, which shall be maintained\nfor the time established in the management plan.\n\n\n\n Private farms affected according to the provisions of this article, because they are in national\nparks, biological reserves, wildlife refuges, forest reserves, and protected\nzones, shall be included within the state protected areas only from the\nmoment they have been legally paid for or expropriated, except when they voluntarily submit\nto the Forest Regime. In the case of forest reserves, protected zones, and wildlife\nrefuges, and if payment or expropriation has not been made and while it is being made, the\nareas shall be subject to an environmental management plan (plan de ordenamiento ambiental) that includes the environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental)\nand subsequently, the plan for management, recovery, and replacement of the resources. (Reformed\nby Article 72, subsection c) of Law 7575, in turn reformed by 114 of Law 7788).\n\n\n\n The Executive Branch is empowered to, through the Ministry of Environment and Energy, carry out\nthe expropriations contemplated in this article, in accordance with the provisions of the Expropriations\nLaw No. 7495, of May 3, 1995.\"\n\n\n\n\nThe underlining is ours.\n\n\n\n Thus, note that the Cerros de Escazú Protected Zone ([1]), was created by Decree 6112 of 23\nJune 1976 (La Gaceta 136 of 17 July 1976), and expanded by Decree 14672 of 20 June\n1983 (La Gaceta No. 138 of 21 July 1983), and has the \"General Management Plan for the\nCerros de Escazú Protected Zone\", which the National Council of Conservation Areas adopted by agreement 9\nof ordinary session No. 11-2015 of 23 November 2015, whose Executive Summary contains\nresolution R-SINAC-CONAC-04-2016, published in La Gaceta No. 37 of 23 February 2016.\n\n\n\n\n \n\n\n\n It is worth recalling that in protected zones there may also exist State Natural Heritage (Patrimonio Natural del Estado), of\nan inalienable, imprescriptible, and unseizable character, under the administration of MINAE-SINAC. The\nreduction or removal of protection (desafectación) thereof requires a Law with prior technical studies justifying the\nmeasure (Law 7554, Article 38; Law 7575, numerals 13 and 14; constitutional votes 5399-93,\n7294-1998, 5975-06, 2408-07, 11155-07 and 21258-2010). \n\n\n\n\n \n\n\n\n On the other hand, \"protected zones\" within which private properties are geographically located must be distinguished from protection areas (áreas de protección), which are legitimate limitations on the right to\nproperty to satisfy a compelling public interest, and do not require indemnification (Article 45\nparagraph 2 of the Constitution; (constitutional vote 4205-1996; pronouncements C-103-1998, OJ-22-99,\nC-42-99, C-16-2002 and C-148-2012).  Examples of protection areas are contemplated in Articles 33\nof the Forestry Law (Ley Forestal) and 149 of the Water Law (Ley de Aguas), for being contiguous to springs (nacientes), rivers, streams (quebradas) or\ncreeks, lakes, and natural and artificial reservoirs built by the State and its institutions,\nas well as aquifer recharge zones. In protection areas, it is prohibited to cut trees or carry out\nconstruction works in the terms provided by numerals 34 and 58 subsections a) and b) of the Forestry Law,\nwith the exception provided in Articles 34 of Law 7575 and 52 of Law 7554.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Furthermore, it is necessary to differentiate the protection areas that private properties contain,\nfrom the public domain lands contiguous to sources supplying potable water or that\nmay come to be so, to navigable rivers, or in the maritime-terrestrial zone, State Natural Heritage,\namong others (Articles 31 of Law 276; 7 of Law 2825; 1 and 9 of Law 6043; 13 and 14 of\nLaw 7575). In that regard, in opinion C-148-2012 we stated:\n\n\n\n\n \n\n\n\n \"Under certain assumptions, the areas contiguous to springs have enjoyed a public domain imprint in\nthe terms of Articles 1 of the Law for the Protection of Hydrographic Basins, No. 68 of 16\nJune 1923; 510 subsection 3) of the Fiscal Code as reformed by Law No. 11 of 22 October 1926;\n6 of the General Law of Vacant Lands, No. 13 of 10 January 1939; 2 of Law 16 of 30\nOctober 1941; 31 of the Water Law No. 276 of 27 August 1942; 7 of the Land and\nColonization Law; 2 of the General Law of Potable Water, in an extension of 300 to 200 contiguous m, according\nto whether the topography of the terrain is flat or broken, provided that the springs supply water to some\npopulation, or it is advisable to reserve them for that purpose. For this, the technical opinion of the\nCosta Rican Institute of Aqueducts and Sewers must be obtained, the governing entity in the generation and distribution\nof potable water (Law No. 2726, Articles 1 and 2; pronouncements C-42-99 and OJ-64-2002).\n\n\n\n\n \n\n\n\n The foregoing must not be confused with the protection areas provided for in Articles 33 and 34 of\nthe Forestry Law.  