{ "id": "pgr-21194", "citation": "C-132-2019", "section": "pgr_opinions", "doc_type": "dictamen", "title_es": "Situación jurídica de propiedades que abarcan la zona restringida de la ZMT inscritas antes del Transitorio III de la Ley 4558", "title_en": "Legal status of properties encompassing the restricted zone of the maritime-terrestrial zone registered before Transitory III of Law 4558", "summary_es": "La Procuraduría General de la República responde a la Municipalidad de Quepos sobre la situación jurídica de fincas que abarcan la zona restringida de la zona marítimo terrestre, inscritas antes del Transitorio III de la Ley 4558. Concluye que dichas inscripciones adolecen de nulidad absoluta por contravenir los principios de inalienabilidad e imprescriptibilidad del dominio público. La acción de nulidad debe interponerse ante la jurisdicción contencioso administrativa y civil de hacienda, siendo imprescriptible. Mientras subsista la inscripción, el municipio no puede ejercer potestades de administración demanial ni recuperar la posesión administrativamente. El Transitorio III no tiene aplicación retroactiva ni convalida titulaciones anteriores. Respecto a construcciones en esos terrenos, si el título es nulo, el permiso de construcción también pierde sustento; para anularlo, debe declararse previamente su lesividad. Finalmente, se declara inadmisible la solicitud de aprobar o no el criterio legal del departamento municipal.", "summary_en": "The Attorney General's Office answers the Municipality of Quepos regarding the legal status of properties that include the restricted zone of the maritime-terrestrial zone, registered before Transitory III of Law 4558. It concludes that such registrations are absolutely null and void for violating the principles of inalienability and imprescriptibility of public domain. The nullity action must be filed before the contentious-administrative and civil treasury jurisdiction, and is imprescriptible. While the registration persists, the municipality cannot exercise public domain administration powers or recover possession administratively. Transitory III does not apply retroactively nor does it validate prior titling. Regarding constructions on those lands, if the title is null, the building permit also loses its basis; to annul it, its harmfulness (lesividad) must first be declared. Finally, the request to approve or reject the legal opinion of the municipal legal department is inadmissible.", "court_or_agency": "", "date": "14/05/2019", "year": "2019", "topic_ids": [ "_off-topic" ], "primary_topic_id": "_off-topic", "es_concept_hints": [ "zona marítimo terrestre", "zona restringida", "Transitorio III", "dominio público", "inalienabilidad", "imprescriptibilidad", "lesividad", "información posesoria", "desafectación", "concesión" ], "concept_anchors": [ { "article": "Transitorio III", "law": "Ley 4558" }, { "article": "Arts. 1, 7, 13, 35, 69, 75", "law": "Ley 6043" }, { "article": "Art. 7 inciso b", "law": "Ley 2825" }, { "article": "Transitorio único", "law": "Ley 4847" }, { "article": "Arts. 262, 456, 474, 835, 837", "law": "Código Civil" }, { "article": "", "law": "Ley 9242" } ], "keywords_es": [ "zona marítimo terrestre", "zona restringida", "Transitorio III Ley 4558", "nulidad absoluta", "dominio público", "inalienabilidad", "imprescriptibilidad", "inscripción registral", "acción de nulidad", "lesividad", "convalidación", "municipalidad", "permiso de construcción", "PGR", "Quepos" ], "keywords_en": [ "maritime-terrestrial zone", "restricted zone", "Transitory III Law 4558", "absolute nullity", "public domain", "inalienability", "imprescriptibility", "land registration", "nullity action", "lesividad", "validation", "municipality", "building permit", "Attorney General", "Quepos" ], "excerpt_es": "I.3) Nulidad de las inscripciones y escrituras que incorporen áreas demaniales\n\nLas inscripciones, titulaciones y escrituras realizadas por particulares sobre inmuebles inscritos con anterioridad a la entrada en vigencia del Transitorio III de la Ley 4558, que incorporen áreas de dominio público de la Zona Restringida, en la zona marítimo terrestre, tendrían un vicio de nulidad absoluta, por contravenir los principios de inalienabilidad y/o imprescriptibilidad. Los bienes demaniales son inalienables, están fuera del comercio de los hombres, sujetos a un régimen especial de Derecho Público, no pueden ser enajenados, vendidos o adquiridos, a título gratuito u oneroso, por los privados; tampoco estos pueden adquirir el derecho de propiedad o usucapión sobre ellos por el transcurso del tiempo, ni la mera posesión, por ser imprescriptibles.\n\nII.7) Improcedencia de la convalidación de las titulaciones anteriores a la Ley 4558\nEl Transitorio III de la Ley 4558, se dijo, constituye una desafectación temporal de una franja de la zona marítimo terrestre y, sin texto expreso de ley que prevea su aplicación retroactiva, no procedería extenderlo más allá del lapso fijado. La convalidación de trámites de informaciones posesorias anteriores a ese transitorio, viciados de nulidad por incorporar áreas de la zona marítimo terrestre de dominio público estatal, conllevaría una ampliación hacia el pasado, sin límite de tiempo, del plazo de desafectación. A ese fin, es inadmisible una interpretación administrativa que entienda dicha convalidación, y consiguiente desafectación, contempladas implícitamente en ese transitorio.\n\nIV.- INADMISIBILIDAD DE LA CONSULTA EN CUANTO A LA APROBACIÓN O NO DEL CRITERIO DEL DEPARTAMENTO LEGAL\nLa solicitud para que se analice el criterio del Departamento Legal de esa Municipalidad y se resuelva si se aprueba o no sus términos, es inadmisible, sin que sea óbice a las referencias generales sobre algunos puntos que se hacen en el desarrollo de la respuesta a la consulta. No procede entrar a revisar en un dictamen la corrección de la interpretación hecha en el criterio vertido por la Asesoría Jurídica de la entidad consultante.", "excerpt_en": "I.3) Nullity of registrations and deeds that incorporate public domain areas\n\nRegistrations, titlings, and deeds carried out by private parties on properties registered prior to the entry into force of Transitory III of Law 4558, which incorporate public domain areas of the Restricted Zone in the maritime-terrestrial zone, would suffer from a defect of absolute nullity, for contravening the principles of inalienability and/or imprescriptibility. Public domain assets are inalienable, outside commerce, subject to a special Public Law regime, and may not be alienated, sold, or acquired, whether gratuitously or for consideration, by private parties; nor can they acquire ownership or usucaption over them through the passage of time, or even mere possession, because they are imprescriptible.\n\nII.7) Impropriety of validating titlings prior to Law 4558\nTransitory III of Law 4558, it was said, constitutes a temporary disaffection of a strip of the maritime-terrestrial zone and, without an express law providing for its retroactive application, it would not be proper to extend it beyond the established period. Validating possessory information proceedings prior to that transitory, tainted with nullity for incorporating state public domain areas of the maritime-terrestrial zone, would entail an extension into the past, without time limit, of the disaffection period. To that end, an administrative interpretation that understands such validation—and consequent disaffection—as implicitly contemplated in that transitory is inadmissible.\n\nIV.- INADMISSIBILITY OF THE CONSULTATION REGARDING APPROVAL OR NOT OF THE LEGAL DEPARTMENT'S OPINION\nThe request to analyze the opinion of the Legal Department of that Municipality and decide whether its terms are approved is inadmissible, without prejudice to the general references on some points made in the development of the response to the consultation. It is not appropriate to review, in a legal opinion, the correctness of the interpretation given in the opinion issued by the Legal Advisory Office of the consulting entity.", "outcome": { "label_en": "Interpretive opinion", "label_es": "Dictamen interpretativo", "summary_en": "The PGR determines that registrations of restricted zone lands prior to Transitory III of Law 4558 are absolutely null; the nullity action is imprescriptible; Transitory III has no retroactive effect and does not validate prior titlings; building permits depend on the validity of the title; and the request to approve the municipal legal opinion is inadmissible.", "summary_es": "La PGR determina que las inscripciones de terrenos de la zona restringida anteriores al Transitorio III de la Ley 4558 son nulas absolutamente; la acción de nulidad es imprescriptible; el Transitorio III no tiene efecto retroactivo ni convalida titulaciones previas; los permisos de construcción dependen de la validez del título; y es inadmisible la solicitud de aprobar el criterio legal municipal." }, "pull_quotes": [ { "context": "I.3) Nulidad de las inscripciones y escrituras que incorporen áreas demaniales", "quote_en": "Public domain assets are inalienable, outside commerce, subject to a special Public Law regime, and may not be alienated, sold, or acquired, whether gratuitously or for consideration, by private parties; nor can they acquire ownership or usucaption over them through the passage of time, or even mere possession, because they are imprescriptible.", "quote_es": "Los bienes demaniales son inalienables, están fuera del comercio de los hombres, sujetos a un régimen especial de Derecho Público, no pueden ser enajenados, vendidos o adquiridos, a título gratuito u oneroso, por los privados; tampoco estos pueden adquirir el derecho de propiedad o usucapión sobre ellos por el transcurso del tiempo, ni la mera posesión, por ser imprescriptibles." }, { "context": "I.2) Recuento normativo del demanio marítimo terrestre", "quote_en": "The exception for properties legitimately under private domain, referred to in article 7 of Law 2825, refers to those that had legitimately entered the private sphere before the respective strip of land was declared inalienable or non-claimable.", "quote_es": "La salvedad de los inmuebles que estuvieren bajo dominio privado legítimo, a que alude el artículo 7° de la Ley 2825, se refiere a los que hubiesen ingresado legítimamente a la esfera particular antes de declararse inalienable o indenunciable la respectiva franja de terreno." }, { "context": "II.4) El Transitorio III de la Ley 4558 regía hacia futuro", "quote_en": "In this case, the possibility opened by Transitory III of Law 4558 to request before competent courts title to lots or properties in the maritime-terrestrial zone, excluding the public zone, through the procedure of the Possessory Information Law, by persons proving possession as owners for more than thirty years and other established conditions, was from the date it entered into force until the day before its repeal. Clearly, the norm does not extend its application, nor does it validate, possessory information proceedings initiated before its validity, in that public domain strip, which had an absolute nullity defect.", "quote_es": "En el caso, la posibilidad que abrió el Transitorio III de la Ley 4558 de solicitar ante los juzgados competentes título de propiedad sobre lotes o fincas en la zona marítimo-terrestre, con exclusión de la zona pública, por el procedimiento de la Ley de Informaciones Posesorias, a las personas que demostraran posesión a título de dueños por más de treinta años y demás condiciones establecidas, lo fue desde la fecha que entró en vigor hasta el día anterior a su derogatoria. Con claridad, la norma no extiende su aplicación, ni convalida, las informaciones posesorias levantadas antes de su vigencia, en esa franja demanial, que tuvieren vicio de nulidad absoluta." } ], "cites": [ { "id": "norm-11950", "citation": "Ley 276", "title_en": "Water Law", "title_es": "Ley de Aguas", "doc_type": "law", "date": "27/08/1942", "year": "1942" }, { "id": "norm-32006", "citation": "Ley 6043", "title_en": "Maritime Terrestrial Zone Law", "title_es": "Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre", "doc_type": "law", "date": "02/03/1977", "year": "1977" }, { "id": "norm-32840", "citation": "Ley 2825", "title_en": "Land and Colonization Law", "title_es": "Ley de Tierras y Colonización", "doc_type": "law", "date": "14/10/1961", "year": "1961" }, { "id": "norm-57436", "citation": "Ley 8508", "title_en": "Contentious-Administrative Code", "title_es": "Código Procesal Contencioso-Administrativo", "doc_type": "law", "date": "28/04/2006", "year": "2006" }, { "id": "norm-72582", "citation": "Ley 9036", "title_en": "Law Transforming IDA into INDER and Creating the Technical Secretariat for Rural Development", "title_es": "Ley de Transformación del IDA en INDER y Creación de la Secretaría Técnica de Desarrollo Rural", "doc_type": "law", "date": "11/05/2012", "year": "2012" }, { "id": "pgr-10665", "citation": "OJ-139-2001", "title_en": "Opinion on the Border Zone Titling Bill", "title_es": "Opinión sobre el proyecto de ley de titulación de la zona fronteriza", "doc_type": "legal_opinion", "date": "27/09/2001", "year": "2001" }, { "id": "pgr-11410", "citation": "C-210-2002", "title_en": "Administration of the Iguanita National Wildlife Refuge and granting of concessions in the Papagayo Gulf Tourism Project", "title_es": "Administración del Refugio Nacional de Vida Silvestre Iguanita y otorgamiento de concesiones en el Proyecto Turístico Golfo de Papagayo", "doc_type": "dictamen", "date": "21/08/2002", "year": "2002" }, { "id": "pgr-12123", "citation": "C-321-2003", "title_en": "Legal status of properties titled under Law 7599 after its annulment for unconstitutionality", "title_es": "Situación legal de fincas tituladas bajo Ley 7599 tras su anulación por inconstitucionalidad", "doc_type": "dictamen", "date": "09/10/2003", "year": "2003" }, { "id": "pgr-12262", "citation": "OJ-253-2003", "title_en": "Legal regime of the public and restricted zones of the maritime-terrestrial zone", "title_es": "Régimen jurídico de la zona pública y restringida en la zona marítimo terrestre", "doc_type": "legal_opinion", "date": "02/12/2003", "year": "2003" }, { "id": "pgr-12993", "citation": "OJ-027-2005", "title_en": "Opinion on the Bill for Land Titling in Border Zones", "title_es": "Opinión sobre el proyecto de Ley de Titulación de Terrenos en las Zonas Fronterizas", "doc_type": "legal_opinion", "date": "17/02/2005", "year": "2005" }, { "id": "pgr-13324", "citation": "OJ-120-2005", "title_en": "Protection of the maritime-terrestrial zone through registry 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señora:\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Con aprobación del señor Procurador General de la República, contestamos su Oficio\n006-DLL-2018, en el que solicita criterio respecto de la situación jurídica de las propiedades que\nabarcan la zona restringida de la zona marítimo terrestre, inscritas previo al Transitorio III de la\nLey 4558, formulando las siguientes interrogantes:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “1. Que debe hacer la Municipalidad en casos en lo que se observa, hay escrituras de propiedades\nque abarcan terrenos de zona restringida de la zona marítima terrestre y que fueron inscritas previo\na la entrada en vigencia del transitorio III de la Ley 4558 (…)\n\n\n\n\n \n\n\n\n 2. Dictamine si las fincas que fueron tituladas previo a la entrada en vigencia de la Ley 6043 para\nque este Municipio y las demás instituciones relacionadas con la administración y manejo de la zona\nmarítima terrestre, tengan la claridad jurídica sobre estas tierras y puedan tomar las decisiones\nsin afectar derechos subjetivos de los propietarios legales o en su defecto proteger los bienes del\ndominio público, propiedad del estado.\n\n\n\n\n \n\n\n\n 3. Además tomando en cuenta que se evidencia que existen construcciones en el sitio, pero que\nfueron procesos de inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad Inmuebles, realizados antes\nde la promulgación de la Ley de la Zona Marítimo Terrestre como supra se menciona, nos indique como\nse debe proceder conforme a derecho.\n\n\n\n\n \n\n\n\n 4. Por lo tanto es necesario solicitar dictamen con fundamento en los artículos 6 y 7 de la Ley\n6043 Ley Zona Marítimo Terrestre para que una vez analizado el criterio del Departamento Legal de\nesta Municipalidad de su parte, resuelvan aprobar o no los términos de dicho departamento en el caso\nde no estarlo, proceda conforme a las atribuciones legales a iniciar las acciones correspondientes\nen la recuperación del bien inmueble en los términos de los artículos antes expuestos y el artículo\n3 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República” (sic).\n\n\n\n\n \n\n\n\n El criterio adjunto del Departamento Legal de la Municipalidad (Oficio 006-DLL-2018), considera, en\nabstracto, lo siguiente:\n\n\n\n\n \n\n\n\n La Municipalidad tiene conocimiento de la existencia de fincas dentro de la zona marítimo terrestre\ndel cantón, tituladas e inscritas previo a entrar en vigor el Transitorio III de la Ley 4558, que es\nun supuesto sui generis, no previsto, ni analizado con anterioridad. \n\n\n\n\n \n\n\n\n Las sentencias del Juzgado Civil “dispusieron la inscripción de los doscientos metros ubicados en\nla zona marítimo terrestre y al hacerlo los incorporó al patrimonio particular de los titulantes”.\nLa prohibición del artículo 7 inciso b de la Ley 2825, de Tierras y Colonización, hacía la salvedad\npara las personas que demostraran ser legítimos propietarios de los terrenos.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Aun cuando el Transitorio III de la Ley 4558 “no extendió su ámbito a situaciones jurídicas\npasadas, sí convalidó la situación jurídica de la titulación de las fincas inscritas previamente,\npor cuanto permitió la titulación de un área que, en el momento en que nació dicha finca era\nprohibida (…)”.  Tanto fue así que según el transitorio de la Ley 4847, las informaciones posesorias\nque hubieren sido presentadas a los “juzgados” al 8 de setiembre de 1971, continuarían tramitándose\nhasta su terminación.  La Corte Plena, en sesión extraordinaria N° 52 de las 14 horas de 2 de\nnoviembre de 1972, artículo 1°, señaló el choque entre este último transitorio y el artículo 34\nconstitucional, porque “al legislar para el pasado perjudica al recurrente en una situación jurídica\nque en su favor se había consolidado al amparo de una ley anterior, la derogada”.\n\n\n\n\n \n\n\n\n La consolidación de los derechos adquiridos, cuando sea más beneficiosa para la situación jurídica\nde un individuo, es una excepción del principio de irretroactividad. El título que nació\nincorrectamente, con la entrada en vigor de la nueva ley, en la medida que lo beneficia, consolida\nsu derecho. \n\n\n\n\n \n\n\n\n Es contrario a derecho que el titulante tuviese que anular su título, solicitando la\ndesinscripción, para iniciar una nueva diligencia judicial de información posesoria. Cita un\nextracto de la sentencia 51/2012 del Tribunal Contencioso Administrativo, Sección VI, sobre la\nintangibilidad de los actos propios y los mecanismos a que deben acudir las Administraciones\nPúblicas para suprimir o desconocer sus propias conductas, favorables al administrado.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Las fincas que abarcan la zona restringida de la zona marítimo terrestre que nacieron en virtud de\nlas diligencias de información posesoria promovidas meses previos a la entrada en vigencia del\ntransitorio III de la Ley 4558, aprobadas mediante sentencia del Juzgado Civil, concluye, son\ninmuebles privados y deben respetarse los derechos adquiridos por sus titulares.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Esas titulaciones quedaron convalidadas con el Transitorio III de la Ley 4558 y, como consecuencia,\nlos propietarios actuales son terceros de buena fe, con las limitaciones de interés público que\npuedan pesar sobre las mismas.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n I.-INSCRIPCIONES Y ESCRITURAS DE PROPIEDAD SOBRE TERRENOS DEMANIALES DE LA ZONA RESTRINGIDA EN LA\nZONA MARÍTIMO TERRESTRE, PREVIO A LA ENTRADA EN VIGENCIA DEL TRANSITORIO III DE LA LEY 4558\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n Para responder a la pregunta acerca de lo que debe hacer la Municipalidad en casos de escrituras de\npropiedad que abarcan terrenos de la zona restringida de la zona marítimo terrestre, inscritas\nprevio a la vigencia del Transitorio III de la Ley 4558, es importante abordar varios aspectos.\n\n\n\n\nI.1) Aclaración preliminar\n\n\n\n  Se aclara que el término de Zona Restringida es propio de la Ley 6043 (franja de ciento cincuenta\nmetros de ancho contigua a la Zona Pública, tierra adentro, y demás terrenos adyacentes a la zona\npública en el caso de las islas; arts. 10 y 11). Aun cuando la expresión no se utilizó antes del\nTransitorio III de la Ley 4558, con esa connotación se emplea al contestar la pregunta, para\nidentificar esa franja.