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  "id": "pgr-22180",
  "citation": "C-307-2020",
  "section": "pgr_opinions",
  "doc_type": "dictamen",
  "title_es": "Aplicación de las leyes 7744 y 6043 sobre marinas, atracaderos y planificación costera",
  "title_en": "Application of Laws 7744 and 6043 on Marinas, Docks, and Coastal Planning",
  "summary_es": "La Procuraduría General de la República responde de manera abstracta a diez preguntas sobre la aplicación de la Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos (Ley 7744) y la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre (Ley 6043). Concluye que el 'instrumento de planificación' del Reglamento de la Ley 7744 se refiere al plan regulador costero de la Ley 6043, salvo disposición especial. Explica que la Ley 7744 permite integrar propiedades privadas aledañas a una marina o atracadero, previa aceptación voluntaria y cesión de áreas para uso público. Aclara que el artículo 8 de la Ley 6043 no aplica para expropiar terrenos colindantes, pero los artículos 16 y 23 sí lo permiten para obras o accesos a la zona pública, siempre que medie interés público. Señala que en el Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, el Plan Maestro es el instrumento de planificación vinculante para el desarrollo de marinas y atracaderos, aplicando supletoriamente la Ley 6758. Indica que el régimen de propiedad en condominio puede aplicarse a concesiones de marinas y atracaderos, incluso en zona pública y rellenos, si se obtiene autorización del concedente y se respeta la naturaleza jurídica de la zona pública. Finalmente, subraya que ni el Director Ejecutivo ni el Coordinador de la Unidad Técnica de la CIMAT pueden modificar los criterios técnicos emitidos por dicha Unidad.",
  "summary_en": "The Attorney General's Office responds abstractly to ten questions regarding the application of the Law on Concession and Operation of Tourist Marinas and Docks (Law 7744) and the Law on the Maritime Terrestrial Zone (Law 6043). It concludes that the 'planning instrument' in Law 7744's Regulation refers to the coastal regulatory plan under Law 6043, unless a special provision applies. It explains that Law 7744 allows adjacent private properties to be integrated into a marina or dock project, subject to voluntary acceptance and cession of areas for public use. It clarifies that Article 8 of Law 6043 does not apply to expropriate adjoining lands, but Articles 16 and 23 do allow it for works or access to the public zone, provided there is a public interest. It notes that in the Papagayo Gulf Tourism Project, the Master Plan is the binding planning instrument for marina and dock development, with Law 6758 applying supplementarily. It indicates that the condominium property regime can be applied to marina and dock concessions, even in the public zone and reclaimed areas, if the grantor's authorization is obtained and the legal nature of the public zone is respected. Finally, it emphasizes that neither the Executive Director nor the Coordinator of the Technical Unit of CIMAT can modify the technical criteria issued by that Unit.",
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    "Proyecto Turístico Golfo de Papagayo",
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    "Procuraduría General de la República"
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  "keywords_en": [
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    "Attorney General's Office"
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  "excerpt_es": "En consecuencia, el instrumento de planificación al que hace referencia el artículo 6° del Reglamento a la Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos (Decreto Ejecutivo no. 38171 de 17 de octubre de 2013) es el plan regulador costero regulado en la Ley 6043 y su Reglamento. Lo anterior, salvo que, por disposición legal especial, existan sectores de la zona marítimo terrestre en los que se utilice un instrumento de planificación distinto al plan regulador costero, caso en el cual, deberá entenderse referido al instrumento correspondiente.\n\nCon base en esas disposiciones, es posible integrar a la marina o atracadero, y a su correspondiente régimen, propiedades privadas aledañas que sean necesarias para el desarrollo del proyecto y que, en consecuencia deberán afectarse voluntariamente a la planificación del proyecto, y solicitar la instalación de infraestructura necesaria, así como la cesión al Estado de las vías de acceso y demás áreas que sean estrictamente necesarias para el funcionamiento del proyecto.\n\nEs decir, ni el Director Ejecutivo ni el Coordinador de la Unidad Técnica están facultados para modificar o desatender los criterios técnicos emitidos por la Unidad Técnica o por los profesionales que la integran.",
  "excerpt_en": "Consequently, the planning instrument referred to in Article 6 of the Regulation to the Law on Concession and Operation of Tourist Marinas and Docks (Executive Decree No. 38171 of October 17, 2013) is the coastal regulatory plan regulated in Law 6043 and its Regulation. The foregoing, unless, by special legal provision, there are sectors of the maritime terrestrial zone in which a planning instrument other than the coastal regulatory plan is used, in which case it shall be understood as referring to the corresponding instrument.\n\nBased on these provisions, it is possible to integrate into a marina or dock, and its corresponding regime, adjacent private properties that are necessary for the development of the project and that, consequently, must be voluntarily subject to the project planning, and to request the installation of necessary infrastructure, as well as the cession to the State of access roads and other areas that are strictly necessary for the project's operation.\n\nThat is, neither the Executive Director nor the Coordinator of the Technical Unit are empowered to modify or disregard the technical criteria issued by the Technical Unit or the professionals who compose it.",
  "outcome": {
    "label_en": "Interpretive opinion",
    "label_es": "Dictamen interpretativo",
    "summary_en": "The PGR interprets that the coastal regulatory plan is the applicable instrument for marinas, except in Papagayo where the Master Plan governs; it is permissible to integrate private properties and apply the condominium regime to concessions, but not to modify CIMAT's technical criteria.",
    "summary_es": "La PGR interpreta que el plan regulador costero es el instrumento aplicable a las marinas, salvo en Papagayo donde rige el Plan Maestro; se permite integrar propiedades privadas y aplicar el régimen condominal a concesiones, pero no modificar criterios técnicos de la CIMAT."