Therefore, in the case of private properties legitimately registered by\nexercise of decennial possession prior to the public domain encumbrance, if the springs do not supply water to any\npopulation, or it is not advisable to reserve them for such purpose, the protection area of\n100 contiguous m to permanent springs is applicable and their respective prohibition pursuant to Articles 33\nand 34 of the Forestry Law ([2]) (pronouncement OJ-21-2008), which is not limited to the impediment of cutting\ntrees, for those precepts must be interpreted harmoniously with Article 58 ibidem:\n\n\n\n\n \n\n\n\n \"A prison sentence of three months to three years shall be imposed on whoever: a) Invades a conservation or\nprotection area, whatever its management category, or other forest areas or land subject\nto the forest regime, whatever the occupied area; regardless of whether these are private lands of the State\nor other Public Administration bodies or lands of private domain. The authors or\nparticipants of the act shall have no right to any indemnification for\nany construction or work they have carried out on the invaded lands. b) Exploits\nforest resources on lands of the state natural heritage and in protection areas for\npurposes other than those established in this law.\"\n\n\n\n\n \n\n\n\n The Criminal Cassation Chamber has indicated that the consummation of the crime for the invasion of the protection\nzone of a spring and a river is not exhausted while the constructions built in those\nzones are maintained; therefore, the statute of limitations for the criminal action would not have commenced (judgment No.\n1158 of 9:25 a.m. on 14 November 2008).\n\n\n\n\n \n\n\n\n The Constitutional Chamber considered that the integration of Articles 33 and 34 of the Forestry Law, in\nrelation to numeral 58 a) ibidem, developed in the jurisprudence of the Criminal Cassation Chamber\ndoes not infringe on the provisions of Constitutional Articles 11, 28 and 39 (judgment No.\n74-2010).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Regarding the prohibitions referred to in Articles 33 and 34 of the Forestry Law, the First Chamber in\njudgment No. 199 of 3:30 p.m. on 4 February 2010, stated:\n\n\n\n\n \n\n\n\n \"II…As a second ground, it considers violated, by erroneous interpretation, ordinals 33 and 34 of\nthe Forestry Law, which, it states, must be analyzed jointly, as well as their improper application,\nand therefore numeral III.3.7.6 of the Regulation for the National Control of\nSubdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations is infringed…V.-…due to the relevance of the topic, it is important to refer to the regime\nof protection of springs, which provides for different scenarios, which have in common the\nestablishment of an area around these upon which the respective protection falls. The\nlegal system provides two scenarios: an encumbrance of that strip to the public domain\n(ordinals 7 of the Land and Colonization Law and 31 of the Water Law), or, to maintain the\nproperty as private but protected (Articles 33 and 34 of the Forestry Law). Regardless of\nthe nature of the land in question (which is not under discussion in this proceeding), even\nin the scenario of lesser protection, that is, in the case of a protected area on private property,\nit cannot be ignored that the consequences arising from this legal classification include a\nseries of limitations on property. In addition to the explicit one referred to in numeral 34 of the\ncited normative body, which consists of a prohibition on cutting trees, the truth is that the\nestablishment of an protection area around the spring implicitly carries a restriction on\nthe exercise of those rights of ownership that could affect, directly or indirectly, a\npermanent spring. Stating the contrary could lead to the contradiction of permitting\nthe erection of a building that destroys said natural resource on the condition that no\ntree is felled, or as in the present case, that there are no trees planted. In this sense, what is\nprovided by numeral 10 of the General Law of Public Administration must be taken into account, which\nestablishes that the administrative rule must be interpreted in the manner that best guarantees the public\npurpose sought. In environmental matters, in addition to the provisions of Constitutional ordinal 50\nand which was the subject of analysis in Considering III, it must be taken into account that the\nState is compelled to ensure the protection of the environment, seeking healthy\nand ecologically balanced development. This constitutional obligation has been developed in\nvarious legal norms, such as the Organic Law of the Environment, the Biodiversity\nLaw, among others. By virtue of the foregoing, even though the challenged precautionary measure must be\nannulled, both the plaintiff and the Ministry of Environment, Energy and Telecommunications, as well\nas any other competent institution, are legally obliged to prevent\nany action that could have a negative impact on the spring.\"\n\n\n\n\n \n\n\n\n The foregoing, provided that the protection areas are not located within the protected\nwild areas or in general within the State Natural Heritage, and as long as the provisions of Article 7 paragraph 1\nof the Law of Possessory Information are not applicable, in which\ncase, they would also be public domain, and would be covered by the prohibition of Articles 1\nand 18 of Law 7575 (C-42-99 and OJ-64-2002).