\n\n\n\n\nI.2) Recuento normativo del demanio marítimo terrestre en nuestro ordenamiento\n\n\n\n\n \n\n\n\n Un recuento de las principales disposiciones normativas sobre el demanio marítimo terrestre\ndictadas en el país y su extensión superficial, recoge la Sala Primera de la Corte, en la sentencia\n7/1993, “sin demérito del antecedente de la época colonial”: Ley 162/1828, Decreto 12/1839, Ley\n14/1840, Ley 128/1853, Decreto 4/1858, Ley 7/1868, Ley 42/1875, Ley 22/1881, Ley 8/1884. Ley 8/1885,\nLey 58/1892, Ley 7/1892, Ley 15/1896, Ley 60/1914, Ley 82/1823, Ley 75/1924, Ley 11/1926, Ley\n29/1934, Ley 13/1939, Decreto 6/1940, Ley 19/1942, Ley 201/1943, Decreto Ley 500/1949, Ley\n2825/1961, Ley 4465/1969, Ley 4558/1970, 4928/1971, Ley 5602/1974, Ley 6043/1977, etc. (Similar\nrecopilación hace la Sala Constitucional, en las sentencias 454/2006, 2408/2007 y 3113/2009; el\nTribunal Contencioso Administrativo, Sección III, votos 4163/2010, 54/2012, Sección IV, sentencia\n35/2007, Sección V, sentencia 32/2013, Sección IX, sentencia 55/2010, y el IFAM en “Antecedentes y\nDisposiciones Normativas sobre la Zona Marítimo Terrestre”. 3ª edic. San José, 1992). “De este\nsomero estudio sobre la legislación acerca de la zona marítimo terrestre, expresó la Sala Primera en\nla citada sentencia, es fácil llegar a la conclusión de que la franja de 200 metros a partir de la\npleamar ordinaria a lo largo de ambas costas definida como parte de la zona marítimo terrestre por\nel artículo 9 de la actual Ley sobre la Zona marítimo terrestre, ha sido de dominio público -y los\nterrenos en ella comprendidos, bienes demaniales- desde 1828, por lo menos. Las variaciones que la\nlegislación del siglo pasado y del presente han introducido sobre la materia nunca han desafectado\nen forma generalizada estos 200 metros, siendo más bien que la legislación anterior a 1942 y 1943,\nestablecía una franja mayor en extensión -la llamada milla marítima- pero nunca menor”.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Aunque la Ley 13/1939, General sobre Terrenos Baldíos, que declaró inalienables los terrenos de la\nzona marítimo-terrestre de 1672 metros de ancho a lo largo de las costas de ambos mares, desde la\npleamar ordinaria (artículo 6°), fue derogada por la 2825/1961, de Tierras y Colonización (artículo\n184), esta última, en su artículo 7, inciso b, afectó a dominio público estatal, salvo los que\nestuvieren bajo el dominio privado, con título legítimo, los terrenos comprendidos en una zona\nmarítimo-terrestre de doscientos metros de ancho a lo largo de las costas de ambos mares, de la\npleamar ordinaria. Dictámenes C-157-1995, C-97-1997 y C-53-1999. (La Ley del INDER, 9036/2012,\nartículo 80, mantiene vigente la 2825, en lo que no la contravenga. En caso de duda entre ambas,\nprevalecen los principios de la Ley 2825. La Ley 4465/1969, artículo 19, párrafo 2°, aclaró lo\nrelativo a la administración de la zona marítimo terrestre como bien de dominio público).\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Durante la vigencia de la Ley 4558, la planificación y administración de las áreas\nturísticas y urbanizables pasaron a manos de las municipalidades costeras, bajo el control del ICT e\nINVU, en su orden, quedaron a salvo las que no tenían esas condiciones, que siguieron administradas\npor el ITCO (Ley 2825, art. 7 inciso b), administración que con la Ley 6043 (artículo 3°) los\ngobiernos locales asumieron, de manera plena, los municipios (Dictamen C-97-1997).\n\n\n\n\n \n\n\n\n La salvedad de los inmuebles que estuvieren bajo dominio privado legítimo, a que alude el artículo\n7° de la Ley 2825, se refiere a los que hubiesen ingresado legítimamente a la esfera particular\nantes de declararse inalienable o indenunciable la respectiva franja de terreno. Téngase en cuenta\nla afectación a dominio público de la zona marítimo terrestre desde la Ley 162/1828, “sin demérito\ndel antecedente de la época colonial”, ni solución de continuidad, hasta la Ley 4558. (Sala\nConstitucional, sentencia 4587-1997, cons. IV. Dictámenes C-66-1998, C-139-2001 y C-146-2008.\nOpinión Jurídica OJ-27-2005).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Por su parte, la Ley 276/1942, de Aguas declara propiedad nacional, dominio público, la zona\nmarítima, que define como “el espacio de las costas de la República que baña el mar en su flujo y\nreflujo y los terrenos inmediatos hasta la distancia de una milla, o sean mil seiscientos setenta y\ndos metros, contados desde la línea que marque la marea alta”. Franja que ha de entenderse reducida\na doscientos metros de ancho por las regulaciones posteriores en la materia. (arts. 3°, inciso I y\n69). “El artículo 69 de la Ley de Aguas sigue siendo de aplicación, y no ha perdido vigencia, dada\nsu integración con otras normas del ordenamiento”. (Opinión Jurídica OJ-76-2018). Al decir de la\nSala Constitucional, “dentro del concepto de ‘costas’, debe entenderse comprendido el de la zona\nmarítimo- terrestre, cuya demanialidad de la Nación queda dispuesta en forma expresa en el artículo\n3.I. de la Ley de Aguas, número 276, de veintiséis de agosto de mil novecientos cuarenta y dos”\n(sentencias 454/2006 y 2408/2007).\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nI.3) Nulidad de las inscripciones y escrituras que incorporen áreas demaniales\n\n\n\n\n \n\n\n\n Las inscripciones, titulaciones y escrituras realizadas por particulares sobre inmuebles inscritos\ncon anterioridad a la entrada en vigencia del Transitorio III de la Ley 4558, que incorporen áreas\nde dominio público de la Zona Restringida, en la zona marítimo terrestre, tendrían un vicio de\nnulidad absoluta, por contravenir los principios de inalienabilidad y/o imprescriptibilidad. Los\nbienes demaniales son inalienables, están fuera del comercio de los hombres, sujetos a un régimen\nespecial de Derecho Público, no pueden ser enajenados, vendidos o adquiridos, a título gratuito u\noneroso, por los privados; tampoco estos pueden adquirir el derecho de propiedad o usucapión sobre\nellos por el transcurso del tiempo, ni la mera posesión, por ser imprescriptibles. (Sala\nConstitucional, sentencias 454/2006, 2408/2007, 1229/2010 y 1963/2012. Sala Primera de la Corte,\nsentencias 317/2008 y 189/2011. Tribunal Contencioso Administrativo Sección II, sentencias 107/2008\ny 116/2015; Sección III, resolución 4163/2010, Sección V, sentencia 32/2013). “Cualquier escritura\nde traslado de dominio o de derecho de posesión” que incluya espacios del demanio marítimo terrestre\n“no tiene validez ni surte efectos jurídicos”. (Tribunal Contencioso Administrativo, Sección II,\nsentencia 107/2008; Sección IX, sentencia 55/2010). Es defecto insubsanable que produce su\ninvalidación “el versar el acto o contrato sobre un objeto que está fuera del comercio, como sería\nla venta de un inmueble de propiedad nacional”.  (Brenes Córdoba, Alberto. Tratado de los Bienes, N°\n297). “La enajenación del bien demanial es nula de modo absoluto por falta total de objeto: enajenar\nuna cosa demanial es jurídicamente tan imposible como enajenar una cosa que no existe ni podrá\nexistir...” Biondi Biondi.  Los bienes.  Edit. Bosch-Urgel, 51 bis. Barcelona.  1961, pgs. 276 a\n347. Tribunal Superior Agrario, sentencia 101/1995. Con relación a los principios de\ninalienabilidad, imprescriptibilidad e impedimento de los particulares de ejercer posesión con ánimo\nde dueños sobre los bienes de dominio público, vid de la Procuraduría los dictámenes C-321-2003 y\nC-146-2008).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Al efecto, como se expresó en el dictamen C-269-2018, es importante que la Municipalidad tenga\npresente la presunción iuris tantum de las inscripciones, la tutela jurisdiccional de la publicidad\nregistral, la publicidad legal e inmatriculación del dominio público, la interposición de la acción\nde nulidad y solicitud de medidas cautelares en sede contencioso administrativa y registral.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nI.4) Presunción iuris tantum de las inscripciones registrales\n\n\n\n\n \n\n\n\n De la inscripción en el Registro de la Propiedad dimana el principio de legitimación registral, por\nel que se presume que el derecho inscrito existe, en la forma que determina el respectivo asiento, y\npertenece a su titular, aunque sea una apariencia formal. Es una presunción iuris tantum: hasta que\nno se acredite la inexactitud en lo judicial, por los cauces respectivos. La inscripción no\nconvalida los actos o contratos inscritos que sean nulos o anulables conforme a la ley (Código\nCivil, artículo 456, primer párrafo). “La importancia, la fuerza y extensión de los efectos emanados\nde la inscripción, como verdad formal, no llegan al punto de purgar o bonificar la mácula que\npudiera afectar al título. En consecuencia, en virtud de la inscripción, se da una especie de\npresunción de verdad en cuanto a los datos contenidos en el asiento registral, mientras no se\ndemuestre lo contrario en vía judicial. Con razón, señala la doctrina, dicho asiento opera dentro de\nun régimen el cual lo ubica bajo el amparo de los Tribunales”. (Sala Primera de la Corte, sentencia\n53/1994. Tribunal Contencioso Administrativo, Sección III, resolución 270/2003). En igual forma se\npronunció el Tribunal Primero Civil: El contenido de un asiento registral se presume veraz. “Lo\npublicado por el Registro corresponde a una especie de verdad oficial o formal, de ahí que los\nasientos del Registro estén bajo la salvaguardia de los órganos judiciales y produzcan todos sus\nefectos mientras no se declare su inexactitud” (voto 11/2014).  Es doctrina que recoge la Ley\nHipotecaria española: Los asientos del Registro “están bajo la salvaguardia de los Tribunales y\nproducen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en\nesta Ley” (artículo 1°, párrafo 3°).\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nI.5) Tutela jurisdiccional de la publicidad registral\n\n\n\n\n \n\n\n\n  A tono con lo preceptuado en el Código Civil, ordinal 474, la cancelación de asientos inscritos en\nforma definitiva sólo procede cuando media providencia ejecutoria, extendida en un proceso por\nórgano jurisdiccional competente, o escritura o documento auténtico en el que exprese su\nconsentimiento para ello la persona a favor de quien se hubiere hecho la inscripción (artículo 451\nibid). Con base en esa norma, los Tribunales han resuelto que se trata de dos hipótesis fácticas\ntaxativas (numerus clausus), que no admiten una forma diversa de cancelación de un asiento inscrito,\nni resulta aplicable otra disposición, como el artículo 173 de la Ley General de la Administración\nPública, a fin de anular en vía administrativa un acto declaratorio de derechos o favorable al\nadministrado, o el 174.1 ibid, que otorga a las entidades administrativas la potestad de anular de\noficio un acto absolutamente nulo, dentro de las limitaciones de esa Ley. Lo que significa que la\ncancelación de inscripciones viciadas de nulidad debe hacerse en vía judicial, mediante ejecutoria,\nconstituida por la sentencia firme de un proceso de conocimiento. (Sala Primera de la Corte, votos\n91/1992, 117/1992 y 619/2011. Tribunal Contencioso Administrativo, Sección III, resoluciones\n327/2001, 855/2001, 148/2002, 404/2002, 584/2002 y 7/2003; Sección VI, sentencia 18/2012, y Sección\nVII, resolución 117/2009).\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Según el Decreto Ejecutivo 35509/2009, Reglamento de Organización del Registro\nInmobiliario, compete a los Tribunales conocer y declarar la invalidez de una inscripción, la\ncancelación de un asiento provisional o definitivo vigentes, y la declaratoria de mejor derecho de\npropiedad respecto del titular inscrito. El conocimiento de las pretensiones indicadas es\nimprocedente en sede administrativa registral (art. 17, en relación con el 31 y 32).\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nI.6) Publicidad legal e inmatriculación del dominio público\n\n\n\n\n \n\n\n\n En punto a los bienes de dominio público, cabe recordar que \"La eficacia del régimen demanial es\nper se. Su existencia y publicidad se da con autonomía del Registro, sin que sea dable al titular\nregistral alegar desconocimiento como medio para desvirtuarlo y contrarrestar la afectación. Los\nprincipios de inalienabilidad e imprescriptibilidad que caracterizan el dominio público impiden que\nen su contra pueda esgrimirse la figura del tercero registral para consolidar la propiedad privada\nilícitamente sustraída de ese régimen. El demanio tiene publicidad legal. Lo anterior va aparejado\nal principio de inmatriculación de los inmuebles componentes del dominio público, el cual cuenta con\nuna publicidad material y no necesariamente formal o registral. Frente al dominio público, las\ndetentaciones privadas adolecen de valor obstativo, por prolongadas que sean en el tiempo y aunque\naparezcan amparadas por asientos del Registro de la Propiedad. La condición de bien de dominio\npúblico y uso público afecta a tercero, aunque tal cualidad no resulte del Registro de la Propiedad.\nSe trata de bienes que, por su naturaleza, no necesitan de la inscripción registral.\" La publicidad\nlegal del demanio prevalece sobre la inscripción registral ilícita. (Tribunal Contencioso\nAdministrativo, Sección I, voto 467/2011; Sección II, resoluciones 1/2015, 15/2016, 37/2016, 75/2016\ny 7/2018; Sección III, resoluciones 868/2001 y 2864/2010; Sección IV, sentencias 33/2012, 29/2013,\n41/2013, 79/2015, 116/2015, 79/2016; Sección V, sentencias 119/2015 y 125/2015; Sección VI,\nsentencia 235/2010; Sección VII, votos 19/2009, 99/2010 y 67/2011; Tribunal Contencioso\nAdministrativo, resolución 1280/2013. Dictamen C-128-1999). Asimismo, se pronunció la Sala Primera\nde la Corte en las sentencias 1259/2009 y 896/2015: “De conformidad con el principio de\ninmatriculación o innecesaria inscripción del dominio público, su existencia y publicidad se da con\nindependencia de su registro, porque se presume su titularidad por parte del Estado. De manera que,\nel régimen demanial es per se. La publicidad en este tipo de bienes es material, no necesariamente\nformal o registral. El bien de dominio público, por su naturaleza, no necesita de la inscripción\nregistral”.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nI.7) Interposición de la acción de nulidad\n\n\n\n\n \n\n\n\n Cuando la Municipalidad tenga cuestionamientos fundados en estudios de asientos registrales y de la\neventual titulación, acerca de la validez de inscripciones, titulaciones y escrituras a favor de un\nparticular sobre inmuebles inscritos previo a la entrada en vigencia del Transitorio III de la Ley\n4558, que incorporen áreas de dominio público de la Zona Restringida de la zona marítimo terrestre,\nha de interponer ante la jurisdicción contencioso administrativa y civil de hacienda, la acción de\nnulidad y solicitar las medidas cautelares procedentes.\n\n\n\n\n \n\n\n\n La pretensión de nulidad del título de dominio que el Municipio considera inválido, en detrimento\nde la zona marítimo terrestre, parte del ambiente, a fin de ejercer sus potestades de administración\ny autotutela demanial sobre el terreno en disputa, está en armonía con la obligación que tiene de\nproteger y de defender la integridad jurídica y material de esa franja del patrimonio público\nnacional. (Constitución Política, artículo 50. Ley 6043, artículos 1°, 3°, 7°, 13 y 35. Código\nProcesal Contencioso Administrativo, artículo 10.1 a. Código Civil, artículo 837. Dictamen\nC-19-2014. Opinión Jurídica OJ-120-2005. Tribunal Contencioso Administrativo, Sección III, votos\n128/2001, 616/2001 y 868/2001. Con relación a la zona marítimo terrestre como bien medioambiental,\nvid.: Sala Constitucional, sentencias 454/2006, 7996/2006, 3923/2007, 18044/2007, 2408/2007,\n2410/2007, 6275/2008, 10669/2008, 3113/2009, 10108/2010, 11503/2010, 452/2011, 18665/2012,\n8596/2013, 8701/2013, 10158/2013, 811/2016, etc. Acerca del papel de las municipalidades en materia\nambiental: Sala Constitucional, resoluciones 7994/2006, 2090/2008, 18471/2008, 15678/2010, 452/2011,\n1903/2011, 2098/2011, 2926/2011, 3114/2011, 3301/2011, 12986/2011, 4621/2016, etc). \n\n\n\n\n \n\n\n\n Con la acción a entablar ante los Tribunales, la Municipalidad puede pedir, a más de la\ndeclaratoria de nulidad del título ilegal que dio origen a la inscripción, la cancelación del\nasiento registral y catastral, la que “rompe la presunción de existencia del derecho real inscrito”\ny lo extingue. (Sala Primera de la Corte, sentencia 53/1994).  De igual forma, puede pretender la\nnulidad de actos y contratos que sean derivación inmediata y directa del título ilegítimo, porque\n“la nulidad absoluta acarrea insubsistencia jurídica del acto, de manera tal, que se elimina\ncualquier posibilidad de nacimiento o consolidación de derechos o efectos jurídicos en favor o en\ncontra de alguna persona (…)”. (Sala Primera de la Corte, sentencias 44/1991 y 14/1994).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Conviene recordar que el numeral 837 del Código Civil confiere amplia legitimación para alegar la\nnulidad absoluta a quien tenga un interés jurídico en su declaratoria. (SALA PRIMERA DE LA CORTE,\nsentencias 41/1991, 29 /1992, 79/1993, 16/1994, 99/1996, 64/1998, 312/1999, 612/1999, 670/1999,\n87/2001, entre varias). Dispone: “La nulidad absoluta puede alegarse por todo el que tenga interés\nen ella y debe, cuando conste de autos, declarase de oficio, aunque las partes no la aleguen; y no\npuede subsanarse por la confirmación o ratificación de las partes, ni por un lapso de tiempo menor\nque el que se exige para la prescripción ordinaria”. En lo relativo a este último aspecto, se hace\nénfasis en que la acción para solicitar la declaratoria de nulidad de un título ilícito en menoscabo\ndel dominio público es imprescriptible y no se subsana con el transcurso del tiempo. (Dictámenes\nC-321-2003 y C-346-2004. Sala Primera de la Corte, sentencias 7/1993, 104/1996 y 554/2017. Código\nProcesal Contencioso Administrativo, CPCA, Ley 8508/2006, doctrina artículo 34.2. Tribunal\nContencioso Administrativo, Sección VI, sentencias 2642/2010, 113/2013, 120/2013, 145/2017; Sección\nVII, sentencia 89/2013 y 45/2015; Sección VIII, sentencia 21/2013; Sección IX, sentencia 479/2013,\nentre varias).  La falta de un elemento esencial o indispensable para la validez de un acto o\ncontrato, como es que tenga por objeto una cosa que fuere legalmente imposible, por estar fuera del\ncomercio, le vicia de nulidad absoluta y cualquier interesado puede demandar su declaración. (Código\nCivil, artículo 835, inciso 1°. Sala Primera de la Corte, sentencia 64/1998, 7/2001, 87/2001,\n491/2001, 195/2004, 788/2004, 935/2004, 69/2007, 347/2007, 951/2013, 1343/2014. Tribunal Segundo\nCivil, Sección II, sentencia 107/2006).\n\n\n\n\n \n\n\n\n             El acto viciado de nulidad absoluta no produce efectos jurídicos. (Sala Primera de la\nCorte, sentencia 631/2004). Al declararla, “se suprimen todos sus efectos y se retrotraen de tal\nmanera que, con su eliminación, es como si nunca se hubiere realizado”. (Sala Primera de la Corte,\nsentencia 549/2007). Siendo nulo, “el acto está impedido, de pleno derecho y erga omnes, para\ngenerar algún tipo de consecuencia jurídica, conformándose como una patología de extinción\nnecesaria, que interesa a la totalidad del sistema jurídico; por ende, el juez estará obligado a\ndecretarla, ya sea que lo pidan o no las partes del litigio o un tercero”. (Idem). La obligación\npara el juzgador (a) de pronunciarse, aún de oficio (sin ruego o iniciativa de parte), sobre la\nnulidad absoluta, de carácter sustantivo, cuando conste en forma cierta en el expediente, constituye\nuna excepción al principio de congruencia, en el que las partes fijan el alcance y contenido de sus\npretensiones, y ha de respetar el derecho de defensa. (Sala Primera de la Corte, sentencias\n299/2007, 549/2007, 893/2007 y 622/2011. Tribunal Segundo Civil, Sección I, sentencia 87/2015).\n\n\n\n Por su índole demanial, el particular, \"ante una eventual inscripción ilegítima, no adquiere ningún\nderecho sobre el bien, pues el acto es absolutamente nulo\". (Sala Constitucional, votos números\n1975/1991 y 6170/1998. En la misma línea: Sala Primera de la Corte, sentencia 104/1996 y Tribunal\nContencioso Administrativo, Sección III, votos 7407/1998 y 868/2001). Lo mismo sucedería con los\nactos o contratos traslativos de dominio de un bien demanial. La imposibilidad legal del objeto\ndetermina la ilicitud del contenido del acto o contrato, con transgresión de normas prohibitivas e\nimperativas, protectoras del interés público. (Constitución, artículo 129, pfo. 4°. Ley 6043, arts.\n1°, 7° y 82. Código Civil, arts. 19, 261, 262, 627, inc 2, 629 a contrario sensu, 631, incisos 1° y\n2°, 835, inc. 1°, y 837. Sala Constitucional, sentencia 2063/2007, cons XII. Sala Primera de la\nCorte, sentencias 16/1982, 11/2003, 607/2004, 934/2006, 45/2007, 173/2008, 796/2010, entre otras.\nTribunal Contencioso Administrativo, Sección II, sentencias 334/2006 y 190/2012; Sección IV,\nsentencia 33/2012 y 346/2012; Sección V, sentencia 95/2013; Sección VIII, sentencia 51/2012; Sección\nIX, sentencias 30/2008 y 109/2009)”.\n\n\n\n La acción de nulidad puede complementarse con la solicitud de medidas cautelares judiciales,\natípicas o típicas, como la anotación de la demanda, y con medidas cautelares de naturaleza\nregistral pertinentes (ver dictamen C-269-2018).