  },
  "pull_quotes": [
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      "context": "Respuesta a la pregunta 1",
      "quote_en": "Consequently, the planning instrument referred to in Article 6 of the Regulation to the Law on Concession and Operation of Tourist Marinas and Docks... is the coastal regulatory plan regulated in Law 6043 and its Regulation.",
      "quote_es": "En consecuencia, el instrumento de planificación al que hace referencia el artículo 6° del Reglamento a la Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos... es el plan regulador costero regulado en la Ley 6043 y su Reglamento."
    },
    {
      "context": "Respuesta a la pregunta 3",
      "quote_en": "Hence, it is up to the active administration, in each specific case, to assess the necessity and appropriateness of exercising the expropriation power it possesses when there is a public interest, legally verified, and not a mere individual benefit...",
      "quote_es": "De ahí que, corresponde a la administración activa, en cada caso concreto, valorar la necesidad y pertinencia de ejercer la potestad expropiatoria de que dispone cuando haya un interés público, legalmente comprobado, y no un mero beneficio individual..."
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      "context": "Respuesta a la pregunta 10",
      "quote_en": "That is, neither the Executive Director nor the Coordinator of the Technical Unit are empowered to modify or disregard the technical criteria issued by the Technical Unit or the professionals who compose it.",
      "quote_es": "Es decir, ni el Director Ejecutivo ni el Coordinador de la Unidad Técnica están facultados para modificar o desatender los criterios técnicos emitidos por la Unidad Técnica o por los profesionales que la integran."
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  "cites": [
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      "id": "norm-32006",
      "citation": "Ley 6043",
      "title_en": "Maritime Terrestrial Zone Law",
      "title_es": "Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre",
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      "date": "02/03/1977",
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      "date": "19/10/2004",
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      "title_en": "Coastal Regulatory Plan as a prerequisite for marina and tourist dock concessions",
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      "date": "01/04/2024",
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      "date": "16/07/2025",
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PE-AL-075-2020 de 12 de marzo de 2020.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             En primer término, debe advertirse que, aunque los cuestionamientos se plantean de\nmanera abstracta, lo cierto es que de su contenido parece desprenderse que la consulta responde al\nanálisis de un caso concreto. Y, puesto que la Procuraduría se encuentra impedida para rendir\ncriterios sobre ese tipo de asuntos en el ejercicio de su función consultiva, nos limitaremos a\nresponder de manera abstracta y general, cada interrogante, sin entrar a detallar aspectos\nespecíficos o a decisiones que corresponde adoptar la administración activa.\n\n\n\n\n           \n\n\n\n             \"1) ¿Pueden homologarse las figuras “instrumento de planificación” y “plan regulador\ncostero” regulados en los artículos 6 inciso a) del Reglamento a la Ley de Concesión y Operación de\nMarinas y Atracaderos Turísticos, Decreto Ejecutivo N° 38171, y el 18 del Reglamento a la Ley\nReguladora de la Zona Marítimo Terrestre, Decreto Ejecutivo N° 7841?”\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Conforme con el artículo 1° de la Ley 7744, la construcción, administración y\nexplotación de marinas y atracaderos turísticos supone el otorgamiento de una concesión en la zona\nmarítimo terrestre. Con base en ello, y, considerando que esa misma Ley remite a la Ley 6043 en los\naspectos no regulados por aquella, debe tenerse en cuenta que, en reiteradas ocasiones hemos\nseñalado que el plan regulador costero al que hace referencia el artículo 38 de la Ley 6043 y 17 y\n18 de su Reglamento (Decreto Ejecutivo no. 7841 de 16 de diciembre de 1977) es el instrumento de\nplanificación de la zona marítimo terrestre administrada por las Municipalidades, que constituye un\nrequisito esencial para que éstas puedan otorgar concesiones, y que éstas últimas deben sujetarse a\nlas disposiciones de aquél (véanse los pronunciamientos nos. C-297-2004, C-054-2006, C-070-2009,\nC-199-2013, OJ-062-2017, C-268-2020 de 9 de julio de 2020).