\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n In the case of non-permanent springs, Article 149 of the Water Law provides for a prohibitive\nradius of 60 m for springs that rise in hills and 50 m for those on flat land.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Finally, in accordance with Articles 148 and 149 of the Water Law, the necessary\nreforestation with trees on the banks of rivers, streams, and springs must be attended to; as well as applying all\nthose practices that increase the infiltration capacity of water on\nprivately owned land, and prevent or impede the contamination of aquifers or layers of\ngroundwater (Law of Use, Management and Conservation of Soils, Article 44).\"\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n            II.- Real Property Tax (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)\n\n\n\n\n \n\n\n\n Law 7509 of May 9, 1995 (La Gaceta 116 of June 19, 1995), establishes the real property\ntax in favor of the municipalities, whose object is the land, the\ninstallations, or the fixed and permanent constructions existing there, whether registered or not\n(Articles 2 and 6; 1 and 2 of its Regulation; legal opinion OJ-23-2013).  Not subject to the\ntax, among others:\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n\"ARTICLE 4.- Properties not subject to the tax. The following are not subject to this tax:\n\n\n\n a) Properties of the State, municipalities, autonomous and semi-autonomous institutions that,\nby special law, enjoy exemption.\n\n\n\n b) Properties that constitute hydrographic basins or have been declared, by the Executive\nBranch, a forest reserve, indigenous or biological reserve, national park or similar…\"\n\n\n\n\n \n\n\n\n             In relation to the cited numeral 4 of Law 7509, the Regulation to the Law on Real\nProperty Tax, Decree 27601 of January 12, 1999 (La Gaceta 18 of January 27, 1999),\nin its Article 5 provides:\n\n\n\n\n \n\n\n\n \"Article 5º—Properties not subject to the tax. For the purposes of this regulation, the following\nproperties shall not be subject in accordance with Article 4 of Law 7509 and its reforms and shall be\ngoverned as follows:\n\n\n\n a) Those of autonomous or semi-autonomous institutions that by special Law enjoy non-\nsubjection, must provide certification of said law, stating the\nnumber and date of \"La Gaceta\" in which it was published.\n\n\n\n The State and municipalities do not require the presentation of any requirement, since by\ndefinition they are not subject.\n\n\n\n b) properties that constitute hydrographic basins understood as those lands that\nserve as protection for water springs (nacientes) and that are an integral part of said basins as\ndefined by the Forestry Law, the Water Law and the Environment Law, or have been declared by the Executive\nBranch a forest reserve, indigenous, biological reserve or national park. It is effective as of the first\nof January of the year following the publication of the decree declaring the area of the hydrographic basin\nas a protected zone; the forest, indigenous or biological reserve, national park or similar. To\nrequest their non-subjection to the tax payment, they must provide the following documents, as\napplicable in each case,\n\n\n\n · properties that constitute hydrographic basins must present certification from MINAE stating\nsuch circumstance and the portion of the property that is under that condition;\n\n\n\n · properties constituting a forest reserve, biological reserve, national park or similar\nmust present certification of the current Executive Decree, issued by MINAE, stating\nsuch circumstance and the portion of the property that is under that condition; (…)\n\n\n\n n) In addition to the above requirements, in case of doubt, the tax administration may\nrequest others, as well as carry out inspections and, in general, resort to the necessary\nmeans of proof that lead to a fair and correct application of the non-subjection.\" The underlining is\nours.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Opinion C-355-2001 indicated that the non-subjection to the tax on real property provided for in\nArticles 4 subsection c) of Law 7509, and 5 subsection b) of its Regulation, refers only to\nthe land.  