\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nI.8) Inscripción neutraliza ejercicio de potestades de administración y autotutela demanial\n\n\n\n\n \n\n\n\n En el caso de terrenos registrados a favor de particulares dentro de la zona marítimo terrestre, la\ninscripción, mientras subsista, enerva, para el inmueble de que se trata, el ejercicio de las\npotestades de administración y autotutela demanial que ostenta la Municipalidad de la jurisdicción,\nlas últimas dirigidas a proteger el uso público y la integridad material y jurídica del bien\n(artículo 13 –en relación con el 3° y 35 de la Ley 6043). En tanto la inscripción no sea anulada o\ncancelada, el Ayuntamiento estaría inhibido para dar concesiones y autorizaciones demaniales sobre\nla parcela en cuestión, la que deberá respetar como propiedad privada, formal al menos. Además, la\ninscripción hace inoperante la actuación de la potestad de reintegro de oficio del bien (art. 13;\nLey 6043).  Lo que equivale a decir que el Municipio no puede recobrar administrativamente la\nposesión del inmueble, sino que ha de acudir a los Tribunales de Justicia, haciendo las\nimpugnaciones de rigor.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nII.- FINCAS TITULADAS PREVIO A LA LEY 6043\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n En el segundo punto se expresa: “Dictamine si las fincas que fueron tituladas de previo a la\nentrada en vigencia de la Ley 6043”, para que el Municipio tenga claridad jurídica sobre esas\ntierras y pueda tomar las decisiones sin afectar derechos subjetivos de los propietarios legales o,\nen su defecto, proteger los bienes de dominio público estatal. Como no se formula una pregunta\npropiamente, se hacen varias consideraciones generales de interés, teniendo presentes algunas\ninquietudes planteadas en el criterio legal que se acompaña a la consulta.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nII.1) Desafectación temporal con el Transitorio III de la Ley 4558\n\n\n\n\n \n\n\n\n El Transitorio III de la Ley 4558/1970 autorizó a quienes demostraran haber poseído en forma\nquieta, pública, pacífica y a título de dueños, lotes o fincas en la zona marítimo-terrestre, por\nmás de treinta años, a solicitar título de propiedad, salvo la reserva de su artículo 6°, siguiendo\nel procedimiento que marca la Ley de Informaciones Posesorias y sin límite respecto de la extensión\ndel lote o finca a inscribir a nombre del interesado, aun cuando hubieren poseído los inmuebles\ndurante parte de ese tiempo como arrendatarios, mediante contratos suscritos con el Estado o sus\ninstituciones. El artículo 6° ibid. estableció el carácter inalienable y de uso público común, para\nfines de esparcimiento, recreo o libre circulación, de la franja de cincuenta metros de la zona\nmarítimo terrestre a partir de la pleamar ordinaria, la que debían respetar las titulaciones con\nbase en dicho Transitorio. Sea que estas sólo se permitieron sobre los terrenos de la franja de\nciento cincuenta metros contigua, tierra adentro, objeto de la desafectación parcial y temporal. La\nSala Constitucional, en la sentencia 2408/2007, admitió la validez de la desafectación temporal de\nterrenos de la zona marítimo terrestre, con un período de tiempo determinado e improrrogable para\ntitular. La Zona Pública es “el núcleo inamovible de la ley reguladora de la zona marítimo\nterrestre”, de imposible apropiación por ningún modo. “La demanialidad de esa franja, pues, ha\ntenido un reconocimiento jurídico sostenido y podría estimarse prima facie que, por inveterada,\nresulta intangible para el legislador.\" (Sala Constitucional, sentencias 5210/1997, cons IV y\n8596/2013, 10158/2013 y 811/2016. Sobre el principio de intangibilidad de la Zona Pública, vid.\ntambién de la Sala Constitucional la sentencia 3113/2009. Criterio seguido por la Procuraduría en\nlos dictámenes C-026-2001, C-210-2002 y en las Opiniones Jurídicas O. J.-004-2000, O J-216-2003,\nOJ-253-2003, OJ-004-2005 y OJ-012-2005, entre otros).\n\n\n\n\n \n\n\n\n El Transitorio III de la Ley 4558 fue derogado por la Ley 4847. Ambas rigieron desde su publicación\nen La Gaceta, números 104 del 12 de mayo de 1970 la primera (ver su artículo 16), y 206 de 14 de\noctubre del 1971 la segunda (ver art. 2°).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Las informaciones posesorias de inmuebles dentro de la zona marítimo terrestre, promovidas con\nposterioridad a la derogatoria del Transitorio III de la Ley 4558 y toda operación registral no\namparada en un asiento de inmatriculación previo y lícito, en perjuicio del demanio costero,\ntendrían un vicio de nulidad absoluta. Las interpuestas ante los tribunales entre el 12 de mayo de\n1970 y antes del 14 de octubre de 1971, pudieron seguirse tramitando y obtener sentencia\naprobatoria, cumpliendo los requisitos de ley. \n\n\n\n\n \n\n\n\n Conforme a la Exposición de motivos de la Ley 4847, el Transitorio III de la Ley 4558 se derogó por\nestimarse que ya había cumplido los fines para el que fue establecido: “legalizar la situación de\naquellas personas que habían poseído durante muchos años lotes o fincas”, y porque era\n“inconveniente mantener su vigencia por tiempo indefinido”.  Esto con el propósito de que el Estado\nconservara los terrenos que no habían pasado a dominio privado en la zona marítimo terrestre.\n\n\n\n\n \n\n\n\n La Ley 5602 del 4 de noviembre de 1974 suspendió la vigencia de la 4558 hasta que se promulgara una\nnueva legislación que regulara la materia, prohibió durante el plazo de suspensión, la venta y\narriendos o subarriendos de playas e islas marítimas o fluviales, y ordenó a las respectivas\nmunicipales abstenerse de conceder permisos de construcción para edificaciones en terrenos que se\ntuvieran como consecuencia de los derechos que otorgaba la Ley 4558.\n\n\n\n\n \n\n\n\n La Ley 6043/1977 declaró absolutamente nulos todos los actos, contratos, acuerdos y disposiciones,\nrealizados o tomados, a partir de la promulgación de la Ley 5602, que fueren contrarios a sus\ndisposiciones (art. 71), derogó la 4558 y todas las demás que se le opongan, excepto la 4071 y 5469\n(artículo 82). \n\n\n\n\n \n\n\n\n Como la suspensión de la Ley 4558 no sufrió mayor alteración hasta su derogatoria definitiva por la\n6043, se ha considerado la abrogación a partir de la norma suspensiva. (Tribunal Contencioso\nAdministrativo, Sección I, resolución 290/2007; Sección II, resoluciones 445/2007, 446/2007,\n107/2008 y 495/2009).  Esta última Ley reafirma que la zona marítimo terrestre es de dominio\npúblico, inalienable e imprescriptible (artículo 1°), está constituida por la franja de doscientos\nmetros de ancho a todo lo largo de los litorales Atlántico y Pacífico (artículo 9), y se compone de\ndos secciones: zona pública o faja de cincuenta metros de ancho a contar de la pleamar ordinarias y\nlas áreas que quedan al descubierto durante la marea baja, y la zona restringida, constituida por la\nfranja de los ciento cincuenta metros restantes o por los demás terrenos, en caso de islas (artículo\n10). Además, señala que los terrenos situados en la zona marítimo terrestre no pueden ser objeto de\ninformación posesoria, que los particulares no pueden apropiarse de ellos, ni legalizarlos a su\nnombre, por éste u otro medio (artículo 7), y que la misma no se aplicará a las propiedades\ninscritas a nombre de particulares, con sujeción a la ley, a aquellas cuya legitimidad reconozcan\nlas leyes, ni a  las  propiedades cuyos títulos se encuentren en trámite actualmente, siempre y \ncuando se ajusten a la ley en que se funda la información  correspondiente. (artículo 6°, 35 y\nTransitorio V).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Si bien el segundo punto de la consulta alude a las fincas dentro de la zona marítimo terrestre,\ntituladas previo a la Ley 6043, el criterio legal se circunscribe a las tituladas meses antes del\nTransitorio III de la Ley 4558, por lo que se hace referencia a los dos posibles supuestos.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nII.2) Fincas tituladas con el Transitorio III de la Ley 4558 antes de la Ley 6043\n\n\n\n\n \n\n\n\n En lo concerniente a las titulaciones con fundamento en el Transitorio III de la Ley 4558 y antes\nde la Ley 6043, pueden presentarse dos hipótesis en cuales las serían válidas: a) Fincas cuya\ntitulación se inició y concluyó mientras estaba en vigencia ese Transitorio, y b) Fincas en las que\nla titulación se inició estando éste en vigor, pero la resolución aprobatoria se dictó por los\n“juzgados” con posterioridad a su derogación, si en ambos casos hubieren cumplido todos los\nrequisitos legales, comprensivos de la posesión de más de treinta años. El trámite de inscripción\nregistral es requisito de eficacia u oponibilidad a terceros. (Código Civil, arts. 267, 455 y 459,\ninciso 1°). El Transitorio único de la Ley 4847 permitió que las informaciones posesorias\npresentadas a los “juzgados” con base en el Transitorio III de la Ley 4558, al 8 de setiembre de\n1971, continuaran tramitándose hasta su fenecimiento. La Corte Plena en sesión extraordinaria N° 52\ncelebrada el 2 de noviembre de 1972, declaró el Transitorio de la Ley 4847 contrario al artículo 34\nde la Constitución Política \"únicamente en cuanto retrotrae sus efectos al 8 del mes de setiembre\ninmediato anterior\" y, sólo en ese aspecto, lo declaró inaplicable. \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nII.3) Fincas tituladas antes del Transitorio III de la Ley 4558\n\n\n\n\n \n\n\n\n Las fincas dentro de la zona marítimo terrestre tituladas antes del Transitorio III estarían\nviciadas de nulidad en la medida que incorporen áreas de dominio público sin norma habilitante.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nII.4) El Transitorio III de la Ley 4558 regía hacia futuro\n\n\n\n\n \n\n\n\n Con arreglo al artículo 129 constitucional, las leyes son obligatorias y surten efectos desde el\ndía que ellas designen; a falta de este requisito, diez días después de su publicación oficial.  Es\npotestad discrecional de la Asamblea Legislativa determinar el momento a partir del cual las leyes\nentran en vigencia y su eventual régimen transitorio. (Sala Primera de la Corte, sentencia\n654/2011).  Como ha resuelto la Sala Constitucional, “lo normal es que las normas jurídicas se\npromulguen para regular situaciones fácticas o hechos que ocurren dentro de la época de su vigencia,\ndejando fuera de su alcance y de sus regulaciones tanto los hechos acaecidos en el pasado respecto\nde la ley (es decir antes de su entrada en vigor), como también los que suceden luego de la\nderogación de la norma (o sea después de su pérdida de vigencia).” (sentencias 9042/2010,\n11988/2010, 17820/2010, 17821/2010, 18569/2010, 7391/2011,7897/2012, 12741/2012, 14034/2012,\n15370/2012, 16083/2012 y 16223/2014).  En igual sentido, la Procuraduría, con asidero en los\nartículos 34 y 129 constitucionales ha sostenido que “la ley rige hacia futuro, aplicándose a los\nhechos o situaciones ocurridos durante su vigencia, no a aquéllos acaecidos con anterioridad a su\nentrada en vigor ni -en principio- a los sucedidos con posterioridad a su derogación”. (Dictámenes\nC-165-1992, C-56-1996, C-13-1997, C-30-1999, C-331-2015 y C-37-2016. Opinión Jurídica OJ-30-1999).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Cuando hay variación de las reglas de derecho positivo aplicables (como podría ser una que afecta a\ndominio público un bien y otra posterior que desafecta) “su aplicación únicamente podría hacerse\nhacia futuro, nunca retroactivamente (artículos 11, 129 y 34 de la Constitución Política).” (Sala\nConstitucional, sentencias 12670/2004, 13260/2004, 13437/2004, 14018/2004, 14019/2004, 676/2005,\n757/2005, 960/2005, 1795/2005, 1796/2005, 2132/2005, 2602/2005, 2641/2005, 2642/2005, 2645/2005,\n2646/ 2005, 2928/2005, 2932/2005, 3501/2005, 3502/2005, 3503/2005, 3632/2005 3633/2005 3505/2005,\n6775/2005, 9906/2005, 10594/2005, 12740/2005).\n\n\n\n\n \n\n\n\n En el caso, la posibilidad que abrió el Transitorio III de la Ley 4558 de solicitar ante los\njuzgados competentes título de propiedad sobre lotes o fincas en la zona marítimo-terrestre, con\nexclusión de la zona pública, por el procedimiento de la Ley de Informaciones Posesorias, a las\npersonas que demostraran posesión a título de dueños por más de treinta años y demás condiciones\nestablecidas, lo fue desde la fecha que entró en vigor hasta el día anterior a su derogatoria. Con\nclaridad, la norma no extiende su aplicación, ni convalida, las informaciones posesorias levantadas\nantes de su vigencia, en esa franja demanial, que tuvieren vicio de nulidad absoluta.\n\n\n\n\n \n\n\n\n De ahí que lo relativo a la validez de los títulos supletorios con motivo de esa desafectación de\nla franja de ciento cincuenta metros contigua a la hoy llamada Zona Pública ha de decidirse con\nestricto ajuste a la vigencia temporal de la norma y a la observancia de requisitos que fijó.\n\n\n\n\n \n\n\n\n II.5) Inexistencia de norma autorizante para la aplicación retroactiva del Transitorio III de la\nLey 4558 en favor del particular\n\n\n\n\n \n\n\n\n En el dictamen C-198-99, con cita de la sentencia 4397/1999 de la Sala Constitucional, la\nProcuraduría señaló que “por definición, las leyes rigen siempre hacia el futuro, por ser ésta la\núnica forma de concebirlas como reglas o normas de conducta”, y que “la aplicación retroactiva de\nuna norma sólo procede por mandato expreso de la ley, y cuando con ello no se infrinja el precepto\nconstitucional establecido en su artículo 34; es decir, la aplicación retroactiva de la ley procede\núnicamente cuando con ello no se afecte persona alguna, derechos patrimoniales adquiridos o\nsituaciones jurídicas consolidadas, y por el contrario, se beneficie al interesado con esa\naplicación retroactiva\". Criterio que el Tribunal Constitucional ha reiterado en varios\npronunciamientos posteriores (sentencias 402/2000, 428/2000, 9653/2000, 5884/2000, 6659/2001,\n7630/2001, 11590/2001, 8585/2002, 12057/2002, 163/2005, 5127/2005, 5611/2005, 9245/2005, 9030/2005,\n12494/2005, 14028/2005, 17085/2005, 17360/2005, 16394/2005, 16430/2005, 2105/2006, 2525/2006,\n1866/2006, 9729/2007, 1165/2010, 9201/2010, 6397/2015, etc).\n\n\n\n\n \n\n\n\n En el caso, no hay norma autorizante para la aplicación retroactiva del Transitorio III de la Ley\n4558, el que una vez derogado por la 4847/1971 quedó por completo insubsistente, con la única\nsalvedad de las informaciones posesorias presentadas ante los juzgados a su amparo, hasta su\nfenecimiento, ni la hay para convalidar informaciones posesorias anteriores, lo que iría en desmedro\ndel derecho de la titularidad pública sobre la zona marítimo terrestre, de patrimonio nacional.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nII.6) Situación jurídica y derecho consolidado que respeta el Transitorio único de la Ley 4847\n\n\n\n\n \n\n\n\n Acorde con la jurisprudencia constitucional, un derecho adquirido denota “una circunstancia\nconsumada en la que una cosa -material o inmaterial, trátese de un bien previamente ajeno o de un\nderecho antes inexistente- ha ingresado en (o incidido sobre) la esfera patrimonial de la persona,\nde manera que ésta experimenta una ventaja o beneficio constatable”. En tanto que “la situación\njurídica consolidada representa no tanto un plus patrimonial, sino un estado de cosas definido\nplenamente en cuanto a sus características jurídicas y a sus efectos, aun cuando éstos no se hayan\nextinguido aún (…). En ambos casos (derecho adquirido o situación jurídica consolidada), el\nordenamiento protege -tornándola intangible- la situación de quien obtuvo el derecho o disfruta de\nla situación, por razones de equidad y de certeza jurídica. (Sala Constitucional, sentencias\n7331/1997, 6335/2004, 6336/2004, 6382/2004, 6632/2004, 6442/2004, 6446/2004, 6447/2004, 6379/2004,\n218/2009, etc.)\n\n\n\n\n \n\n\n\n “La Derogatoria de una ley no hace desaparecer totalmente su eficacia normativa, pues si al amparo\nde ellas se adquirieron derechos o se consolidaron situaciones jurídicas, esa ley seguirá rigiendo\nen cuanto a esos derechos y situaciones, pues la nueva ley -en que se deroga la anterior- no tiene\nfuerza retroactiva “en perjuicio de persona  alguna, o de sus derechos patrimoniales adquiridos o de\nsituaciones jurídicas consolidadas”, según lo dispuesto en el artículo 34 de la Constitución\nPolítica.  Todo ello da lugar a la doctrina de la “supervivencia del derecho abolido”. (Sala\nConstitucional, sentencia 738/2003).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Pese a que con la derogación de una ley cesan sus efectos, el legislador puede disponer medidas\ntransitorias que permitan dimensionar la entrada en vigencia del nuevo orden normativo, así como la\nprotección de situaciones consolidadas al socaire del régimen que deroga y el resguardo de derechos\nadquiridos. La ultractividad o sobrevivencia de la norma derogada es de aplicación excepcional, en\nlos casos expresamente previstos. (Sala Primera de la Corte, sentencias 71/2014, 72/2014, 73/2014,\n74/2014, 117/2014, 910/2017, etc.).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Para comprender mejor los alcances de las situaciones jurídicas consolidadas que respetó el\nTransitorio de la Ley 4847, al derogar el Transitorio III de la Ley 4558, se transcribe, en lo\nconducente, lo resuelto por la Corte Plena, actuando como contralor de constitucionalidad, en la\nsesión extraordinaria N° 52 del 2 de noviembre de 1972, Artículo I (publicada en el Boletín Judicial\nN° 215 del 3 de noviembre de 1972),  al conocer de la acción de inconstitucionalidad interpuesta\ncontra el primero:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “En efecto, el Transitorio III de la Ley número 4558 de 22 de abril de 1970 facultó a todas las\npersonas que hubieren poseído lotes o fincas en la zona marítimo-terrestre para solicitar título de\npropiedad sobre ellos, siempre que reunieran las condiciones que en la misma se indican, usando para\nello el procedimiento que marca la Ley de Informaciones Posesorias, otorgándoles así el derecho de\npresentar la información ante los tribunales competentes. La ley en este caso concedió a los\ninteresados el derecho de iniciar y seguir un procedimiento mediante el cual podrían llegar a ser\npropietarios de determinados inmuebles.- Y ese derecho que constituía precisamente una situación\njurídica reconocida por la ley, quedó consolidado para aquellas personas que durante la vigencia de\nla norma respectiva, hubieran promovido las informaciones posesorias.- El recurrente así lo hizo,\npues consta en el expediente que se ha tenido a la vista que el día 29 de setiembre de 1971 promovió\nen el Juzgado Primero de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda la respectiva información\nposesoria, y precisamente el transitorio así lo reconoce al disponer que las informaciones\nposesorias que hubieren sido presentadas a los Juzgados continuarán tramitándose hasta su\nterminación.- No hay duda de que no habría conflicto de ninguna clase, si este Transitorio no\nhubiera proyectado hacia el pasado los efectos de la ley, perjudicando así los derechos de la parte\nrecurrente, quien a la fecha de la publicación de la misma ya tenía en trámite su respectiva\ninformación.- Por estas razones cabe concluir que el Transitorio de la ley número 4847 de 4 de\noctubre de 1971 es contrario al artículo 34 de la Constitución Política únicamente en cuanto\nretrotrae sus efectos al 8 del mes de setiembre inmediato anterior, y en ese aspecto se declara\ninaplicable”. (Se suple el subrayado). Con la declaratoria parcial de inconstitucionalidad, la norma\nrigió desde su publicación, el 14 de octubre de 1971, y no en forma retroactiva. \n\n\n\n\n \n\n\n\n En suma, la Corte Plena declaró inconstitucional el efecto retroactivo que se le dio al Transitorio\nde la Ley 4847, en tanto vulneraba el derecho de quienes iniciaron las diligencias de la información\nposesoria durante el Transitorio III de la Ley 4558 a proseguir el trámite.  Lo que es distinto a\nafirmar que ese Transitorio III debe aplicarse retroactivamente, sin límite de tiempo, o que\nconvalidó las informaciones posesorias promovidas antes de la Ley 4558 que incluyeron terrenos de la\nzona marítimo terrestre afectados a dominio público.\n\n\n\n\n \n\n\n\n De acuerdo con lo resuelto por la Corte Plena, actuando como contralor de constitucionalidad, el\nderecho que confirió el Transitorio III de la Ley 4558 a los particulares que se hallaban en las\ncondiciones ahí previstas fue a iniciar la información posesoria ante los tribunales competentes,\ndurante su vigencia, y a continuar el trámite para obtener el título de dominio inscribible en el\nRegistro Público, demostrando el cumplimiento de requisitos legales. Ese derecho, constitutivo de\nuna situación jurídica reconocida por ley, quedó consolidado para las personas que en esas\ncircunstancias así lo hicieron.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Quienes reuniendo los requisitos para titular terrenos en la zona marítimo terrestre con el citado\nTransitorio III, no lo hicieron cuando estuvo en vigor, malograron la oportunidad, y no podían\nhacerlo luego, una vez derogado, por el artículo 1° de la Ley 4847.  La obtención del derecho de\npropiedad, se insiste, dependía de que se interpusiera la respectiva información posesoria ante el\njuzgado competente, dentro de la vigencia del Transitorio de mérito, de que se acreditaran todos los\nrequisitos, se siguiera el trámite fijado y de que éste culminara con un pronunciamiento de fondo\nfavorable; derecho que debía inscribirse en el Registro Inmobiliario para ser oponible a terceros.