\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Además de lo anterior, debe tenerse en cuenta que la propia Ley 7744 hace referencia\nexpresa a la figura del plan regulador costero al indicar que la cesión al Estado de las áreas\nrequeridas para usos públicos debe hacerse conforme con “lo dispuesto por el plan regulador costero\nde la zona que se trate.”\n\n\n\n\n \n\n\n\n             En consecuencia, el instrumento de planificación al que hace referencia el artículo 6°\ndel Reglamento a la Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos (Decreto\nEjecutivo no. 38171 de 17 de octubre de 2013) es el plan regulador costero regulado en la Ley 6043 y\nsu Reglamento.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Lo anterior, salvo que, por disposición legal especial, existan sectores de la zona\nmarítimo terrestre en los que se utilice un instrumento de planificación distinto al plan regulador\ncostero, caso en el cual, deberá entenderse referido al instrumento correspondiente.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             “2) ¿Se puede integrar a la zona marítimo terrestre a aquel propietario que colinde con\nesta y que está interesado en desarrollar una marina o atracadero, asumiendo los costos de dicha\ninversión, y solicitarle que ceda gratuitamente al uso público el espacio que permita construir una\nvía pública que de acceso a los futuros usuarios, así como instalación de infraestructura que\npermita el ingreso a los servicios que brindara el proyecto?”\n\n\n\n\n \n\n\n\n             La Ley 7744 y su Reglamento contemplan de manera expresa y clara la posibilidad de\nintegrar a la marina o atracadero, y a su correspondiente régimen, propiedades privadas aledañas que\nsean necesarias para el desarrollo del proyecto, así como la cesión al Estado de las áreas\nnecesarias para usos públicos.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n            En ese sentido, en el artículo 2° se dispone:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “Se considerarán partes de una marina: los inmuebles, las instalaciones, las vías de acceso a las\ndistintas áreas y los demás bienes en propiedad privada destinados, por sus dueños, a brindar\nservicios a la marina turística y que se hayan considerado en la concesión. Para afectar estos\nbienes es necesario que sus dueños acepten, en forma expresa, tal afectación, que deberá ser\nincorporada a la planificación del proyecto. Deberán cederse al Estado las áreas requeridas para\nusos públicos. La cesión será determinada por la Comisión Interinstitucional de Marinas y\nAtracaderos Turísticos (Cimat), que deberá considerar lo dispuesto por el plan regulador costero de\nla zona que se trate.\n\n\n\n Se considerarán atracaderos turísticos: los desembarcaderos, los muelles fijos o flotantes, las\nrampas y otras obras necesarias, a fin de permitir el atraque de embarcaciones turísticas,\nrecreativas y deportivas, para el disfrute y la seguridad de los turistas. Formarán parte de un\natracadero turístico: el inmueble, las instalaciones, las vías de acceso a las distintas áreas y los\ndemás bienes en propiedad privada, destinados, por sus dueños, a brindar servicios al atracadero\nturístico y que se hayan considerado en la concesión.”\n\n\n\n\n           \n\n\n\n\n            Por su parte, el artículo 7° del Reglamento establece:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “Artículo 7º-Para incorporar y afectar los bienes de propiedad privada como parte del atracadero o\nmarina, es necesario que sus dueños acepten, en forma expresa, tal afectación, que debe ser\nincorporada al diseño de sitio del proyecto. El Registro Nacional procederá a anotar la afectación\nde ese inmueble al momento de la inscripción registral de la respectiva concesión.\n\n\n\n En el caso previsto en el párrafo anterior, deberá cederse al Estado la propiedad privada donde se\nubiquen las áreas de uso público y servicios exigidos por el artículo 3° de la Ley que sean\nestrictamente necesarios para el funcionamiento del proyecto. La cesión se realizará según la\ndeterminación técnica que al efecto defina la CIMAT para garantizar la continuidad del proyecto.”\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Con base en esas disposiciones, es posible integrar a la marina o atracadero, y a su\ncorrespondiente régimen, propiedades privadas aledañas que sean necesarias para el desarrollo del\nproyecto y que, en consecuencia deberán afectarse voluntariamente a la planificación del proyecto, y\nsolicitar la instalación de infraestructura necesaria, así como la cesión al Estado de las vías de\nacceso y demás áreas que sean estrictamente necesarias para el funcionamiento del proyecto.