However, the exemption by way of incentive contained in Articles 22-24 and 29\nof Law 7575 for owners or possessors who submit to forest conservation or\nregeneration plans or to reforest, does include the fixed installations or constructions that\nare located on the land, subject to compliance with requirements and obligations. To this effect, in the\ncited opinion C-355-2001 it was noted:\n\n\n\n\n \n\n\n\n \"...in the case of subsection c) of Article 4, subsection b) of Article 5 of the Regulation constrains\nthe concept of property to the land only, when the same serves as protection for water springs\nand is an integral part of said basins, or has been declared by the Executive\nBranch a forest, indigenous or biological reserve or national park. Now, if we analyze\nArticles 22, 23, 24 and 29 of the Forestry Law No. 7575 – which is subsequent to the Real\nProperty Tax Law – and through which exemption from payment\nof the real property tax is granted by way of incentives in favor of owners or possessors for the environmental services\ngenerated by conserving the forest or who submit to reforestation plans, it would be necessary to affirm\nin principle that such incentives become unnecessary regarding the land, as a non-subjection\nis provided for in Article 4 subsection c) of the Law; but not so for the fixed and permanent installations\nor constructions located on them, in which case the exemption on such goods\nwill depend on compliance with the requirements imposed by both the Forestry Law and its Regulation,\nas indicated in point I of this opinion.\n\n\n\n That is, the State Forestry Administration has broad competence to define who\nreceives the incentives as a benefit and in which cases, as well as the power of oversight, since it\nis this entity that is responsible for corroborating that the exploitation of natural resources is taking place\nin accordance with the provisions of the management plan, such that it is also incumbent upon said Administration\nto define who is carrying out activities that are not authorized\nwithin the protection decree, and in what cases the change of destination of the property has been\ncarried out in a manner contrary to that established in said plan, such that the\napplication of the provisions of the Forestry Law and its Regulation becomes necessary (see among others Articles\n58, 61, 62 of the Law, and 21 and 42 of the Regulation).\" In a similar sense, opinions C-234-2002 and\nC-223-2008.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Opinion C-234-2002 added that the owners of the lands referred to in subsection b) of\nArticle 4 of Law 7509 are not obligated to file the declaration of their value because it is a\nnon-subjection to the tax.  However, such obligation does subsist for the constructions\nlocated on their land, since the exemption for them is subject to compliance with the\nconditions deriving from the Forestry Law and its Regulation.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Law 7509, Article 4, also provides that the following are not subject to the tax: \"e) Properties that\nconstitute the sole asset of the taxable persons (individuals) and have a maximum value\nequivalent to forty-five base salaries; however, the tax must be paid on the\nexcess of that amount. The concept of 'base salary' used in this Law is that established in Article 2\nof Law No. 7337, of May 5, 1993.\"  Therefore, constructions that exceed what is indicated\nin this subsection e) would be subject to the tax on the excess amount, in the case that they are the sole\nasset of the taxable person of the tax obligation.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Therefore, lands located within protected zones would not be subject to the real\nproperty tax. In the case that they are the sole asset of the taxable person, the constructions that\nexceed the provisions of Article 4 subsection e) of Law 7509 are subject to the tax,\nbut could be exempted if they meet the requirements to obtain the incentive\nprovided for in Articles 22, 23, 24 and 29 of the Forestry Law before MINAE-SINAC.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nIII.- Conclusions\n\n\n\n\n \n\n\n\n             1) The lands included in the assumptions of Article 4 subsection b) of Law 7509\nare not subject to the real property tax.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             2) The constructions located on the lands referred to in subsection b) of\nArticle 4 of Law 7509 are subject to the tax, unless they are exempted under Articles\n22, 23, 24 and 29 of Law 7575 if the requirements established therein are met.\n\n\n\n\n \n\n\n\n 3) Constructions that fall under the assumptions of Article 4 subsection b) of Law 7509, and exceed\nwhat is indicated in subsection e) ibidem, when they are the sole asset of the taxable person, are subject to the\nreal property tax on the excess amount, but could be exempted if they meet\nthe requirements of numerals 22, 23, 24 and 29 of Law 7575.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n            Sincerely,\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nSilvia Quesada Casares\n\n\n\n\n       Procuradora\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nSQC/hmu\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n\n ([1])  On the Cerros de Escazú Protected Zone, see the report of the Attorney General's Office in the\nunconstitutionality action 05-009107-0007-CO, and constitutional judgment 14186-2008.\n\n\n\n ([2]) Its normative antecedent is found in Forestry Law No. 4465 of November 25, 1969,\nArticles 83-87. And, forestry laws 7032 of May 5, 1986 and 7174 of June 28, 1990,\nreiterated in their numerals 68-70 said protection zones (opinion C-042-99)."
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