\nLa eventual concurrencia de requisitos que el interesado podía tener en su momento sólo configuraba\na su favor una mera expectativa de que se le concediera el título de dominio, el cual no llegó a\nmaterializarse en quienes no plantearon la información posesoria; mas no un derecho adquirido, lo\nque requería el cumplimiento de los presupuestos necesarios, según la norma, para darle nacimiento.\nLas simples expectativas están sujetas a los cambios de legislación.  Nadie tiene un “derecho a la\ninmutabilidad del ordenamiento” (no existe un derecho fundamental a la inmutabilidad del\nordenamiento jurídico), es decir a que las reglas no cambien.  (Sala Constitucional, sentencias\n4395/2001, 6335/2004, 6432/2004, 679/2007, 218/2009, 5449/2011, 5963/2014, etc.).\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Como adquirido se entiende el derecho que “ha ingresado efectivamente en el patrimonio\nde una persona”. Dentro de esta concepción no entra la mera expectativa a futuro, pues “no ha pasado\na formar parte de la esfera patrimonial del sujeto, ergo, no puede considerarse entonces adquirido”.\nEl artículo 34 de la Constitución impide incidir sobre los “derechos subjetivos que ya contaban con\nuna expresión individualizada en el patrimonio de una persona al momento de sobrevenir la nueva\nlegislación”. La interdicción constitucional “rige únicamente para los derechos asumidos, integrados\nal patrimonio. En cambio, sobre las situaciones pendientes, futuras, sobre lo no consumado aún, sólo\nes posible poseer una expectativa”. (Sala Constitucional, sentencias 5291/2000, 1866/2005,\n5127/2005, 9030/2005, 9245/2005, 12494/2005, 14028/2005, 16394/2005, 16430/2005, 17085/2005,\n17360/2005, 2105/2006, 2595/2006, 9727/2007. Ver también dictamen C-2-2010).\n\n\n\n\n \n\n\n\n El derecho adquirido ha de emanar de “un acto adquisitivo válido según la ley precedente”.\n(Dictámenes C-249-1983 y C-323-1983. Mortati, Constantino. en \"Principios relativos a la eficacia de\nlas normas en el tiempo y el espacio y a su interpretación.\" Antología de Derecho Público. San Pedro\nde Montes de Oca, Universidad de Costa Rica, Facultad de Derecho, 1977, pág. 1). “Los requisitos de\nadquisición o nacimiento de la situación son regidos exclusivamente por la norma vigente al momento\nen que la situación surge”. (dictamen C-68-2014).\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nII.7) Improcedencia de la convalidación de las titulaciones anteriores a la Ley 4558\n\n\n\n\n \n\n\n\n El Transitorio III de la Ley 4558, se dijo, constituye una desafectación temporal de una franja de\nla zona marítimo terrestre y, sin texto expreso de ley que prevea su aplicación retroactiva, no\nprocedería extenderlo más allá del lapso fijado. La convalidación de trámites de informaciones\nposesorias anteriores a ese transitorio, viciados de nulidad por incorporar áreas de la zona\nmarítimo terrestre de dominio público estatal, conllevaría una ampliación hacia el pasado, sin\nlímite de tiempo, del plazo de desafectación. A ese fin, es inadmisible una interpretación\nadministrativa que entienda dicha convalidación, y consiguiente desafectación, contempladas\nimplícitamente en ese transitorio. La afectación “es la vinculación, sea por acto formal o no, por\nel que un bien público se integra al patrimonio nacional en virtud de su destino y de las\ncorrespondientes previsiones legales. Ello implica, como lógica consecuencia, que solamente por ley\nse les pueda privar o modificar el régimen especial que los regula, desafectándolos, lo que\nsignifica separarlos del fin público al que están vinculados. Requiere de un acto legislativo\nexpreso y concreto, de manera tal que no quede duda alguna de la voluntad del legislador de sacar\ndel demanio público un bien determinado e individualizado, sin que sea posible una desafectación\ngenérica, y mucho menos implícita (…)”. Sala Constitucional, sentencias\n10466/2000,3821/2002,3480/2003,8928/2004,454/2006,9563/2006,11346/2006,\n2063/2007,2408/2007,16008/2007, 14772/2010, 15654/2011 y 100/2018. El resaltado no es del original).\n“En punto a la desafectación, debe indicarse que la regulación del dominio público ordinario es\nreserva de ley, distinto cuando se trata de bienes de dominio público constitucional, cuyo régimen\nestá previsto en el artículo 121, inciso 14, subincisos a), b) y c), siendo que, para su\ndesafectación, se requiere de una reforma parcial a la Constitución Política”. (Sala Constitucional,\nsentencia 1963/2012). Como la zona marítimo terrestre está afectada por ley al demanio, sólo la ley\npodría desafectarla y excluirla del régimen público de manera expresa (principio de paralelismo de\nlas formas). (Código Civil, artículo 262. Sala Primera de la Corte, sentencia: 286/2015 y Tribunal\nContencioso Administrativo, Sección II, sentencias 17/2012 y 84/2014).\n\n\n\n             Agrégase que la Sala Constitucional, en la sentencia 1963/2012, reiterada en la\nresolución 5286/2012, al evacuar las consultas legislativas facultativas de inconstitucionalidad\ncontra el Proyecto de Ley de Transformación del Instituto de Desarrollo Agrario (IDA) en el\nInstituto de Desarrollo Rural (INDER), expediente legislativo número 17.218, hoy Ley 9036/2012,\nresolvió que era inconstitucional el artículo 85 inciso e) de ese proyecto de ley, sobre la\nconvalidación de procedimientos de titulación, entre otros, de la propiedad pública e inscripción en\nel Registro Inmobiliario, por desconocer los principios característicos de los bienes demaniales, en\nespecial su imprescriptibilidad, al cerrar la posibilidad de discutir en sede jurisdiccional la\nlegalidad de los trámites, así como por infringir los principios de separación de funciones y el de\nreserva de jurisdicción, pues  con ello la Asamblea Legislativa usurpa las competencias del Poder\nJudicial en la resolución de esos conflictos, cuando los terrenos pudieron haberse titulado y\nregistrado de manera ilegítima o irregular. (Por el artículo 9°, párrafo 2°, de la Constitución\n“Ninguno de los Poderes puede delegar el ejercicio de funciones que le son propias”. Conforme al\nprincipio de reserva de la jurisdicción, los tribunales han sido instituidos, exclusivamente, para\nejercer la función material de conocer las causas, resolver definitivamente sobre éstas, a través\ndel dictado de sentencias con autoridad de cosa juzgada material y ejecutar las resoluciones que\npronuncien. Artículo 153 ibid. y sentencia constitucional 6866/2005).\n\n\n\n Por otra parte, para la obtención de un título inscribible en el Registro Inmobiliario con base en\nla Ley de Informaciones Posesorias, el poseedor de un terreno de dominio privado que careciere del\nmismo debía demostrar una posesión apta para usucapir, por más de diez años en las condiciones que\nseñala el Código Civil, artículo 856, sea en calidad de propietario, continua, pública y pacífica.\nTratándose de la zona marítimo terrestre afectada a dominio público, antes del Transitorio III de la\nLey 4558 y con posterioridad a éste, esos requisitos no podían cumplirse, por cuanto el demanio es\ninsusceptible de posesión y propiedad privadas. Luego, no procedería la convalidación de\ntitulaciones viciadas de nulidad absoluta, con sustento en el Transitorio III de la Ley 4558, que\nexigía demostrar una posesión a título de dueño, pública y pacífica, por más de treinta años.  Se\nrecalca que los bienes de dominio público son inalienables, imprescriptibles, inembargables y como\nestán fuera del comercio, “no pueden ser objeto de posesión” privada. (Código Civil, artículo 262.\nSala Constitucional, sentencias 6393/2001, 1411/2004, 11333/2004, 9129/2005,12075/2005,15573/2005,\n15969/2005, 8309/2008, 1034/2011, 6347/2015, 9004/2015, 9640/2015, 6295/2016, 8846/2016, 12393/2016,\n8846/2016, 12393/2016, 13160/2016, 13980/2016, 14586/2016, 16760/2016, 9780/2017, etc.) Al ser\nimprescriptibles, hay imposibilidad jurídica de adquirirlos por usucapión o transcurso del tiempo.\n(Sala Constitucional, sentencia 1963/2012. Sala Primera de la Corte, sentencia 189-2011. Tribunal\nContencioso Administrativo, Sección II, sentencia 17/2012). (Con relación a la inalienabilidad,\nimprescriptibilidad e impedimento de los particulares de ejercer posesión con ánimo de dueños o ad\nusucapionen sobre terrenos de dominio público, se pronunció la Procuraduría en los dictámenes\nC-321-2003 y C-146-2008).\n\n\n\n\n \n\n\n\n             El Transitorio III de la Ley 4558, al autorizar la titulación a quienes demostraran\nhaber poseído en forma quieta, pública, pacífica y a título de dueños, lotes o fincas en la hoy\ndenominada Zona Restringida de la zona marítimo terrestre, por más de treinta años, aprovechando el\ntiempo transcurrido como “arrendatarios”, mediante contratos suscritos con el Estado o sus\nInstituciones, en lo que atañe a este último aspecto creó una ficción jurídica, toda vez que si\ndicha franja era de dominio público y estaba sujeta a concesiones –mal llamados arrendamientos-, no\npodía ser poseída por los particulares “a título de dueño”.  Y sin previa desafectación del sector\ncostero no podría consolidarse el plazo de posesión necesaria con las condiciones exigidas por ley\npara usucapir y titular. La Sala Constitucional, en la sentencia 18836/2014, consideró inaceptable\nque por vía de ley se establezca una ficción jurídica por la que una mera detentación de áreas de\ndominio público estatal se convierta en una posesión apta para usucapir. “Es un contrasentido\npermitir la titulación de inmuebles a quienes nunca han tenido la posibilidad de ejercer actos\nposesorios a título de dueño sobre inmuebles de carácter demanial (…)”. (Vid. también dictamen\nC-197-95 y Opinión Jurídica OJ-139-2001 de la Procuraduría).\n\n\n\n El título registral sobre un terreno de la zona marítimo terrestre viciado de nulidad absoluta\n“tampoco lo puede convalidar el mero transcurso del tiempo, por el carácter demanial del bien”.\n(Tribunal Contencioso Administrativo, Sección II, sentencia 84/2014). La demanialidad “…hace que por\nel transcurso del tiempo no se adquiera ningún derecho sobre este tipo de bienes, ni de propiedad ni\nsiquiera la mera posesión.” (SALA CONSTITUCIONAL, sentencias 2005-12129/2005, cons. IV y X;\n10097/2006, cons. III). Los principios de inalienabilidad e imprescriptibilidad hacen inoperante\nfrente al dominio público el plazo de consolidación de la propiedad a que están sujetas las\ntitulaciones de inmuebles de dominio privado.\n\n\n\n Son vicios absolutos no convalidables que dan lugar a la nulidad de una información posesoria, la\ncancelación de la inscripción y del asiento registral de la finca, el incumplimiento de requisitos\ndel Transitorio III de la Ley 4558, como el no haber poseído el inmueble ubicado en la zona marítimo\nterrestre (Zona Restringida) por más de treinta años.  (Tribunal Contencioso Administrativo, Sección\nSegunda, sentencia 109/2016). Resulta “inaceptable, derivar o constituir un derecho sobre la base de\nuna situación fáctica violatoria del Ordenamiento Jurídico\". (Sala Primera de la Corte, sentencia\n507/2004 y dictamen C-212-2008, en relación con el artículo 129 constitucional, párrafo 4°, y 19 del\nCódigo Civil).\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nIII.- CONSTRUCCIONES EN INMUEBLES INSCRITOS\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n             Ante la imprecisión con que se formula la tercera pregunta, la respuesta parte de la\npremisa de que se refiere a construcciones ubicadas en inmuebles inscritos en la zona restringida\nantes de la promulgación de la Ley 6043. Al respecto, son posibles dos hipótesis.\n\n\n\n\n \n\n\n\n a) Que las construcciones se ubiquen en un terreno debidamente inscrito conforme al Transitorio III\nde la Ley 4558, cumpliendo todos los requisitos legales y con un permiso de construcción ajustado a\nDerecho, en cuyo caso habrá de respetarse ésta y el título de dominio.\n\n\n\n\n \n\n\n\n b) Construcciones en terreno de dominio público ilegalmente inscrito a nombre del particular, a\ntravés de un trámite de titulación o movimientos registrales posteriores, con permiso de\nconstrucción otorgado en forma indebida, asumiendo la corrección del título, o sin permiso de\nconstrucción.\n\n\n\n\n \n\n\n\n En el primer caso, el permiso de construcción extendido sobre la base de que el inmueble es\npropiedad privada, está supeditado a la validez del título de dominio. Si éste se declara nulo por\nser demanial el bien, aquél pierde sustento y ha de correr la misma suerte. (Sala Constitucional,\nvoto 16174/2007). En virtud de la dependencia que tiene el permiso con relación al título, lo\nprocedente es que la Municipalidad, en un mismo proceso de conocimiento, demande ante Tribunal\nContencioso Administrativo y Civil de Hacienda la anulación del título de propiedad y del permiso de\nconstrucción, siempre que este último sea, de previo, declarado lesivo a los intereses públicos, en\nresolución fundada, por el Concejo Municipal, órgano superior jerárquico supremo del Ayuntamiento\n(CPCA, arts. 10.5, 34 y 45.1a). Aparte de las excepciones al principio constitucional de\nintangibilidad de los actos propios que permiten los artículos 155 y 173 de la Ley General de la\nAdministración Pública (revocación, excepto actos reglados: art. 156.1 ibid, y nulidad absoluta,\nevidente y manifiesta, de un acto favorable o declaratorio de derechos subjetivos para el\nparticular), la única vía que tiene la Administración para eliminar del ordenamiento un acto suyo es\nel proceso jurisdiccional de lesividad. (Artículo 183.3 ibid. Sala Constitucional, sentencias\n8204/2001, 6489/2001, 1365/2002, 6986/2002, 10997/2002, 8334/2002, 11975/2002, 4824/2002, 2181/2004,\n3426/2005, 3897/2005, 5770/2005, 1736 /2006, 685/2007, 981/2007, 1865/2007, 14370/2007, 16630/2007,\n18461/2007, 15342/2008, 15953/2008, 5502/2009, 16415/2008, 1337/2010, 15394/2010, 15504 /2010,\n3308/2011, 5486/2011, entre muchas). El acto declaratorio de derechos es “un acto administrativo\ndefinitivo, es decir, decisorio e imperativo, y además favorable, porque produce un efecto jurídico\npositivo en la esfera jurídica del administrado, en el tanto le reconoce u otorga un derecho, una\nfacultad o le libera de una limitación, deber o gravamen” (dictámenes C-336-2005 y C-184-2016).\n\n\n\n\n \n\n\n\n  Las acciones para impugnar una inscripción registral de un bien que integra el dominio público y\nla pretensión de lesividad para su tutela no están sujetas a plazo de caducidad. (Código Procesal\nContencioso Administrativo, artículo 34.2. Sala Primera de la Corte, sentencia 619/2011. Dictamen\nC-127/2014).\n\n\n\n\n \n\n\n\n El permiso de construcción es un acto declarativo de derechos para el administrado, cubierto por el\nprincipio de la intangibilidad de los actos propios. (Sala Constitucional, sentencias 770/1991,\n4336/1999, 4584/2004, 3426/2005, 6444/2005, 5109/2011, 15109/2011. Sala Primera de la Corte,\nsentencia 866/2013. Tribunal Contencioso Administrativo, Sección II, sentencia 348/2006; Sección\nIII, resoluciones 33/2011, 450/2014, 529/2014, 49/2015, 122/2015, 172/2015, 340/2015, 107/2016,\n209/2017, 230/2018, 231/2018, 631/2018; Sección IV, sentencias 105/2012, 43/2016; Sección V,\nsentencia 55/2012, 90/2014; Sección VI, sentencia 17/2012. Dictámenes C-148-2014, C-230-2014,\nC-198-2016, C-149-2018 y C-275-2017). “Las licencias de construcción son habilitaciones que otorgan\nlas municipalidades para que el titular de un derecho sobre un terreno, pueda construir cumpliendo\ncon los límites que las disposiciones urbanísticas y ambientales les impongan”. (Tribunal\nContencioso Administrativo, Sección VIII, sentencias 58/2015, 77/2015). Por su medio, “se ejerce un\ncontrol preventivo en relación con el ejercicio del ius aedificandi dominical, a través de la\ncomprobación de la conformidad del mismo con el ordenamiento jurídico ambiental-urbanístico, de modo\nque con su otorgamiento se remueven los obstáculos jurídicos para convertir al mismo en un ejercicio\nlícito de dicho derecho, y en consecuencia, se posibilite la realización de obras de construcción en\nuna determinada localidad.” (Dictámenes C-390-2007 y C-225-2016).\n\n\n\n\n \n\n\n\n  La licencia de edificación en terrenos de dominio particular es también un acto reglado, donde la\npotestad de intervención del Municipio se circunscribe a un control previo de mera legalidad, a\ntravés del cual comprueba que el acto proyectado se concilia con las disposiciones urbanísticas y\nambientales, incluidos los planes de ordenación implementados, para concederla; o, en caso\ncontrario, para denegarla. (Sala Constitucional, sentencias 5275/2004 y 700/2013, entre otras.\nDictamen C-249-2005).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Se reitera que la inscripción de un inmueble a nombre de particulares dentro de la zona marítimo\nterrestre, en tanto perviva inhibe el ejercicio de potestades municipales de administración y\nautotutela demanial sobre el mismo (Ley 6043, artículos 3 y 13), así como las excepcionales de\nanulación y revisión oficiosa en sede administrativa del acto o licencia constructiva dependiente de\nla legítima titularidad registral. Una vez anulado el título en vía judicial y reconocida la\ncondición de dominio público del bien mediante sentencia firme, la municipalidad, antes de proceder\nal desalojo y demolición, ha de valorar, según sean los presupuestos de hecho concurrentes, la\nposible aplicación de los artículos 69 de la Ley 6043, 75, párrafo 4° de su Reglamento o la Ley\n9242, reformada por la 9408, lo que también ha de ponderarse para las construcciones sin permiso\nmunicipal; a saber:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “Artículo 69.- Aquellas zonas donde hubiere edificaciones sin la respectiva autorización, conforme\na esta ley, serán objeto de planificación de acuerdo con las normas urbanísticas que se dicten, las\ncuales les aplicarán gradualmente en casos de remodelaciones o reconstrucciones”. (Ver relación con\nel numeral 74 del Reglamento; Decreto 7841).\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nArtículo 75.- (…)\n\n\n\n\n \n\n\n\n “…Quienes no siendo pobladores hayan construido o edificado en la zona restringida en predios\nilegalmente poseídos, no tendrán derecho al pago de mejoras./Sin embargo, podrán solicitar concesión\nsobre el predio y, si se les otorgare, no se les cobrará por el uso, y disfrute de esas mejoras. Las\nsolicitudes de concesiones que hagan los ocupantes de la zona marítimo terrestre tendrán prioridad\nsobre las demás.” \n\n\n\n\n \n\n\n\n Ocupantes son “todas aquellas personas que, asentadas en la zona restringida, no contaban con una\nconcesión al momento de promulgarse la Ley 6043”. Es un régimen especial o de excepción.  La\ncondición de ocupante “no puede ser transmitida a terceros, por cuanto reviste especiales\ncondiciones que sólo esas personas –los ocupantes- tienen; por consiguiente, todo acto jurídico\ntendiente a traspasarla deviene en absolutamente nulo”. (Sala Primera de la Corte Suprema de\nJusticia, sentencia 317-2008).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Ambas normas aluden a construcciones realizadas con antelación a la vigencia de la Ley 6043.\n(Dictamen C-230-1997, que cita la sentencia 110-F-1994 del Tribunal de Casación Penal de San José, y\nOpinión Jurídica OJ-87-2006).\n\n\n\n\n \n\n\n\n La Ley 9242/2014, para la regularización de las construcciones existentes en la zona restringida de\nla zona marítimo terrestre y legalización para el aprovechamiento de estas, por medio del\notorgamiento de concesiones, permite a las municipalidades de la jurisdicción conservar las\nconstrucciones existentes en la zona restringida de la zona marítimo terrestre, siempre que se\najusten al plan regulador costero, si cuentan con éste, y a la normativa ambiental, sea que las\nconstrucciones requieran o no modificaciones para ajustarse al plan, y prevé plazo para que el\ninteresado gestione la concesión y proceda con las modificaciones una vez prevenido al efecto. Si la\nmunicipalidad no cuenta con plan regulador costero dispone de un plazo de cuatro años, a partir de\nla vigencia de la Ley 9408/2016 para concretar su aprobación, pudiendo durante ese plazo conservar\nlas construcciones existentes, en tanto no acredite la comisión de daño ambiental o peligro o\namenaza de daño al medio ambiente.\n\n\n\n\n \n\n\n\n (Acerca del procedimiento administrativo aplicable recuperar terrenos de la zona marítimo terrestre\nen caso de infracciones al artículo 13 de la Ley 6043, vid. Sala Constitucional, sentencias\n447/1991, 6192/1995, 5756/1996, 9740/2004 y 2062/2007. Del Tribunal Contencioso Administrativo,\nSección III, resoluciones 509/2012 y 402/2013; Sección V, sentencia 93/2015).\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n IV.- INADMISIBILIDAD DE LA CONSULTA EN CUANTO A LA APROBACIÓN O NO DEL CRITERIO DEL DEPARTAMENTO\nLEGAL\n\n\n\n\n \n\n\n\n La solicitud para que se analice el criterio del Departamento Legal de esa Municipalidad y se\nresuelva si se aprueba o no sus términos, es inadmisible, sin que sea óbice a las referencias\ngenerales sobre algunos puntos que se hacen en el desarrollo de la respuesta a la consulta. No\nprocede entrar a revisar en un dictamen la corrección de la interpretación hecha en el criterio\nvertido por la Asesoría Jurídica de la entidad consultante. (Dictámenes C-196-2003, C-241-2003,\nC-187-2008, 119-2011, C-17-2012, C-99-2016, C-172-2016).