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Lo anterior resulta acorde con lo dispuesto en el artículo 15 de la Ley 6043, en cuanto\na que los dueños de propiedades colindantes con la zona marítimo terrestre podrán solicitar que sus\ninmuebles sean incorporados en la planificación que se haga de aquella, cubriendo por su cuenta la\nparte proporcional del costo respectivo y cediendo gratuitamente al Estado las áreas necesarias para\nusos públicos.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             “3) ¿En el caso de que un interesado pretenda desarrollar una marina o atracadero en la\nzona marítimo terrestre que colinda con terreno privado inscrito, ubicado en la zona restringida,\npero cuyo propietario registral no quiera adosarse a la planificación costera que se hará en esta,\npuede el municipio expropiar parte del inmueble para dar acceso a las instalaciones de la marina o\natracadero? Lo anterior relacionando el artículo 8 de la Ley de la Zona Marítimo Terrestre con el\nnumeral 78 del Reglamento a la misma.”\n\n\n\n\n \n\n\n\n             De lo indicado en el artículo 2° de la Ley 7744 y 7° de su Reglamento, citados en la\nrespuesta anterior, se entiende que corresponde al interesado en desarrollar el proyecto, garantizar\nlas vías de acceso y las instalaciones necesarias para el proyecto.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             El artículo 8° de la Ley 6043 está referido a la posibilidad de expropiar los terrenos\nubicados dentro de la zona marítimo terrestre, inscritos de manera legítima antes de la entrada en\nvigencia de dicha ley, con el fin de recuperarlos e incluirlos nuevamente dentro del régimen.\n(Véase, entre otros, el dictamen no. C-128-1999 de 24 de junio de 1999 y la opinión jurídica no.\nOJ-086-2020 de 23 de junio de 2020). En consecuencia, no está referido a la posibilidad de expropiar\nterrenos colindantes con la zona marítimo terrestre.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             No obstante, de lo dispuesto en los artículos 16 y 23 de la Ley 6043 se desprende la\nposibilidad de expropiar terrenos particulares ubicados fuera de la zona marítimo terrestre, para\nobras o para garantizar vías de acceso a la zona pública. Al efecto, esas normas disponen:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “Artículo 16.- Toda cesión de derechos o traspaso de terrenos, mejoras o construcciones e\ninstalaciones, a favor del Estado o sus instituciones, en la zona marítima terrestre, ya fuere\nvoluntariamente o por medio de expropiación, o en terrenos colindantes con aquella o para obras de\nla misma, estarán exentos de toda clase de impuestos a cargo del trasmitente o cedente.”\n\n\n\n\n \n\n\n\n “Artículo 23.- El Estado o las municipalidades deberán construir vías, para garantizar el acceso a\nla zona pública.\n\n\n\n Se declara de interés público toda vía de acceso existente o que se origine en el planeamiento del\ndesarrollo de la zona pública y procederá su expropiación. Pero si se trata de inmuebles que\nestuvieren con restricciones específicas para vías públicas a favor del Estado o sin inscribir en el\nRegistro Público, bastará que sean declarados de libre tránsito mediante decreto ejecutivo.”\n\n\n\n\n \n\n\n\n             De ahí que, corresponde a la administración activa, en cada caso concreto, valorar la\nnecesidad y pertinencia de ejercer la potestad expropiatoria de que dispone cuando haya un interés\npúblico, legalmente comprobado, y no un mero beneficio individual, para adquirir terrenos\ncolindantes a la zona marítimo terrestre necesarios para la realización de obras o para garantizar\nel aprovechamiento de los sitios públicos y asegurar al acceso colectivo a estos, según lo dispuesto\nen el artículo 1° de la Ley de Expropiaciones (no. 7495 de 3 de mayo de 1995). (Véanse al respecto\nel dictamen no. C-026-2001 de 7 de febrero de 2001).\n\n\n\n\n \n\n\n\n             “4) ¿Aplica la figura del Plan Maestro creada en la Ley N°6758, como instrumento de\nplanificación para desarrollar marinas y atracaderos en la zona marítimo terrestre en terrenos\nprivados inscritos con anterioridad a la Ley de la Zona Marítimo Terrestre? ¿Y si aplica lo\ndispuesto en la Ley de Planificación Urbana para planificar ciudades en los litorales?”\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Los artículos 2° y 25 de la Ley 7744 disponen que las concesiones que se soliciten en\nel Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, deben ser otorgadas por el Instituto Costarricense de\nTurismo, de conformidad con la Ley Reguladora de Desarrollo y Ejecución del Proyecto Turístico Golfo\nde Papagayo (no. 6758 de 4 de junio de 1982). Y, en el artículo 77 del Reglamento a esa Ley se\nestablece que para ello se aplicará supletoriamente la Ley 6758.