\n\n\n\n\n \n\n\n\n En este aspecto, hay abundantes pronunciamientos de la Procuraduría en el sentido de que no le\ncorresponde, como órgano superior técnico jurídico de la Administración, “valorar si una determinada\nopinión externada por la Asesoría interna de una Administración es conforme o no con el ordenamiento\njurídico. La función consultiva debe ser ejercida respecto de las competencias u organización de la\nAdministración consultante, de la interpretación de una norma jurídica, de los efectos jurídicos de\nésta, pero no sobre el criterio externado por la Asesoría Jurídica”. (Dictamen C-277-2002, reiterado\npor los dictámenes C-191-2003, C-196-2003, C-241-2003, C-69-2004, C-120-2004, C-125-2004,\nC-126-2004, C-222-2004, C-315-2004, C-378-2004, C-25-2005, C-112-2005, C-138-2005, C-166-2005,\nC-314-2005, C-328-2005, C-315-2005, C-418-2005, C-310-2006, C-344-2006, C-492-2006, C-147-2007,\nC-227-2007,  C-327-2007, C-232-2012, C-99-2016, C-172-2016, C-31-2017,  C-142-2018, OJ-15-2005,\nOJ-91-2005, C-98-2019, etc.).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Aunque las asesorías legales de las instituciones puedan tener posiciones divergentes a las\nexpresadas en nuestros dictámenes, estos tienen carácter vinculante para quien consulta, y\nconstituye jurisprudencia administrativa para el resto de la Administración Pública. (Dictámenes\nC-158-2006, C-106-2016, C-048-2018, C-20-2019, C-98-2019, etc.).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Por lo demás, la competencia de la Procuraduría para gestionar la nulidad de actos que puedan\ninfringir la Ley 6043 lo es sin perjuicio de la que corresponde a las demás instituciones de\nconformidad con sus facultades legales. En la respuesta a la primera pregunta se indicó que a las\nMunicipalidades litorales, como interesadas legítimas, también compete demandar la nulidad de\ntítulos de propiedad privada que menoscaben la zona marítimo terrestre de dominio público. Al\nMunicipio de la jurisdicción respectiva corresponde velar directamente por el cumplimiento de las\nnormas de la Ley 6043 referentes al resguardo del dominio, desarrollo y uso de los terrenos que\ncomprende la zona marítimo terrestre. (Ley, art. 3°, ibid; Sala Constitucional, sentencia 8177/2011,\ny Sala Primera de la Corte, sentencia 150/2017).  En cuanto a la atribución municipal para la tutela\nde ésta, la Sala Constitucional ha reiterado que “hay una delegación del Estado” en estas, para su\nadministración y protección (sentencias 447/1991, 4332/1993, 6192/1995, 5756/1996, 23/1999,\n379/1999, 584/1999, 6650/2000, 11225/2000, 5559/2001, 6621/2001, 1228/2002, 7939/2003, 8865/2003,\n10882/2003, 2636/2004, 9740/2004, 2062/2007, 3752/2011, 13115/2011). En la zona marítimo terrestre\nde su jurisdicción, las Municipalidades “están facultadas en observancia del mandato constitucional\ndispuesto en el artículo 169 de la Constitución Política, a recuperar el pleno dominio de los\nterrenos que hayan sido ilegalmente ocupados”. (Sala Constitucional, sentencias 5140/2005,\n2771/2008, 7087/2008, 14859/2010, 14860/2010, 4390/2011, etc.).\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nV.-CONCLUSIONES:\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nDe lo expuesto se arriba a las siguientes conclusiones:\n\n\n\n\n \n\n\n\n 1) Las inscripciones, titulaciones y escrituras realizados por particulares sobre inmuebles\ninscritos con anterioridad a la entrada en vigencia del Transitorio III de la Ley 4558, que\nincorporen áreas de dominio público de la Zona Restringida, en la zona marítimo terrestre, tendrían\nun vicio de nulidad absoluta, por contravenir los principios de inalienabilidad y/o\nimprescriptibilidad.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Cuando la Municipalidad tenga cuestionamientos fundados en estudios de asientos registrales y de la\neventual titulación, acerca de la validez de inscripciones, titulaciones y escrituras a favor de un\nparticular sobre inmuebles inscritos previo a la entrada en vigencia del Transitorio III de la Ley\n4558 que incorporen áreas de dominio público de la Zona Restringida en la zona marítimo terrestre,\nha de interponer ante la jurisdicción contencioso administrativa y civil de hacienda, la acción de\nnulidad y solicitar las medidas cautelares procedentes.\n\n\n\n\n \n\n\n\n En el caso de terrenos registrados a favor de particulares dentro de la zona marítimo terrestre, la\ninscripción, mientras subsista, enerva, para el inmueble de que se trata, el ejercicio de las\npotestades de administración y autotutela demanial que ostenta la Municipalidad, por lo que en tanto\nla inscripción no sea anulada, está inhibida para dar concesiones y autorizaciones demaniales sobre\nla parcela en cuestión, la que deberá respetar como propiedad privada, formal al menos. Además, la\ninscripción hace inoperante la actuación de la potestad de reintegro de oficio del bien (art. 13;\nLey 6043), con lo cual el Municipio no puede recobrar la posesión del inmueble administrativamente,\nsino que ha de acudir a los Tribunales de Justicia, haciendo las impugnaciones de rigor.\n\n\n\n\n \n\n\n\n 2) Como en el segundo punto no se formula una pregunta propiamente, se hacen varias consideraciones\ngenerales sobre la desafectación temporal de la Zona Restringida de la zona marítimo terrestre con\nel Transitorio III de la Ley 4558, las fincas tituladas antes de éste, y con éste antes de la Ley\n6043, la vigencia de ese Transitorio hacia futuro, la inexistencia de norma autorizante para su\naplicación retroactiva, la situación jurídica y derecho consolidado que respeta el Transitorio único\nde la Ley 4847 e improcedencia de la convalidación de las titulaciones anteriores a la Ley 4558.\n\n\n\n\n \n\n\n\n 3) Por la imprecisión con que se formula la tercera pregunta, partiendo de la premisa de que se\nrefiere a construcciones ubicadas en inmuebles inscritos en la zona restringida antes de la\npromulgación de la Ley 6043, son posibles dos hipótesis. Si las construcciones se ubican en un\nterreno debidamente inscrito conforme al Transitorio III de la Ley 4558, cumpliendo todos los\nrequisitos legales, y con un permiso de construcción ajustado a Derecho, habrá de respetarse ésta y\nel título de dominio. Si las construcciones están en terreno de dominio público ilegalmente inscrito\na nombre del particular, a través de un trámite de titulación o movimientos registrales posteriores,\ncon permiso de construcción otorgado en forma indebida, asumiendo la corrección del título, o sin\npermiso de construcción, por la dependencia que tiene éste con relación a aquel,  lo procedente es\nque la Municipalidad, en un mismo proceso de conocimiento demande ante Tribunal Contencioso\nAdministrativo y Civil de Hacienda la anulación del título de propiedad y del permiso de\nconstrucción, siempre que el último sea, de previo, declarado lesivo a los intereses públicos, en\nresolución fundada, por el Concejo Municipal. Una vez anulado el título en vía judicial y reconocida\nla condición de dominio público del bien mediante sentencia firme, la municipalidad, antes de\nproceder al desalojo y demolición, ha de valorar, según sean los presupuestos de hecho concurrentes,\nla posible aplicación de los artículos 69 de la Ley 6043, 75, párrafo 4° de su Reglamento o la Ley\n9242, reformada por la 9408, lo que también ha de ponderarse para las construcciones sin permiso\nmunicipal.\n\n\n\n\n \n\n\n\n 4)  Es inadmisible la solicitud de analizar el criterio del Departamento Legal de esa Municipalidad\ny resolver si se aprueba o no sus términos.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Sin perjuicio de la competencia de la Procuraduría para gestionar la nulidad de actos que puedan\ninfringir la Ley 6043, a las Municipalidades litorales, como administradoras de la zona marítimo\nterrestre de dominio público e interesadas legítimas, también compete demandar la nulidad de títulos\nde propiedad privada que la menoscaben.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nDe usted, atentamente,\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nJosé J. Barahona Vargas                                  Yamileth Monestel Vargas\n\n\n\n\nProcurador Asesor                                           Abogada de Procuraduría", "body_en_text": "Opinion: 132 of 14/05/2019\n\nMay 14, 2019\n\nC-132-2019\n\nPatricia Bolaños Murillo\nMayor\nMunicipality of Quepos\n\nDear Madam:\n\nWith the approval of the Attorney General of the Republic, we reply to your Official Letter 006-DLL-2018, in which you request an opinion regarding the legal situation of properties that encompass the restricted zone of the maritime-terrestrial zone, registered prior to Transitory Provision III of Law 4558, posing the following questions:\n\n“1. What should the Municipality do in cases where it is observed that there are property deeds that encompass lands in the restricted zone of the maritime-terrestrial zone and that were registered prior to the entry into force of Transitory Provision III of Law 4558 (…)\n\n2. Issue an opinion on whether the properties that were titled prior to the entry into force of Law 6043, so that this Municipality and the other institutions related to the administration and management of the maritime-terrestrial zone have legal clarity regarding these lands and can make decisions without affecting the subjective rights of the legal owners or, failing that, protect the public domain assets, property of the state.\n\n3. Furthermore, taking into account that it is evident there are constructions on the site, but that the registration processes with the National Registry of Real Property were carried out before the promulgation of the Maritime-Terrestrial Zone Law as mentioned above, indicate to us how to proceed in accordance with the law.\n\n4. Therefore, it is necessary to request an opinion based on articles 6 and 7 of Law 6043 Maritime-Terrestrial Zone Law so that, once the opinion of the Legal Department of this Municipality has been analyzed on your part, you may decide whether or not to approve the terms of said department, and if not, proceed in accordance with legal powers to initiate the corresponding actions for the recovery of the real property under the terms of the aforementioned articles and article 3 of the Organic Law of the Attorney General's Office of the Republic” (sic).\n\nThe attached opinion of the Municipality's Legal Department (Official Letter 006-DLL-2018) considers, in the abstract, the following:\n\nThe Municipality is aware of the existence of properties within the maritime-terrestrial zone of the canton, titled and registered prior to the entry into force of Transitory Provision III of Law 4558, which is a sui generis situation, neither foreseen nor previously analyzed.\n\nThe rulings of the Civil Court “ordered the registration of the two hundred meters located in the maritime-terrestrial zone and, in doing so, incorporated them into the private patrimony of the titleholders.” The prohibition in article 7, subsection b, of Law 2825, on Lands and Colonization, made an exception for persons who demonstrated they were legitimate owners of the lands.\n\nEven though Transitory Provision III of Law 4558 “did not extend its scope to past legal situations, it did validate the legal situation of the titling of previously registered properties, insofar as it permitted the titling of an area that, at the time said property was created, was prohibited (…).” So much so that according to the transitory provision of Law 4847, possessory informations that had been filed with the “courts” as of September 8, 1971, would continue to be processed until their conclusion. The Full Court, in extraordinary session No. 52 at 14:00 hours on November 2, 1972, article 1, pointed out the conflict between this latter transitory provision and constitutional article 34, because “by legislating for the past, it harms the appellant in a legal situation that had been consolidated in their favor under a previous, repealed law.”\n\nThe consolidation of acquired rights, when it is more beneficial for the legal situation of an individual, is an exception to the principle of non-retroactivity. The title that was created incorrectly, with the entry into force of the new law, to the extent it benefits the holder, consolidates their right.\n\nIt is contrary to law for the titleholder to have to annul their title, requesting deregistration, in order to initiate a new judicial possessory information proceeding. It cites an excerpt from ruling 51/2012 of the Administrative Litigation Court, Section VI, regarding the intangibility of one's own acts and the mechanisms that Public Administrations must use to suppress or ignore their own conduct favorable to the administered party.\n\nThe properties that encompass the restricted zone of the maritime-terrestrial zone that were created by virtue of possessory information proceedings promoted months prior to the entry into force of Transitory Provision III of Law 4558, approved by ruling of the Civil Court, it concludes, are private real properties and the acquired rights of their titleholders must be respected.\n\nThose titlings were validated by Transitory Provision III of Law 4558 and, as a consequence, the current owners are third parties in good faith, subject to any public interest limitations that may encumber them.\n\nI.- REGISTRATIONS AND PROPERTY DEEDS ON DEMANIAL LANDS OF THE RESTRICTED ZONE IN THE MARITIME-TERRESTRIAL ZONE, PRIOR TO THE ENTRY INTO FORCE OF TRANSITORY PROVISION III OF LAW 4558\n\nTo answer the question about what the Municipality should do in cases of property deeds that encompass lands of the restricted zone of the maritime-terrestrial zone, registered prior to the effectiveness of Transitory Provision III of Law 4558, it is important to address several aspects.\n\nI.1) Preliminary clarification\nIt is clarified that the term Restricted Zone is specific to Law 6043 (a strip one hundred fifty meters wide contiguous to the Public Zone, inland, and other lands adjacent to the public zone in the case of islands; arts. 10 and 11). Even though the expression was not used before Transitory Provision III of Law 4558, it is used with that connotation when answering the question, to identify that strip.\n\nI.2) Normative account of the maritime-terrestrial demanial domain in our legal system\nAn account of the main normative provisions on the maritime-terrestrial demanial domain enacted in the country and its surface area extent is compiled by the First Chamber of the Supreme Court, in ruling 7/1993, “without detriment to the antecedent from the colonial era”: Law 162/1828, Decree 12/1839, Law 14/1840, Law 128/1853, Decree 4/1858, Law 7/1868, Law 42/1875, Law 22/1881, Law 8/1884, Law 8/1885, Law 58/1892, Law 7/1892, Law 15/1896, Law 60/1914, Law 82/1823, Law 75/1924, Law 11/1926, Law 29/1934, Law 13/1939, Decree 6/1940, Law 19/1942, Law 201/1943, Decree Law 500/1949, Law 2825/1961, Law 4465/1969, Law 4558/1970, Law 4928/1971, Law 5602/1974, Law 6043/1977, etc. (A similar compilation is made by the Constitutional Chamber, in rulings 454/2006, 2408/2007, and 3113/2009; the Administrative Litigation Court, Section III, votes 4163/2010, 54/2012, Section IV, ruling 35/2007, Section V, ruling 32/2013, Section IX, ruling 55/2010, and IFAM in “Antecedents and Normative Provisions on the Maritime-Terrestrial Zone,” 3rd ed., San José, 1992). “From this brief study of the legislation on the maritime-terrestrial zone,” the First Chamber stated in the cited ruling, “it is easy to conclude that the 200-meter strip from the ordinary high tide along both coasts defined as part of the maritime-terrestrial zone by article 9 of the current Maritime-Terrestrial Zone Law, has been public domain—and the lands comprised therein, demanial assets—since 1828, at least. The variations that the legislation of the last century and the present century have introduced on the matter have never generally disaffected these 200 meters; rather, legislation prior to 1942 and 1943 established a larger strip—the so-called maritime mile—but never a smaller one.”\n\nAlthough Law 13/1939, General Law on Vacant Lands, which declared the lands of the maritime-terrestrial zone 1672 meters wide along the coasts of both seas, from the ordinary high tide (article 6), inalienable, was repealed by Law 2825/1961, on Lands and Colonization (article 184), the latter, in its article 7, subsection b, affected to state public domain, except those under private domain with legitimate title, the lands comprised within a maritime-terrestrial zone two hundred meters wide along the coasts of both seas, from the ordinary high tide. Opinions C-157-1995, C-97-1997, and C-53-1999. (The INDER Law, 9036/2012, article 80, keeps Law 2825 in force, to the extent it does not contravene it. In case of doubt between them, the principles of Law 2825 prevail. Law 4465/1969, article 19, paragraph 2, clarified matters regarding the administration of the maritime-terrestrial zone as a public domain asset).\n\nDuring the effectiveness of Law 4558, the planning and administration of tourist and developable areas passed to the coastal municipalities, under the control of the ICT and INVU, respectively, excluding those that did not meet those conditions, which continued to be administered by ITCO (Law 2825, art. 7, subsection b), administration which, with Law 6043 (article 3), local governments fully assumed, the municipalities (Opinion C-97-1997).\n\nThe exception for real properties under legitimate private domain, referred to in article 7 of Law 2825, concerns those that had legitimately entered the private sphere before the respective strip of land was declared inalienable or unclaimable. Note the public domain affectation of the maritime-terrestrial zone since Law 162/1828, “without detriment to the antecedent from the colonial era,” and without any break in continuity, until Law 4558. (Constitutional Chamber, ruling 4587-1997, cons. IV. Opinions C-66-1998, C-139-2001, and C-146-2008. Legal Opinion OJ-27-2005).\n\nFor its part, Law 276/1942, on Waters, declares the maritime zone national property, public domain, defining it as “the space of the coasts of the Republic bathed by the sea in its flow and ebb and the land immediately adjacent up to a distance of one mile, that is, one thousand six hundred seventy-two meters, counted from the line marking the high tide.” This strip is to be understood as reduced to two hundred meters wide by the later regulations on the matter (arts. 3, subsection I, and 69). “Article 69 of the Water Law remains applicable and has not lost effectiveness, given its integration with other norms of the legal system.” (Legal Opinion OJ-76-2018). According to the Constitutional Chamber, “within the concept of ‘coasts,’ the maritime-terrestrial zone must be understood as included, the demaniality of which to the Nation is expressly established in article 3.I. of the Water Law, number 276, of August twenty-six, nineteen forty-two” (rulings 454/2006 and 2408/2007).\n\nI.3) Nullity of registrations and deeds that incorporate demanial areas\nRegistrations, titlings, and deeds executed by private parties over real properties registered prior to the entry into force of Transitory Provision III of Law 4558 that incorporate public domain areas of the Restricted Zone, in the maritime-terrestrial zone, would suffer from absolute nullity, for contravening the principles of inalienability and/or imprescriptibility. Demanial assets are inalienable, outside commerce, subject to a special Public Law regime; they cannot be alienated, sold, or acquired, gratuitously or for consideration, by private parties; nor can these parties acquire ownership rights or adverse possession over them by the passage of time, nor mere possession, as they are imprescriptible. (Constitutional Chamber, rulings 454/2006, 2408/2007, 1229/2010, and 1963/2012. First Chamber of the Supreme Court, rulings 317/2008 and 189/2011. Administrative Litigation Court, Section II, rulings 107/2008 and 116/2015; Section III, resolution 4163/2010; Section V, ruling 32/2013). “Any deed of transfer of ownership or of possessory right” that includes spaces of the maritime-terrestrial demanial domain “has no validity nor produces legal effects.” (Administrative Litigation Court, Section II, ruling 107/2008; Section IX, ruling 55/2010). An irremediable defect that causes its invalidation is “the act or contract concerning an object that is outside commerce, as would be the sale of a nationally owned real property.” (Brenes Córdoba, Alberto. Treatise on Assets, No. 297). “The alienation of a demanial asset is absolutely null due to a total lack of object: alienating a demanial thing is as legally impossible as alienating a thing that does not exist and cannot exist...” Biondi Biondi. Assets. Edit. Bosch-Urgel, 51 bis. Barcelona. 1961, pp. 276 to 347. Superior Agrarian Court, ruling 101/1995. Regarding the principles of inalienability, imprescriptibility, and the prohibition on private parties exercising possession with intent of ownership over public domain assets, see the Attorney General's Office opinions C-321-2003 and C-146-2008).