\n\n\n\n\n \n\n\n\n El Proyecto Turístico de Papagayo, según lo dispuesto en el artículo 74 de la Ley 6043, constituye\nun régimen particular, cuya operación se rige por lo dispuesto en la Ley 6758 y su Reglamento\n(Decreto Ejecutivo no. 25439 de 27 de agosto de 1996). (Véanse nuestros dictámenes nos. C-171-1993,\nC-028-1994, C-094-2000 y C-189-2003 y C-106-2018).\n\n\n\n\n \n\n\n\n En el artículo 2° de la Ley 6758 se establece que en dicho proyecto se podrán ejecutar únicamente\nlas obras previstas en el Plan Maestro, aprobado por el Instituto Costarricense de Turismo, y todas\naquellas obras concordantes con aquel, de acuerdo con las normas técnicas que defina el ICT.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Por su parte, en el Reglamento a dicha Ley, se dispone que el Plan Maestro es la\n“herramienta para el control del uso de la tierra, a través de la zonificación y la planificación\ndel desarrollo urbano aprobado por la Junta Directiva del ICT. Es una figura directiva de\nplaneamiento, en tanto señala las grandes directrices o líneas maestras que han de orientar y\ncoordinar la ordenación urbanística o edificatoria y el uso del suelo del Proyecto Turístico de\nPapagayo, dentro de las limitaciones legales previstas, en armonía con el medio ambiente natural y\ncultural, cuya naturaleza además de técnica es de alcance normativo y obligatorio.”\n\n\n\n\n \n\n\n\n El Reglamento Plan Maestro General del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo (aprobado por la Junta\nDirectiva del Instituto Costarricense de Turismo, en sesión ordinaria no. 4572, artículo 2, inciso\nVIII, de 10 de julio de 1995) dispone que dicho plan comprende la regulación de los usos del suelo,\nzonificación, vialidad, densidades, bases para el diseño de sitio y especificaciones generales para\nel desarrollo del proyecto.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nAl respecto, hemos indicado que:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “En fin, el Plan Maestro es una figura directiva de planeamiento, en tanto señala las grandes\ndirectrices o líneas maestras que han de orientar y coordinar la ordenación urbanística o\nedificatoria y el uso del suelo del Proyecto de Desarrollo Turístico de Papagayo, dentro de las\nlimitaciones legales previstas, en armonía con el medio ambiente natural y cultural.\n\n\n\n Sea, una herramienta de ordenación de ese espacio, que engloba dos términos municipales y define\nlos usos más adecuados para las distintas zonas que lo componen. Sus efectos –se dijo- son los\npropios del planeamiento urbanístico: a partir de su publicación vincula a particulares y a los\nentes estatales con injerencia en el territorio afectado, los que deben avenirse a sus\nprescripciones.\n\n\n\n En el dictamen C-181-94 se expresó que el Plan Maestro del Proyecto Turístico de Papagayo tiene\ncarácter vinculante e indicativo de las obras que podrán realizarse, bajo los criterios de una\nrazonable y balanceada explotación turística del medio. (En el mismo sentido, cfr. voto 6107-95 de\nLa SALA CONSTITUCIONAL). (Opinión jurídica no. OJ-074-2003 de 14 de mayo de 2003).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Teniendo en cuenta que, como lo hemos dicho en otras ocasiones, “las marinas y atracaderos\nturísticos que se pudieran desarrollar dentro del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo se regirían\npara su construcción por los trámites establecidos en la Ley de Concesión y Operación de Marinas\nTurísticas, No. 7744 de 19 de diciembre de 1997, y su Reglamento” (Dictamen no. 421-2008 de 26 de\nnoviembre de 2008), es preciso resaltar que dicho Reglamento, en su artículo 52, dispone que “En el\ncaso de visado de planos para marinas en el Polo Turístico Golfo Papagayo, deberá presentarse una\ncopia de los planos con el detalle arquitectónico, ante la Oficina Ejecutora del Proyecto Turístico\nGolfo de Papagayo, para verificar que los mismos se ajustan a las disposiciones técnicas de su Plan\nMaestro y demás regulaciones del Proyecto, la cual deberá remitir su visado a la CIMAT dentro de los\nprimeros veinte días hábiles siguientes a su recepción.” , y lo mismo se reitera para los visados de\nplanos de atracaderos, en el artículo 53.\n\n\n\n\n \n\n\n\n En consecuencia, la aprobación de concesiones para el desarrollo de marinas y atracaderos\nturísticos en el Proyecto Turístico Golfo de Papagayo queda sujeta a las disposiciones del Plan\nMaestro.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Ahora bien, en cuanto a las propiedades privadas inscritas con anterioridad a la entrada en\nvigencia de la Ley 6043, debe determinarse si éstas se encuentran afectadas por lo dispuesto en la\nLey que declara de utilidad pública los bienes inmuebles para realizar y ejecutar el proyecto\nturístico en Bahía Culebra o Papagayo (no. 6370 de 03 de setiembre de 1979) y su situación jurídica\nespecífica.