\n\nTo that effect, as expressed in opinion C-269-2018, it is important for the Municipality to keep in mind the iuris tantum presumption of registrations, the jurisdictional protection of registry publicity, the legal publicity and inmatriculation of public domain, and the filing of an action for nullity and request for precautionary measures in the administrative litigation and registry venues.\n\nI.4) Iuris tantum presumption of registry entries\nFrom registration in the Property Registry stems the principle of registry legitimacy, by which the registered right is presumed to exist, in the manner determined by the respective entry, and to belong to its titleholder, even if it is a formal appearance. It is an iuris tantum presumption: until inaccuracy is proven judicially, through the respective channels. Registration does not validate registered acts or contracts that are null or voidable according to law (Civil Code, article 456, first paragraph). “The importance, strength, and extent of the effects emanating from registration, as formal truth, do not go so far as to purge or remedy any defect that might affect the title. Consequently, by virtue of registration, there is a kind of presumption of truth regarding the data contained in the registry entry, until the contrary is proven in court. Rightly, doctrine points out, said entry operates within a regime that places it under the protection of the Courts.” (First Chamber of the Supreme Court, ruling 53/1994. Administrative Litigation Court, Section III, resolution 270/2003). The First Civil Court pronounced itself in the same manner: The content of a registry entry is presumed truthful. “What is published by the Registry corresponds to a kind of official or formal truth, hence the Registry entries are under the safeguard of the judicial bodies and produce all their effects as long as their inaccuracy is not declared” (vote 11/2014). This is doctrine reflected in the Spanish Mortgage Law: The Registry entries “are under the safeguard of the Courts and produce all their effects as long as their inaccuracy is not declared in the terms established in this Law” (article 1, paragraph 3).\n\nI.5) Jurisdictional protection of registry publicity\nIn accordance with the provisions of the Civil Code, section 474, the cancellation of definitively registered entries only proceeds upon a final court order, issued in a proceeding by a competent jurisdictional body, or a deed or authentic document in which the person in whose favor the registration was made expresses their consent thereto (article 451 ibid.). Based on that norm, the Courts have resolved that these are two exhaustive factual hypotheses (numerus clausus), which do not admit a different form of cancellation of a registered entry, nor is any other provision applicable, such as article 173 of the General Law of Public Administration, for the purpose of annulling, via administrative channels, an act declaratory of rights or favorable to the administered party, or 174.1 ibid., which grants administrative entities the power to annul ex officio an absolutely null act, within the limitations of that Law. This means that the cancellation of registrations vitiated by nullity must be done judicially, by final court order, constituted by the final judgment of a plenary proceeding. (First Chamber of the Supreme Court, votes 91/1992, 117/1992, and 619/2011. Administrative Litigation Court, Section III, resolutions 327/2001, 855/2001, 148/2002, 404/2002, 584/2002, and 7/2003; Section VI, ruling 18/2012, and Section VII, resolution 117/2009).\n\nAccording to Executive Decree 35509/2009, Regulations for the Organization of the Real Estate Registry, it is the competence of the Courts to hear and declare the invalidity of a registration, the cancellation of a current provisional or definitive entry, and the declaration of better property right with respect to the registered titleholder. The hearing of the indicated claims is improper in the administrative registry venue (art. 17, in relation to 31 and 32).\n\nI.6) Legal publicity and inmatriculation of public domain\nRegarding public domain assets, it is worth recalling that “The effectiveness of the demanial regime is per se. Its existence and publicity occur independently of the Registry, and it is not permissible for the registered titleholder to claim ignorance as a means to distort it and counteract the affectation. The principles of inalienability and imprescriptibility that characterize public domain prevent the figure of the registry third party from being invoked against it to consolidate private property illicitly removed from that regime. The demanial domain has legal publicity. This is linked to the principle of inmatriculation of real properties comprising the public domain, which has material publicity, not necessarily formal or registry publicity. Against the public domain, private detentions lack any barring effect, however prolonged in time and even if they appear protected by entries in the Property Registry. The condition of a public domain and public use asset affects third parties, even if such quality does not appear from the Property Registry. These are assets that, by their nature, do not need registry registration.” The legal publicity of the demanial domain prevails over illicit registry registration. (Administrative Litigation Court, Section I, vote 467/2011; Section II, resolutions 1/2015, 15/2016, 37/2016, 75/2016, and 7/2018; Section III, resolutions 868/2001 and 2864/2010; Section IV, rulings 33/2012, 29/2013, 41/2013, 79/2015, 116/2015, 79/2016; Section V, rulings 119/2015 and 125/2015; Section VI, ruling 235/2010; Section VII, votes 19/2009, 99/2010, and 67/2011; Administrative Litigation Court, resolution 1280/2013. Opinion C-128-1999). Likewise, the First Chamber of the Supreme Court pronounced itself in rulings 1259/2009 and 896/2015: “In accordance with the principle of inmatriculation or unnecessary registration of public domain, its existence and publicity occur independently of its registration, because its ownership by the State is presumed. Thus, the demanial regime is per se. Publicity for this type of assets is material, not necessarily formal or registry. A public domain asset, by its nature, does not need registry registration.”\n\nI.7) Filing of action for nullity\nWhen the Municipality has questions grounded in studies of registry entries and eventual titling regarding the validity of registrations, titlings, and deeds in favor of a private party over real properties registered prior to the entry into force of Transitory Provision III of Law 4558 that incorporate public domain areas of the Restricted Zone of the maritime-terrestrial zone, it must file before the administrative litigation and civil treasury jurisdiction an action for nullity and request appropriate precautionary measures.\n\nThe claim of nullity of the title of ownership that the Municipality considers invalid, to the detriment of the maritime-terrestrial zone, as part of the environment, in order to exercise its powers of demanial administration and self-protection over the land in dispute, is in harmony with its obligation to protect and defend the legal and material integrity of that strip of the national public patrimony. (Political Constitution, article 50. Law 6043, articles 1, 3, 7, 13, and 35. Administrative Litigation Procedure Code, article 10.1.a. Civil Code, article 837. Opinion C-19-2014. Legal Opinion OJ-120-2005. Administrative Litigation Court, Section III, votes 128/2001, 616/2001, and 868/2001. Regarding the maritime-terrestrial zone as an environmental asset, see: Constitutional Chamber, rulings 454/2006, 7996/2006, 3923/2007, 18044/2007, 2408/2007, 2410/2007, 6275/2008, 10669/2008, 3113/2009, 10108/2010, 11503/2010, 452/2011, 18665/2012, 8596/2013, 8701/2013, 10158/2013, 811/2016, etc. Regarding the role of municipalities in environmental matters: Constitutional Chamber, resolutions 7994/2006, 2090/2008, 18471/2008, 15678/2010, 452/2011, 1903/2011, 2098/2011, 2926/2011, 3114/2011, 3301/2011, 12986/2011, 4621/2016, etc.).\n\nWith the action to be filed before the Courts, the Municipality may request, in addition to the declaration of nullity of the illegal title that gave rise to the registration, the cancellation of the registry and cadastral entry, which “breaks the presumption of existence of the registered real right” and extinguishes it. (First Chamber of the Supreme Court, ruling 53/1994). Similarly, it may claim the nullity of acts and contracts that are an immediate and direct derivation of the illegitimate title, because “absolute nullity entails the legal unviability of the act, so as to eliminate any possibility of the creation or consolidation of rights or legal effects in favor of or against any person (…).” (First Chamber of the Supreme Court, rulings 44/1991 and 14/1994).\n\nIt is worth remembering that section 837 of the Civil Code grants broad standing to claim absolute nullity to anyone with a legal interest in its declaration. (FIRST CHAMBER OF THE SUPREME COURT, rulings 41/1991, 29/1992, 79/1993, 16/1994, 99/1996, 64/1998, 312/1999, 612/1999, 670/1999, 87/2001, among many). It provides: “Absolute nullity may be claimed by anyone having an interest in it and must, when evident from the record, be declared ex officio, even if the parties do not claim it; and it cannot be remedied by confirmation or ratification of the parties, nor by a period of time shorter than that required for ordinary prescription.” Regarding this last aspect, it is emphasized that the action to request the declaration of nullity of an illicit title to the detriment of the public domain is imprescriptible and is not remedied by the passage of time. (Opinions C-321-2003 and C-346-2004. First Chamber of the Supreme Court, rulings 7/1993, 104/1996, and 554/2017. Administrative Litigation Procedure Code, CPCA, Law 8508/2006, doctrine of article 34.2. Administrative Litigation Court, Section VI, rulings 2642/2010, 113/2013, 120/2013, 145/2017; Section VII, rulings 89/2013 and 45/2015; Section VIII, ruling 21/2013; Section IX, ruling 479/2013, among several). The lack of an essential or indispensable element for the validity of an act or contract, such as having as its object a thing that was legally impossible, by being outside commerce, vitiates it with absolute nullity, and any interested party may demand its declaration. (Civil Code, article 835, subsection 1. First Chamber of the Supreme Court, rulings 64/1998, 7/2001, 87/2001, 491/2001, 195/2004, 788/2004, 935/2004, 69/2007, 347/2007, 951/2013, 1343/2014. Second Civil Court, Section II, ruling 107/2006).\n\nAn act vitiated by absolute nullity produces no legal effects. (First Chamber of the Supreme Court, ruling 631/2004). When declared, “all its effects are suppressed and things are retroacted such that, with its elimination, it is as if it had never been performed.” (First Chamber of the Supreme Court, ruling 549/2007). Being null, “the act is prevented, ipso jure and erga omnes, from generating any type of legal consequence, constituting a pathology of necessary extinction that concerns the entire legal system; therefore, the judge is obliged to decree it, whether requested or not by the litigants or a third party.” (Idem). The obligation for the judge to pronounce, even ex officio (without request or initiative of a party), on absolute nullity, of a substantive nature, when it appears with certainty from the case file, constitutes an exception to the principle of congruence, in which the parties set the scope and content of their claims, and must respect the right of defense. (First Chamber of the Supreme Court, rulings 299/2007, 549/2007, 893/2007, and 622/2011. Second Civil Court, Section I, ruling 87/2015).\n\nDue to its demanial nature, the private party, “in the event of an illicit registration, acquires no right over the asset, because the act is absolutely null.” (Constitutional Chamber, votes numbers 1975/1991 and 6170/1998. In the same line: First Chamber of the Supreme Court, ruling 104/1996, and Administrative Litigation Court, Section III, votes 7407/1998 and 868/2001). The same would apply to acts or contracts transferring ownership of a demanial asset. The legal impossibility of the object determines the unlawfulness of the content of the act or contract, with transgression of prohibitive and imperative norms protecting the public interest. (Constitution, article 129, par. 4. Law 6043, arts. 1, 7, and 82. Civil Code, arts. 19, 261, 262, 627, subsec. 2, 629 a contrario sensu, 631, subsections 1 and 2, 835, subsec. 1, and 837. Constitutional Chamber, ruling 2063/2007, cons. XII. First Chamber of the Supreme Court, rulings 16/1982, 11/2003, 607/2004, 934/2006, 45/2007, 173/2008, 796/2010, among others. Administrative Litigation Court, Section II, rulings 334/2006 and 190/2012; Section IV, ruling 33/2012 and 346/2012; Section V, ruling 95/2013; Section VIII, ruling 51/2012; Section IX, rulings 30/2008 and 109/2009)”.\n\nThe action for nullity can be complemented with the request for atypical or typical judicial precautionary measures, such as the notation of the claim, and with pertinent precautionary measures of a registry nature (see opinion C-269-2018).\n\nI.8) Registration neutralizes the exercise of demanial administration and self-protection powers\nIn the case of lands registered in favor of private parties within the maritime-terrestrial zone, the registration, while it subsists, precludes, for the real property in question, the exercise of the demanial administration and self-protection powers held by the Municipality of the jurisdiction, the latter aimed at protecting public use and the material and legal integrity of the asset (article 13—in relation to articles 3 and 35 of Law 6043). As long as the registration is not annulled or canceled, the Municipality would be inhibited from granting demanial concessions and authorizations over the parcel in question, which it must respect as private property, at least formally. Furthermore, the registration renders ineffective the exercise of the power of ex officio repossession of the asset (art. 13; Law 6043). This means that the Municipality cannot administratively recover possession of the real property, but must resort to the Courts of Justice, lodging the appropriate challenges.\n\nII.- PROPERTIES TITLED PRIOR TO LAW 6043\n\nThe second point states: “Issue an opinion on whether the properties that were titled prior to the entry into force of Law 6043,” so that the Municipality has legal clarity regarding those lands and can make decisions without affecting the subjective rights of the legal owners or, failing that, protect the state public domain assets. As a question as such is not formulated, several general considerations of interest are made, bearing in mind some concerns raised in the legal opinion accompanying the inquiry.\n\nII.1) Temporary disaffectation by Transitory Provision III of Law 4558\n\nTransitory Provision III of Law 4558/1970 authorized those who could demonstrate having possessed lots or properties in the maritime-terrestrial zone in a quiet, public, peaceful manner and as owners, for more than thirty years, to apply for title of ownership, except for the reservation set forth in its Article 6, following the procedure established by the Law of Possessory Informations (Ley de Informaciones Posesorias) and without limit regarding the size of the lot or property to be registered in the name of the interested party, even if they had possessed the real estate during part of that time as tenants, under contracts signed with the State or its institutions. Article 6 ibid. established the inalienable character and common public use, for purposes of leisure, recreation, or free movement, of the fifty-meter strip of the maritime-terrestrial zone from the ordinary high tide line, which had to be respected by the titling procedures based on said Transitory Provision. That is to say, these were only permitted on the lands of the adjacent one-hundred-fifty-meter strip, inland, subject to the partial and temporary disaffectation (desafectación). The Constitutional Chamber (Sala Constitucional), in judgment 2408/2007, admitted the validity of the temporary disaffectation (desafectación) of lands in the maritime-terrestrial zone, with a determined and non-extendable time period for titling. The Public Zone (Zona Pública) is “the immovable core of the law regulating the maritime-terrestrial zone,” impossible to appropriate by any means. “The demaniality (demanialidad) of that strip, therefore, has had sustained legal recognition and it could be estimated prima facie that, by being long-established, it is intangible for the legislator.” (Constitutional Chamber (Sala Constitucional), judgments 5210/1997, recital IV and 8596/2013, 10158/2013 and 811/2016. On the principle of intangibility of the Public Zone (Zona Pública), see also Constitutional Chamber (Sala Constitucional) judgment 3113/2009. Criterion followed by the Procuraduría in opinions C-026-2001, C-210-2002 and in Legal Opinions O. J.-004-2000, O J-216-2003, OJ-253-2003, OJ-004-2005 and OJ-012-2005, among others).\n\nTransitory Provision III of Law 4558 was repealed by Law 4847. Both were in force from their publication in La Gaceta, numbers 104 of May 12, 1970, for the first (see its Article 16), and 206 of October 14, 1971, for the second (see Art. 2).\n\nPossessory informations (informaciones posesorias) of real estate within the maritime-terrestrial zone, initiated after the repeal of Transitory Provision III of Law 4558, and any registral operation not covered by a prior and lawful initial registration entry (asiento de inmatriculación), to the detriment of the coastal public domain (demanio costero), would have a defect of absolute nullity. Those filed before the courts between May 12, 1970, and before October 14, 1971, could continue to be processed and obtain an approving judgment, complying with the legal requirements.\n\nAccording to the Statement of Motives of Law 4847, Transitory Provision III of Law 4558 was repealed because it was considered that it had already fulfilled the purposes for which it was established: \"to legalize the situation of those persons who had possessed lots or properties for many years,\" and because it was \"inconvenient to maintain its validity for an indefinite time.\" This was for the purpose of the State retaining the lands that had not passed into private domain in the maritime-terrestrial zone.\n\nLaw 5602 of November 4, 1974, suspended the validity of Law 4558 until new legislation regulating the matter was enacted, prohibited, during the suspension period, the sale and leases or subleases of maritime or fluvial beaches and islands, and ordered the respective municipalities to refrain from granting construction permits for buildings on lands held as a consequence of the rights granted by Law 4558.\n\nLaw 6043/1977 declared absolutely null all acts, contracts, agreements, and provisions, carried out or made, from the enactment of Law 5602, that were contrary to its provisions (Art. 71), repealed Law 4558 and all others that opposed it, except Law 4071 and 5469 (Article 82).\n\nAs the suspension of Law 4558 did not undergo major alteration until its definitive repeal by Law 6043, the abrogation has been considered from the suspending norm. (Contentious-Administrative Tribunal, Section I, resolution 290/2007; Section II, resolutions 445/2007, 446/2007, 107/2008 and 495/2009). This last Law reaffirms that the maritime-terrestrial zone is of public domain, inalienable and imprescriptible (Article 1), is constituted by the strip two hundred meters wide along the entire length of the Atlantic and Pacific coastlines (Article 9), and is composed of two sections: the public zone (zona pública) or strip of fifty meters wide from the ordinary high tide and the areas that are uncovered during low tide, and the restricted zone (zona restringida), constituted by the strip of the remaining one hundred fifty meters or by the remaining lands, in the case of islands (Article 10). Furthermore, it indicates that lands located in the maritime-terrestrial zone cannot be the subject of a possessory information (información posesoria), that private individuals cannot appropriate them, nor legalize them in their name, by this or any other means (Article 7), and that the same shall not apply to properties registered in the name of private individuals, in accordance with the law, to those whose legitimacy is recognized by the laws, nor to properties whose titles are currently in process, provided they conform to the law on which the corresponding information is based (Article 6, 35 and Transitory Provision V).\n\nAlthough the second point of the inquiry alludes to properties within the maritime-terrestrial zone, titled prior to Law 6043, the legal opinion is circumscribed to those titled months before Transitory Provision III of Law 4558, so reference is made to the two possible scenarios.