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Pero, en todo caso, lo que interesa determinar es a cuál régimen se encuentra sujeta la zona\npública de la zona marítimo terrestre en la cual se pretende desarrollar la marina o atracadero\ncorrespondiente y, en consecuencia, a cuál instrumento de planificación se encuentra sujeta. Pues,\naunque el terreno aledaño sea una propiedad privada inscrita con anterioridad a la entrada en\nvigencia de la Ley 6043, lo cierto es que la marina o atracadero debe utilizar parte de la zona\npública y área adyacente cubierta permanentemente por el mar, y, por tanto, el otorgamiento de la\ncorrespondiente concesión depende de lo dispuesto en el instrumento de planificación aplicable en\nese sector.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Y, además, en virtud de lo dispuesto en el artículo 2° de la Ley 7744, las áreas de propiedad\nprivada necesarias para el funcionamiento del proyecto y las áreas cedidas a fines públicos,\nquedarán afectos o incorporados a la planificación del proyecto, razón por la cual, lo que debe\ndeterminar la ejecución o no del proyecto es el instrumento de planificación aplicable al área de\ndominio público en la cual se llevará a cabo.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             “5) ¿Considerando la complementariedad de las Leyes de Zona Marítimo Terrestre, N°6043,\nLey Reguladora del Desarrollo y Ejecución del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, N°6758 y Ley de\nConcesiones de Marinas y Atracaderos, N°7744 se puede sustituir el plan regulador por el denominado\n“plan maestro” como instrumento de planificación para otorgar concesiones que permitan el desarrollo\nde marinas y atracaderos en aquellas áreas de la zona marítimo terrestre inscritas antes de la Ley\nN°6043?”\n\n\n\n\n \n\n\n\n Tal y como se indicó en la respuesta anterior, en cuanto a las propiedades privadas inscritas con\nanterioridad a la entrada en vigencia de la Ley 6043, lo que interesa determinar es a cuál régimen\nse encuentra sujeta la zona pública de la zona marítimo terrestre en la cual se pretende desarrollar\nla marina o atracadero correspondiente y, en consecuencia, a cuál instrumento de planificación se\nencuentra sujeta. Pues, aunque el terreno aledaño sea una propiedad privada inscrita con\nanterioridad a la entrada en vigencia de la Ley 6043, lo cierto es que la marina o atracadero debe\nocupar parte de la zona pública y área adyacente cubierta permanentemente por el mar, y, por tanto,\nel otorgamiento de la correspondiente concesión depende de lo dispuesto en el instrumento de\nplanificación aplicable en ese sector.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Es decir, en caso de que se trate de una propiedad privada inscrita que se ubique dentro de la\ndelimitación del Proyecto Turístico Papagayo, lo que determinaría el otorgamiento de una concesión\npara una marina o atracadero turístico podría ser el plan maestro de ese Proyecto Turístico, en el\ntanto abarque ese sector de dominio público específico.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             “6) ¿Cómo deberían inscribirse los condominios en zona pública o de relleno de una\nmarina?\n\n\n\n\n           \n\n\n\n             La Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (no. 7933 de 28 de octubre de 1999), en\nsu artículo 1° inciso e), que el régimen de propiedad en condominio puede aplicarse cuando el\ntitular de un derecho de concesión que recaiga sobre un bien inmueble y se destine a ser explotado\nturística o comercialmente, decida someter su proyecto a las disposiciones de esa ley. En este caso,\ndebe contar con la autorización expresa y previa de las autoridades que hayan otorgado la concesión.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Por tanto, ese régimen puede ser aplicado en los inmuebles de la zona marítimo\nterrestre comprendidos en una concesión otorgada conforme a las disposiciones de la Ley 6043 y de la\nLey 7744.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Puesto que los artículos 18, 21 y 22 de la Ley 6043 establecen la posibilidad\nexcepcional de otorgar concesiones que abarquen parte de la zona pública en casos muy específicos, y\nque, parte de la infraestructura para el desarrollo de marinas y atracaderos se ubican en ese\nespacio de la costa (artículos 1° y 2° de la Ley 7744), el régimen de propiedad en condominio podría\naplicarse a las instalaciones y actividades, que técnica y legalmente puedan permitirse en la zona\npública, mediante el otorgamiento de una concesión para la construcción y operación de marinas y\natracaderos turísticos.