\n\nII.2) Properties titled with Transitory Provision III of Law 4558 before Law 6043\n\nRegarding titling procedures based on Transitory Provision III of Law 4558 and before Law 6043, two hypotheses may arise in which they would be valid: a) Properties whose titling process began and concluded while that Transitory Provision was in force, and b) Properties in which the titling process began while it was in force, but the approving resolution was issued by the \"courts\" after its repeal, if in both cases all legal requirements had been met, including possession for more than thirty years. The registral inscription process is a requirement for efficacy or enforceability against third parties. (Civil Code, Arts. 267, 455 and 459, subsection 1). The sole Transitory Provision of Law 4847 allowed the possessory informations (informaciones posesorias) filed before the \"courts\" based on Transitory Provision III of Law 4558, as of September 8, 1971, to continue being processed until their conclusion. The Full Court (Corte Plena) in extraordinary session No. 52 held on November 2, 1972, declared the Transitory Provision of Law 4847 contrary to Article 34 of the Political Constitution \"only insofar as it retracts its effects to the 8th of the immediately preceding month of September\" and, only in that aspect, declared it inapplicable.\n\nII.3) Properties titled before Transitory Provision III of Law 4558\n\nProperties within the maritime-terrestrial zone titled before Transitory Provision III would be vitiated by nullity to the extent that they incorporate areas of public domain without an enabling norm.\n\nII.4) Transitory Provision III of Law 4558 governed for the future\n\nIn accordance with Article 129 of the Constitution, laws are mandatory and take effect from the day they designate; failing this requirement, ten days after their official publication. It is the discretionary power of the Legislative Assembly to determine the moment from which laws come into force and their eventual transitory regime. (First Chamber of the Supreme Court (Sala Primera de la Corte), judgment 654/2011). As the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) has resolved, “normally, legal norms are enacted to regulate factual situations or events that occur within the time of their validity, leaving outside their scope and their regulations both events that occurred in the past regarding the law (i.e., before its entry into force), and also those that happen after the norm's repeal (i.e., after its loss of validity).” (judgments 9042/2010, 11988/2010, 17820/2010, 17821/2010, 18569/2010, 7391/2011, 7897/2012, 12741/2012, 14034/2012, 15370/2012, 16083/2012 and 16223/2014). In the same sense, the Procuraduría, based on Articles 34 and 129 of the Constitution, has maintained that “the law governs for the future, applying to facts or situations occurring during its validity, not to those that occurred prior to its entry into force nor -in principle- to those occurring after its repeal.” (Opinions C-165-1992, C-56-1996, C-13-1997, C-30-1999, C-331-2015 and C-37-2016. Legal Opinion OJ-30-1999).\n\nWhen there is a variation in the applicable positive law rules (such as one that affects a good with public domain status and a later one that disaffects it) “its application could only be made for the future, never retroactively (Articles 11, 129 and 34 of the Political Constitution).” (Constitutional Chamber (Sala Constitucional), judgments 12670/2004, 13260/2004, 13437/2004, 14018/2004, 14019/2004, 676/2005, 757/2005, 960/2005, 1795/2005, 1796/2005, 2132/2005, 2602/2005, 2641/2005, 2642/2005, 2645/2005, 2646/ 2005, 2928/2005, 2932/2005, 3501/2005, 3502/2005, 3503/2005, 3632/2005 3633/2005 3505/2005, 6775/2005, 9906/2005, 10594/2005, 12740/2005).\n\nIn the present case, the possibility opened by Transitory Provision III of Law 4558 to apply before the competent courts for a title of ownership over lots or properties in the maritime-terrestrial zone, excluding the public zone (zona pública), through the procedure of the Law of Possessory Informations (Ley de Informaciones Posesorias), for persons who demonstrated possession as owners for more than thirty years and other established conditions, was from the date it came into force until the day before its repeal. Clearly, the norm does not extend its application, nor does it validate, possessory informations (informaciones posesorias) conducted before its validity, in that demanial strip, which had a defect of absolute nullity.\n\nHence, matters relating to the validity of the supplementary titles (títulos supletorios) by reason of that disaffectation (desafectación) of the one-hundred-fifty-meter strip adjacent to what is now called the Public Zone (Zona Pública) must be decided in strict accordance with the temporal validity of the norm and the observance of the requirements it established.\n\nII.5) Inexistence of an authorizing norm for the retroactive application of Transitory Provision III of Law 4558 in favor of the private individual\n\nIn opinion C-198-99, citing judgment 4397/1999 of the Constitutional Chamber (Sala Constitucional), the Procuraduría noted that \"by definition, laws always govern for the future, this being the only way to conceive them as rules or norms of conduct,\" and that \"the retroactive application of a norm only proceeds by express mandate of the law, and when this does not infringe the constitutional precept established in its Article 34; that is, the retroactive application of the law proceeds only when this does not affect any person, acquired patrimonial rights, or consolidated legal situations, and on the contrary, benefits the interested party with that retroactive application.\" A criterion that the Constitutional Tribunal has reiterated in various subsequent pronouncements (judgments 402/2000, 428/2000, 9653/2000, 5884/2000, 6659/2001, 7630/2001, 11590/2001, 8585/2002, 12057/2002, 163/2005, 5127/2005, 5611/2005, 9245/2005, 9030/2005, 12494/2005, 14028/2005, 17085/2005, 17360/2005, 16394/2005, 16430/2005, 2105/2006, 2525/2006, 1866/2006, 9729/2007, 1165/2010, 9201/2010, 6397/2015, etc.).\n\nIn the present case, there is no authorizing norm for the retroactive application of Transitory Provision III of Law 4558, which once repealed by Law 4847/1971 was completely abolished, with the sole exception of the possessory informations (informaciones posesorias) filed before the courts under its protection, until their conclusion; nor is there one to validate prior possessory informations (informaciones posesorias), which would be to the detriment of the right of public ownership over the maritime-terrestrial zone, of national patrimony.\n\nII.6) Legal situation and consolidated right respected by the sole Transitory Provision of Law 4847\n\nIn accordance with constitutional jurisprudence, an acquired right denotes “a consummated circumstance in which a thing -material or immaterial, whether a previously alien good or a previously non-existent right- has entered into (or had an impact on) the person's patrimonial sphere, such that the person experiences a verifiable advantage or benefit.” While “a consolidated legal situation represents not so much a patrimonial gain, but a state of affairs fully defined as to its legal characteristics and its effects, even if these have not yet been extinguished (...). In both cases (acquired right or consolidated legal situation), the legal system protects -making it intangible- the situation of the one who obtained the right or enjoys the situation, for reasons of equity and legal certainty.” (Constitutional Chamber (Sala Constitucional), judgments 7331/1997, 6335/2004, 6336/2004, 6382/2004, 6632/2004, 6442/2004, 6446/2004, 6447/2004, 6379/2004, 218/2009, etc.)\n\n“The Repeal of a law does not make its normative efficacy disappear completely, for if under its protection rights were acquired or legal situations were consolidated, that law will continue to govern with respect to those rights and situations, since the new law -in which the previous one is repealed- does not have retroactive force ‘to the detriment of any person, or of their acquired patrimonial rights or consolidated legal situations,’ as provided in Article 34 of the Political Constitution. All of this gives rise to the doctrine of the ‘survival of the abolished law’.” (Constitutional Chamber (Sala Constitucional), judgment 738/2003).\n\nDespite the fact that a law's effects cease with its repeal, the legislator may provide transitory measures that allow for dimensioning the entry into force of the new normative order, as well as the protection of situations consolidated under the shelter of the regime being repealed and the safeguarding of acquired rights. The ultra-activity or survival of the repealed norm is of exceptional application, in expressly provided cases. (First Chamber of the Supreme Court (Sala Primera de la Corte), judgments 71/2014, 72/2014, 73/2014, 74/2014, 117/2014, 910/2017, etc.).\n\nTo better understand the scope of the consolidated legal situations respected by the Transitory Provision of Law 4847, upon repealing Transitory Provision III of Law 4558, what was resolved by the Full Court (Corte Plena), acting as controller of constitutionality, in extraordinary session No. 52 of November 2, 1972, Article I (published in the Judicial Bulletin No. 215 of November 3, 1972), when hearing the action of unconstitutionality filed against the former, is transcribed, as pertinent:\n\n“In effect, Transitory Provision III of Law number 4558 of April 22, 1970, empowered all persons who might have possessed lots or properties in the maritime-terrestrial zone to apply for a title of ownership over them, provided they met the conditions indicated therein, using for this purpose the procedure established by the Law of Possessory Informations (Ley de Informaciones Posesorias), thus granting them the right to file the information before the competent courts. The law in this case granted the interested parties the right to initiate and pursue a procedure through which they could become owners of certain real estate. And that right, which precisely constituted a legal situation recognized by law, became consolidated for those persons who, during the validity of the respective norm, had initiated the possessory informations (informaciones posesorias). The appellant did so, for it is recorded in the case file that has been reviewed that on September 29, 1971, he initiated the respective possessory information (información posesoria) before the First Contentious-Administrative and Civil Treasury Court (Juzgado Primero de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda), and precisely the transitory provision recognizes this by stating that the possessory informations (informaciones posesorias) that may have been filed before the Courts will continue to be processed until their completion. There is no doubt that there would be no conflict whatsoever, if this Transitory Provision had not projected the law's effects into the past, thus harming the rights of the appealing party, who on the date of its publication already had their respective information in process. For these reasons, it must be concluded that the Transitory Provision of law number 4847 of October 4, 1971, is contrary to Article 34 of the Political Constitution only insofar as it retracts its effects to the 8th of the immediately preceding month of September, and in that aspect it is declared inapplicable.” (Underlining supplied). With the partial declaration of unconstitutionality, the norm governed from its publication, on October 14, 1971, and not retroactively.\n\nIn summary, the Full Court (Corte Plena) declared unconstitutional the retroactive effect given to the Transitory Provision of Law 4847, as it violated the right of those who initiated the possessory information (información posesoria) proceedings during Transitory Provision III of Law 4558 to continue the process. Which is different from affirming that said Transitory Provision III must be applied retroactively, without time limit, or that it validated the possessory informations (informaciones posesorias) initiated before Law 4558 that included lands of the maritime-terrestrial zone subject to public domain.\n\nIn accordance with what was resolved by the Full Court (Corte Plena), acting as controller of constitutionality, the right conferred by Transitory Provision III of Law 4558 to private individuals who met the conditions foreseen therein was to initiate the possessory information (información posesoria) before the competent courts during its validity, and to continue the process to obtain the title of ownership registrable in the Public Registry, demonstrating compliance with legal requirements. That right, constituting a legal situation recognized by law, became consolidated for the persons who, under those circumstances, did so.\n\nThose who met the requirements to title lands in the maritime-terrestrial zone under said Transitory Provision III, but did not do so when it was in force, forfeited the opportunity, and could not do so later, once repealed, by Article 1 of Law 4847. The obtaining of the right of ownership, it is insisted, depended on filing the respective possessory information (información posesoria) before the competent court within the validity of the Transitory Provision in question, on accrediting all the requirements, on following the established procedure, and on this concluding with a favorable decision on the merits; a right that had to be registered in the Real Estate Registry (Registro Inmobiliario) to be enforceable against third parties. The eventual concurrence of requirements that the interested party might have had at the time only constituted in their favor a mere expectation that the title of ownership would be granted to them, which did not materialize for those who did not file the possessory information (información posesoria); but not an acquired right, which required the fulfillment of the necessary prerequisites, according to the norm, for its creation. Mere expectations are subject to changes in legislation. No one has a “right to the immutability of the legal order” (there is no fundamental right to the immutability of the legal order), that is, for the rules not to change. (Constitutional Chamber (Sala Constitucional), judgments 4395/2001, 6335/2004, 6432/2004, 679/2007, 218/2009, 5449/2011, 5963/2014, etc.).\n\nAn acquired right is understood as one that “has effectively entered into the patrimony of a person.” Within this conception, the mere expectation for the future does not enter, as “it has not become part of the subject's patrimonial sphere, ergo, it cannot then be considered acquired.” Article 34 of the Constitution prevents affecting the “subjective rights that already had an individualized expression in a person's patrimony at the time the new legislation supervenes.” The constitutional interdiction “governs only for assumed rights, integrated into the patrimony. In contrast, regarding pending, future situations, regarding what is not yet consummated, it is only possible to possess an expectation.” (Constitutional Chamber (Sala Constitucional), judgments 5291/2000, 1866/2005, 5127/2005, 9030/2005, 9245/2005, 12494/2005, 14028/2005, 16394/2005, 16430/2005, 17085/2005, 17360/2005, 2105/2006, 2595/2006, 9727/2007. Also see opinion C-2-2010).\n\nThe acquired right must emanate from “a valid acquisitive act according to the preceding law.” (Opinions C-249-1983 and C-323-1983. Mortati, Constantino. in \"Principios relativos a la eficacia de las normas en el tiempo y el espacio y a su interpretación.\" Antología de Derecho Público. San Pedro de Montes de Oca, University of Costa Rica, Faculty of Law, 1977, p. 1). “The requirements for the acquisition or creation of the situation are exclusively governed by the norm in force at the moment the situation arises.” (opinion C-68-2014).\n\nII.7) Inappropriateness of the validation of titling procedures predating Law 4558\n\nTransitory Provision III of Law 4558, it has been stated, constitutes a temporary disaffectation (desafectación) of a strip of the maritime-terrestrial zone and, without express text of law providing for its retroactive application, it would not be appropriate to extend it beyond the fixed period. The validation of possessory information (informaciones posesorias) proceedings prior to that transitory provision, vitiated by nullity for incorporating areas of the maritime-terrestrial zone of state public domain, would entail an extension into the past, without time limit, of the disaffectation (desafectación) period. To that end, an administrative interpretation that understands said validation, and consequent disaffectation (desafectación), as implicitly contemplated in that transitory provision is inadmissible. Affectation (afectación) “is the linkage, whether by formal act or not, by which a public good is integrated into the national patrimony by virtue of its purpose and the corresponding legal provisions. This implies, as a logical consequence, that only by law can they be deprived of or have the special regime that regulates them modified, disaffectating (desafectando) them, which means separating them from the public purpose to which they are linked. It requires an express and concrete legislative act, in such a way that there is no doubt whatsoever of the legislator's will to remove a determined and individualized good from the public domain (demanio público), without a generic disaffectation (desafectación) being possible, much less an implicit one (...).” Constitutional Chamber (Sala Constitucional), judgments 10466/2000, 3821/2002, 3480/2003, 8928/2004, 454/2006, 9563/2006, 11346/2006, 2063/2007, 2408/2007, 16008/2007, 14772/2010, 15654/2011 and 100/2018. The highlighting is not from the original). “Regarding disaffectation (desafectación), it must be indicated that the regulation of ordinary public domain is reserved to law, different when dealing with goods of constitutional public domain, whose regime is provided for in Article 121, subsection 14, sub-subsections a), b) and c), with the understanding that, for its disaffectation (desafectación), a partial reform of the Political Constitution is required.” (Constitutional Chamber (Sala Constitucional), judgment 1963/2012). As the maritime-terrestrial zone is affected by law to the public domain (demanio), only law could disaffect it and exclude it from the public regime expressly (principle of parallelism of forms). (Civil Code, Article 262. First Chamber of the Supreme Court (Sala Primera de la Corte), judgment: 286/2015 and Contentious-Administrative Tribunal, Section II, judgments 17/2012 and 84/2014).\n\nFurthermore, the Constitutional Chamber (Sala Constitucional), in judgment 1963/2012, reiterated in resolution 5286/2012, when evacuating the optional legislative consultations of unconstitutionality against the Bill for the Transformation of the Institute of Agrarian Development (IDA) into the Institute of Rural Development (INDER), legislative file number 17.218, now Law 9036/2012, resolved that subsection e) of Article 85 of that bill, concerning the validation of titling procedures, among others, of public property and its registration in the Real Estate Registry (Registro Inmobiliario), was unconstitutional, for ignoring the characteristic principles of demanial goods, especially their imprescriptibility, by closing the possibility of discussing the legality of the procedures in the jurisdictional venue, as well as for infringing the principles of separation of functions and reservation of jurisdiction, since thereby the Legislative Assembly usurps the powers of the Judicial Branch in the resolution of those conflicts, when the lands could have been titled and registered illegitimately or irregularly. (By Article 9, paragraph 2, of the Constitution \"None of the Branches may delegate the exercise of functions that are proper to them.\" According to the principle of reservation of jurisdiction, the courts have been instituted, exclusively, to exercise the material function of hearing cases, resolving definitively on them, through the issuance of judgments with the authority of substantive res judicata, and executing the resolutions they pronounce. Article 153 ibid. and constitutional judgment 6866/2005).\n\nOn the other hand, to obtain a title registrable in the Real Estate Registry (Registro Inmobiliario) based on the Law of Possessory Informations (Ley de Informaciones Posesorias), the possessor of a land under private domain who lacked the same had to demonstrate possession apt for usucaption (usucapir), for more than ten years under the conditions indicated in the Civil Code, Article 856, i.e., as owner, continuous, public and peaceful. In the case of the maritime-terrestrial zone subject to public domain, before Transitory Provision III of Law 4558 and subsequent to it, those requirements could not be met, since the public domain (demanio) is insusceptible of private possession and property. Therefore, the validation of titling procedures vitiated by absolute nullity, based on Transitory Provision III of Law 4558, which required demonstrating possession as owner, public and peaceful, for more than thirty years, would not be appropriate. It is emphasized that public domain goods are inalienable, imprescriptible, unattachable, and as they are outside commerce, they \"cannot be the object of private possession.\" (Civil Code, Article 262. Constitutional Chamber (Sala Constitucional), judgments 6393/2001, 1411/2004, 11333/2004, 9129/2005, 12075/2005, 15573/2005, 15969/2005, 8309/2008, 1034/2011, 6347/2015, 9004/2015, 9640/2015, 6295/2016, 8846/2016, 12393/2016, 8846/2016, 12393/2016, 13160/2016, 13980/2016, 14586/2016, 16760/2016, 9780/2017, etc.) Being imprescriptible, there is a legal impossibility of acquiring them by usucaption (usucapión) or passage of time. (Constitutional Chamber (Sala Constitucional), judgment 1963/2012. First Chamber of the Supreme Court (Sala Primera de la Corte), judgment 189-2011. Contentious-Administrative Tribunal, Section II, judgment 17/2012). (In relation to inalienability, imprescriptibility, and impediment of private individuals to exercise possession with the intent of owners or ad usucapionen over public domain lands, the Procuraduría pronounced itself in opinions C-321-2003 and C-146-2008).\n\nTransitory Provision III of Law 4558, by authorizing titling to those who demonstrated having possessed lots or properties in what is now called the Restricted Zone (Zona Restringida) of the maritime-terrestrial zone in a quiet, public, peaceful manner and as owners, for more than thirty years, taking advantage of the time elapsed as \"tenants,\" under contracts signed with the State or its Institutions, created a legal fiction insofar as the latter aspect is concerned, since if said strip was of public domain and was subject to concessions –miscalled leases–, it could not be possessed by private individuals \"as owners.\" And without prior disaffectation (desafectación) of the coastal sector, the necessary possession period with the conditions required by law to usucapt and title could not be consolidated. The Constitutional Chamber (Sala Constitucional), in judgment 18836/2014, considered unacceptable that by means of law a legal fiction be established by which a mere detentación of areas of state public domain becomes a possession apt for usucaption (usucapir). \"It is a contradiction in terms to permit the titling of real estate to those who have never had the possibility of exercising possessory acts as owner over goods of a demanial character (...).\" (See also opinion C-197-95 and Legal Opinion OJ-139-2001 of the Procuraduría).\n\nThe registral title to a land of the maritime-terrestrial zone vitiated by absolute nullity \"cannot be validated by the mere passage of time either, due to the demanial character of the good.\" (Contentious-Administrative Tribunal, Section II, judgment 84/2014). The demaniality (demanialidad) \"…means that by the passage of time no right is acquired over this type of goods, neither ownership nor even mere possession.\" (CONSTITUTIONAL CHAMBER (SALA CONSTITUCIONAL), judgments 2005-12129/2005, recitals IV and X; 10097/2006, recital III). The principles of inalienability and imprescriptibility render inoperative, against the public domain, the period for the consolidation of property to which titling procedures for real estate under private domain are subject.\n\nAbsolute, non-validatable defects that give rise to the nullity of a possessory information (información posesoria), the cancellation of the registration and the registral entry (asiento registral) of the property, include the non-compliance with requirements of Transitory Provision III of Law 4558, such as not having possessed the real estate located in the maritime-terrestrial zone (Restricted Zone (Zona Restringida)) for more than thirty years. (Contentious-Administrative Tribunal, Second Section, judgment 109/2016). It is \"unacceptable, to derive or constitute a right on the basis of a factual situation that violates the Legal Order.\" (First Chamber of the Supreme Court (Sala Primera de la Corte), judgment 507/2004 and opinion C-212-2008, in relation to Article 129 of the Constitution, paragraph 4, and 19 of the Civil Code).\n\nIII.- CONSTRUCTIONS ON REGISTERED PROPERTIES\n\nGiven the imprecision with which the third question is formulated, the response starts from the premise that it refers to constructions located on properties registered in the restricted zone before the enactment of Law 6043. In this regard, two hypotheses are possible.\n\n\n\na) That the constructions are located on land duly registered in accordance with Transitorio III of Law 4558, complying with all legal requirements and with a construction permit (permiso de construcción) legally granted, in which case the construction and the title of ownership (título de dominio) must be respected.\n\n\n\nb) Constructions on public domain land illegally registered in the name of the private individual, through a titling process or subsequent registry movements, with a construction permit granted improperly, assuming the correctness of the title, or without a construction permit.\n\n\n\nIn the first case, the construction permit issued on the basis that the property is private property is dependent on the validity of the title of ownership. If the latter is declared null because the asset is public domain property (bien demanial), the former loses its support and must suffer the same fate. (Constitutional Chamber, vote 16174/2007). By virtue of the dependence that the permit has in relation to the title, the appropriate course is for the Municipality (Municipalidad), in a single trial proceeding, to sue before the Administrative and Civil Treasury Tribunal (Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda) for the annulment of the title of property and of the construction permit, provided that the latter is, beforehand, declared harmful to public interests, in a reasoned resolution, by the Municipal Council (Concejo Municipal), the highest hierarchical governing body of the City Hall (CPCA, arts. 10.5, 34 and 45.1a). Apart from the exceptions to the constitutional principle of intangibility of one's own acts (intangibilidad de los actos propios) permitted by articles 155 and 173 of the Ley General de la Administración Pública (revocation, except for regulated acts: art. 156.1 ibid, and absolute, evident, and manifest nullity of a favorable act or one declaring subjective rights for the individual), the only way the Administration has to eliminate one of its acts from the legal system is the jurisdictional process of harmfulness (proceso jurisdiccional de lesividad). (Article 183.3 ibid. Constitutional Chamber, judgments 8204/2001, 6489/2001, 1365/2002, 6986/2002, 10997/2002, 8334/2002, 11975/2002, 4824/2002, 2181/2004, 3426/2005, 3897/2005, 5770/2005, 1736/2006, 685/2007, 981/2007, 1865/2007, 14370/2007, 16630/2007, 18461/2007, 15342/2008, 15953/2008, 5502/2009, 16415/2008, 1337/2010, 15394/2010, 15504/2010, 3308/2011, 5486/2011, among many). The act declaring rights is \"a definitive administrative act, that is to say, decision-making and imperative, and also favorable, because it produces a positive legal effect in the legal sphere of the administered party, insofar as it recognizes or grants a right, a faculty, or releases them from a limitation, duty, or burden\" (opinions C-336-2005 and C-184-2016).\n\n\n\nThe actions to challenge a registry inscription of an asset that forms part of the public domain and the claim of harmfulness for its protection are not subject to a statute of limitations. (Código Procesal Contencioso Administrativo, article 34.2. First Chamber of the Court, judgment 619/2011. Opinion C-127/2014).\n\n\n\nThe construction permit is a declaratory act of rights for the administered party, covered by the principle of intangibility of one's own acts. (Constitutional Chamber, judgments 770/1991, 4336/1999, 4584/2004, 3426/2005, 6444/2005, 5109/2011, 15109/2011. First Chamber of the Court, judgment 866/2013. Administrative Tribunal (Tribunal Contencioso Administrativo), Section II, judgment 348/2006; Section III, resolutions 33/2011, 450/2014, 529/2014, 49/2015, 122/2015, 172/2015, 340/2015, 107/2016, 209/2017, 230/2018, 231/2018, 631/2018; Section IV, judgments 105/2012, 43/2016; Section V, judgment 55/2012, 90/2014; Section VI, judgment 17/2012. Opinions C-148-2014, C-230-2014, C-198-2016, C-149-2018 and C-275-2017). \"Building licenses (licencias de construcción) are authorizations granted by municipalities so that the holder of a right over a piece of land can build, complying with the limits that urban planning and environmental provisions impose on them.\" (Administrative Tribunal, Section VIII, judgments 58/2015, 77/2015). Through it, \"a preventive control is exercised in relation to the exercise of the dominical ius aedificandi, through the verification of its conformity with the environmental-urban planning legal system, so that with its granting, the legal obstacles are removed to convert it into a lawful exercise of said right, and consequently, the execution of construction works in a specific locality is made possible.\" (Opinions C-390-2007 and C-225-2016).\n\n\n\nThe building license on privately-owned lands is also a regulated act, where the Municipality's power of intervention is limited to a prior control of mere legality, through which it verifies that the projected act reconciles with urban planning and environmental provisions, including the implemented management plans, in order to grant it; or, otherwise, to deny it. (Constitutional Chamber, judgments 5275/2004 and 700/2013, among others. Opinion C-249-2005).\n\n\n\nIt is reiterated that the inscription of a property in the name of private individuals within the maritime terrestrial zone (zona marítimo terrestre), as long as it survives, inhibits the exercise of municipal powers of administration and public domain self-protection (autotutela demanial) over it (Law 6043, articles 3 and 13), as well as the exceptional powers of annulment and ex officio review in administrative proceedings of the act or building license dependent on the legitimate registry ownership. Once the title is annulled in judicial proceedings and the public domain status of the asset is recognized by a final judgment, the municipality, before proceeding with the eviction and demolition, must assess, according to the concurrent factual circumstances, the possible application of articles 69 of Law 6043, 75, paragraph 4 of its Reglamento, or Law 9242, reformed by Law 9408, which must also be pondered for constructions without a municipal permit; namely:\n\n\n\n\"Article 69.- Those areas where there are buildings without the respective authorization, in accordance with this law, shall be subject to planning in accordance with the urban planning rules that are issued, which shall be applied to them gradually in cases of remodeling or reconstruction.\" (See the relationship with numeral 74 of the Reglamento; Decree 7841).\n\n\n\n\nArticle 75.- (...)\n\n...\n\n\"...Those who, not being settlers (pobladores), have built or constructed in the restricted zone (zona restringida) on illegally possessed plots, shall not have the right to payment for improvements./However, they may request a concession over the plot and, if it is granted, they shall not be charged for the use and enjoyment of those improvements. The requests for concessions made by the occupants of the maritime terrestrial zone shall have priority over the others.\"\n\n\n\nOccupants are \"all those persons who, settled in the restricted zone, did not have a concession at the time Law 6043 was enacted.\" It is a special or exceptional regime. The condition of occupant \"cannot be transmitted to third parties, because it involves special conditions that only those persons – the occupants – have; consequently, any legal act intended to transfer it becomes absolutely null.\" (First Chamber of the Supreme Court of Justice, judgment 317-2008).\n\n\n\nBoth norms allude to constructions carried out before the entry into force of Law 6043. (Opinion C-230-1997, which cites judgment 110-F-1994 of the Criminal Cassation Tribunal of San José, and Legal Opinion OJ-87-2006).\n\n\n\nLaw 9242/2014, for the regularization of existing constructions in the restricted zone of the maritime terrestrial zone and legalization for their utilization, through the granting of concessions, allows the municipalities of the jurisdiction to preserve the existing constructions in the restricted zone of the maritime terrestrial zone, provided they conform to the coastal regulatory plan, if they have one, and to environmental regulations, whether the constructions require modifications to conform to the plan or not, and establishes a deadline for the interested party to process the concession and proceed with the modifications once notified to that effect. If the municipality does not have a coastal regulatory plan, it has a period of four years, from the entry into force of Law 9408/2016, to finalize its approval, being able during that period to preserve the existing constructions, as long as it does not prove the commission of environmental damage or danger or threat of damage to the environment.\n\n\n\n(Regarding the applicable administrative procedure to recover lands of the maritime terrestrial zone in case of infractions of article 13 of Law 6043, see Constitutional Chamber, judgments 447/1991, 6192/1995, 5756/1996, 9740/2004 and 2062/2007. Of the Administrative Tribunal, Section III, resolutions 509/2012 and 402/2013; Section V, judgment 93/2015).\n\n\n\n\nIV.- INADMISSIBILITY OF THE CONSULTATION REGARDING THE APPROVAL OR NOT OF THE LEGAL DEPARTMENT'S CRITERION\n\n\n\nThe request for an analysis of the criterion of the Legal Department of that Municipality and a resolution on whether or not its terms are approved is inadmissible, without this being an obstacle to the general references on some points made in the development of the response to the consultation. It is not appropriate to review, in an opinion, the correctness of the interpretation made in the criterion expressed by the Legal Advisory Office of the consulting entity. (Opinions C-196-2003, C-241-2003, C-187-2008, 119-2011, C-17-2012, C-99-2016, C-172-2016).\n\n\n\nIn this regard, there are abundant pronouncements from the Attorney General's Office in the sense that it is not its responsibility, as the superior technical legal body of the Administration, \"to assess whether a specific opinion expressed by the internal Advisory Office of an Administration is or is not in accordance with the legal system. The advisory function must be exercised regarding the competencies or organization of the consulting Administration, the interpretation of a legal norm, the legal effects thereof, but not on the criterion expressed by the Legal Advisory Office.\" (Opinion C-277-2002, reiterated by opinions C-191-2003, C-196-2003, C-241-2003, C-69-2004, C-120-2004, C-125-2004, C-126-2004, C-222-2004, C-315-2004, C-378-2004, C-25-2005, C-112-2005, C-138-2005, C-166-2005, C-314-2005, C-328-2005, C-315-2005, C-418-2005, C-310-2006, C-344-2006, C-492-2006, C-147-2007, C-227-2007, C-327-2007, C-232-2012, C-99-2016, C-172-2016, C-31-2017, C-142-2018, OJ-15-2005, OJ-91-2005, C-98-2019, etc.).\n\n\n\nAlthough the legal advisory offices of institutions may have positions divergent from those expressed in our opinions, the latter are binding for the consulting party, and constitute administrative jurisprudence for the rest of the Public Administration. (Opinions C-158-2006, C-106-2016, C-048-2018, C-20-2019, C-98-2019, etc.).\n\n\n\nFurthermore, the competence of the Attorney General's Office to pursue the nullity of acts that may infringe Law 6043 is without prejudice to that which corresponds to other institutions in accordance with their legal powers. In the response to the first question, it was indicated that coastal Municipalities, as legitimate interested parties, are also competent to sue for the nullity of private property titles that undermine the maritime terrestrial zone of the public domain. The Municipality of the respective jurisdiction is directly responsible for ensuring compliance with the norms of Law 6043 regarding the safeguarding of the domain, development, and use of the lands comprising the maritime terrestrial zone. (Law, art. 3°, ibid; Constitutional Chamber, judgment 8177/2011, and First Chamber of the Court, judgment 150/2017). Regarding the municipal attribution for the protection of this, the Constitutional Chamber has reiterated that \"there is a delegation from the State\" to these, for its administration and protection (judgments 447/1991, 4332/1993, 6192/1995, 5756/1996, 23/1999, 379/1999, 584/1999, 6650/2000, 11225/2000, 5559/2001, 6621/2001, 1228/2002, 7939/2003, 8865/2003, 10882/2003, 2636/2004, 9740/2004, 2062/2007, 3752/2011, 13115/2011). In the maritime terrestrial zone of their jurisdiction, the Municipalities \"are empowered, in observance of the constitutional mandate set forth in article 169 of the Political Constitution, to recover full ownership of lands that have been illegally occupied.\" (Constitutional Chamber, judgments 5140/2005, 2771/2008, 7087/2008, 14859/2010, 14860/2010, 4390/2011, etc.).\n\n\n\n\nV.- CONCLUSIONS:\n\n\n\nFrom the foregoing, the following conclusions are reached:\n\n\n\n1) The inscriptions, titlings, and deeds carried out by private individuals over properties registered prior to the entry into force of Transitorio III of Law 4558, which incorporate public domain areas of the Restricted Zone (Zona Restringida), in the maritime terrestrial zone, would have a vice of absolute nullity, for contravening the principles of inalienability and/or imprescriptibility (imprescriptibilidad).\n\n\n\nWhen the Municipality has well-founded questions, based on studies of registry entries and the possible titling, regarding the validity of inscriptions, titlings, and deeds in favor of a private individual over properties registered prior to the entry into force of Transitorio III of Law 4558 that incorporate public domain areas of the Restricted Zone in the maritime terrestrial zone, it must file before the administrative and civil treasury jurisdiction the action for nullity and request the appropriate precautionary measures.\n\n\n\nIn the case of lands registered in favor of private individuals within the maritime terrestrial zone, the inscription, while it subsists, nullifies, for the property in question, the exercise of the powers of administration and public domain self-protection held by the Municipality, so that as long as the inscription is not annulled, it is inhibited from granting concessions and public domain authorizations over the parcel in question, which it must respect as private property, at least formally. Furthermore, the inscription renders inoperative the exercise of the power of ex officio reintegration of the asset (art. 13; Law 6043), whereby the Municipality cannot recover possession of the property administratively, but must resort to the Courts of Justice, making the appropriate challenges.\n\n\n\n2) Since a proper question is not formulated in the second point, several general considerations are made regarding the temporary disaffectation (desafectación temporal) of the Restricted Zone of the maritime terrestrial zone with Transitorio III of Law 4558, the estates titled before this, and with this before Law 6043, the prospective effect of that Transitorio, the nonexistence of an authorizing norm for its retroactive application, the legal situation and consolidated right that the Single Transitorio of Law 4847 respects, and the impropriety of the validation of titlings prior to Law 4558.\n\n\n\n3) Due to the imprecision with which the third question is formulated, starting from the premise that it refers to constructions located on properties registered in the restricted zone before the enactment of Law 6043, two hypotheses are possible. If the constructions are located on land duly registered in accordance with Transitorio III of Law 4558, complying with all legal requirements, and with a construction permit legally granted, the construction and the title of ownership must be respected. If the constructions are on public domain land illegally registered in the name of the private individual, through a titling process or subsequent registry movements, with a construction permit granted improperly, assuming the correctness of the title, or without a construction permit, due to the dependence that the latter has in relation to the former, the appropriate course is for the Municipality, in a single trial proceeding, to sue before the Administrative and Civil Treasury Tribunal for the annulment of the title of property and of the construction permit, provided that the latter is, beforehand, declared harmful to public interests, in a reasoned resolution, by the Municipal Council. Once the title is annulled in judicial proceedings and the public domain status of the asset is recognized by a final judgment, the municipality, before proceeding with the eviction and demolition, must assess, according to the concurrent factual circumstances, the possible application of articles 69 of Law 6043, 75, paragraph 4 of its Reglamento, or Law 9242, reformed by Law 9408, which must also be pondered for constructions without a municipal permit.\n\n\n\n4) The request to analyze the criterion of the Legal Department of that Municipality and resolve on whether or not its terms are approved is inadmissible.\n\n\n\nWithout prejudice to the competence of the Attorney General's Office to pursue the nullity of acts that may infringe Law 6043, coastal Municipalities, as administrators of the maritime terrestrial zone of the public domain and legitimate interested parties, are also competent to sue for the nullity of private property titles that undermine it.\n\n\n\nSincerely,\n\n\n\nJosé J. Barahona Vargas Yamileth Monestel Vargas\nAdvisory Attorney General Attorney of the Attorney General's Office" }