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Tómese en cuenta que el artículo 9° del Reglamento a la Ley 7744 establece que en las\nconcesiones que se otorguen para la construcción de marinas o atracaderos turísticos se podrá\nautorizar el desarrollo de las áreas de relleno que sean técnica y ambientalmente viables, según la\naprobación de la CIMAT y la respectiva viabilidad ambiental otorgada por la Secretaría Técnica\nNacional Ambiental. Y que, en esas zonas de relleno se podrán edificar las instalaciones turísticas\nnecesarias para brindar los servicios que se requieran para las embarcaciones y turistas de la\nmarina o atracadero turístico, de conformidad con lo establecido en el artículo 3° de la Ley 7744.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Asimismo, ese mismo Reglamento, en el artículo 11, dispone que las áreas dadas en\nconcesión donde se ubiquen edificios comerciales a los que se refiere el artículo 3° de la Ley,\npueden someterse a los regímenes de administración que el ordenamiento jurídico autoriza\nexpresamente y en el tanto sean compatibles con la actividad turística.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             No debe dejarse de lado que, tanto los artículos 20 de la Ley 6043, 2° de la Ley 7744 y\n9° de su Reglamento, así como la jurisprudencia constitucional, garantizan el libre uso y disfrute\nde la zona pública de la zona marítimo terrestre, por lo que debe entenderse que las actividades y\nobras que se pueden autorizar en ese sector de la costa, al amparo de una concesión para la\noperación de una marina o atracadero, y a las que podría aplicárseles el régimen de propiedad en\ncondominio, deben ser aquellas que, técnica y legalmente, se adecúen a esos principios.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             En consecuencia, como se indicó, el régimen de propiedad en condominio podría aplicarse\na las instalaciones y actividades de las marinas y atracaderos que, técnica y legalmente, sean\ncompatibles con la naturaleza jurídica y condiciones de uso propias de la zona pública y que, en ese\nentendido, sean autorizadas en ese espacio de la costa y en los rellenos que hubiesen sido\npermitidos y formen parte de la concesión correspondiente, siempre que se cuente con la autorización\nde la entidad que otorgó la concesión, se cumplan todos los requisitos correspondientes y, además,\nse respeten las disposiciones del instrumento de planificación que resulte aplicable.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             En esos casos, el régimen de propiedad en condominio debe constituirse mediante\nescritura pública e inscribirse en el Registro General de Concesiones del Registro Inmobiliario,\nsegún lo dispuesto en los artículos 2° y 5° de la Ley 7933, 15 de la Ley 7744 y 45 de su Reglamento.\n\n\n\n\n           \n\n\n\n             “7) ¿Es factible poder segregar o ceder una parte de la concesión otorgada a la marina\no atracadero para someterla al régimen en condominio a nombre a de otra persona o empresa diferente,\naunque la definición de marina indique que es un conjunto de instalaciones bajo una sola concesión?”\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Los artículos 15 y 16 de la Ley 7744 establecen la posibilidad de que los\nconcesionarios cedan su concesión parcial o totalmente, siempre que se cuente con la autorización de\nla Municipalidad concedente. Al efecto, esos artículos disponen:\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n“Artículo 15.- Inscripción\n\n\n\n El contrato de concesión, sus modificaciones, su cesión total o parcial, gravámenes y caducidades\ndeberán inscribirse en el Registro General de Concesiones de la Zona Marítimo-Terrestre del Registro\nPúblico.”\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n“Artículo 16.- Autorización municipal\n\n\n\n Para la cesión total o parcial, el gravamen de las obligaciones y los derechos derivados de la\nconcesión se requerirá previamente la autorización de la municipalidad, según lo indica el artículo\n45 de la Ley No. 6043. Esta autorización se otorgará siempre que el cedente haya cumplido con todas\nsus obligaciones y el cesionario reúna al menos, los mismos requisitos exigidos al cedente. Ningún\nacto de esta naturaleza podrá emitirse válidamente, sin que antes se haya demostrado,\nfehacientemente, la última situación indicada.\n\n\n\n La cesión, total o parcial, o el gravamen que haga el concesionario sin la autorización previa de\nla municipalidad serán absolutamente nulas e implicarán causales para la caducidad de la concesión.”\n\n\n\n\n           \n\n\n\n             En consecuencia, con base en esas disposiciones y las citadas en la respuesta\nprecedente, sí es posible que un concesionario ceda parte de su concesión a otro particular, y que,\nen las instalaciones de la concesión resultante, pueda aplicarse el régimen de propiedad en\ncondominio.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n“8) ¿En qué lugar o sitio de la zona marítimo terrestre se puede establecer el régimen condominal?”\n\n\n\n\n \n\n\n\n Con base en lo indicado en la respuesta a la pregunta número 6, el régimen de propiedad en\ncondominio puede aplicarse en la zona restringida y en la zona pública, en los casos excepcionales\nen los que legalmente se permite su uso mediante el otorgamiento de concesiones y para las\nactividades e instalaciones que, técnica y legalmente, sean compatibles con la naturaleza jurídica y\ncondiciones de uso propias de la zona pública.\n\n\n\n\n \n\n\n\n  “9) Considerando que en la actualidad es permitido, únicamente en la Zona Restringida, pero las\nmarinas y atracaderos realizan rellenos tanto en la Zona Pública, como Áreas Ganadas al Mar, ¿sería\nfactible permitir condominios comerciales en dichas áreas?\n\n\n\n\n \n\n\n\n Con base en lo dispuesto en la respuesta a la pregunta número 6, sí sería posible la aplicación del\nrégimen de propiedad en condominio en las instalaciones que se ubiquen en la zona pública o en los\nrellenos autorizados que estén incluidos en las concesiones de marinas y atracaderos turísticos y\nque, técnica y legalmente, sean compatibles con la naturaleza jurídica y condiciones de uso propias\nde la zona pública.\n\n\n\n\n \n\n\n\n “10) ¿Pueden, tanto el Director Ejecutivo, como el Coordinador de la Unidad Técnica, obviar, o\nmodificar los criterios técnicos especializados de algunas de las instituciones representadas ante\nla CIMAT para tramitar o aprobar marinas o atracaderos?\n\n\n\n\n \n\n\n\n             El artículo 6° de la Ley 7744 crea la Comisión Interinstitucional de Marinas y\nAtracaderos Turísticos (CIMAT) como un órgano de desconcentración en grado máximo del ICT y como\nórgano técnico especializado en el desarrollo y operación de las marinas y atracaderos turísticos en\nel país, y dispone que dicha Comisión cuenta con un consejo director conformado por representantes\nde varias instituciones y con un director ejecutivo al que le corresponde ejecutar los acuerdos del\nConsejo y asesorar técnica y legalmente a la CIMAT.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Se indica, además, que la Dirección Ejecutiva debe contar con el personal necesario\npara el cumplimiento de sus funciones, mediante una asesoría legal, una unidad administrativa y una\nunidad técnica.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             En ese sentido, el artículo 14 del Reglamento a esa Ley dispone que la Comisión es el\nórgano técnico especializado en el desarrollo y operación de las marinas y los atracaderos\nturísticos en el país y estará organizada por un Consejo Director al cual se encuentra subordinada\nuna Dirección Ejecutiva que tendrá a cargo una Unidad Técnica, una Asesoría Legal y una Unidad\nAdministrativa de la cual forma parte la ventanilla única.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Sobre la Unidad Técnica, el artículo 22 del Reglamento establece que es un equipo\ntécnico conformado por diferentes profesionales provenientes de las distintas dependencias\nespecializadas en la materia de cada una de las Instituciones y Ministerios miembros de la Comisión,\ny en el artículo 23 se establecen como funciones, las siguientes:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “a) Analizar y emitir los criterios técnicos y recomendaciones sobre consulta inicial, la\nviabilidad técnica y sus modificaciones, el visado de planos constructivos y recibimiento de obras\nde proyectos de conformidad con este Reglamento.\n\n\n\n b) Realizar las inspecciones necesarias para la fiscalización de los proyectos en las etapas de\nestudios, construcción y operación y emitir los respectivos informes de fiscalización.\n\n\n\n\nc) Proponer los términos técnicos para el desarrollo de Marinas y Atracaderos Turísticos.\n\n\n\n d) Otorgar el visado a los planos constructivos a fin de que la Municipalidad del Cantón\ncorrespondiente otorgue los respectivos permisos de construcción.\n\n\n\n\ne) Responder consultas realizadas por los administrados o interesados.\n\n\n\n f) Revisar los informes de construcción y de operación presentados por las marinas y emitir el\nrespectivo informe técnico.\n\n\n\n\ng) Revisar el reglamento interno de la marina y atracadero para emitir el informe técnico.\n\n\n\n\nh) Revisar y actualizar normativas e instrumentos de control que sean necesarios.\n\n\n\n\ni) Sesionar una vez por semana.\n\n\n\n\nj) Participar en reuniones y eventos que tengan relación con marinas y atracaderos turísticos.\n\n\n\n\nk) Cualquier otra que se establezca en la Ley y este Reglamento.”\n\n\n\n\n \n\n\n\n             De lo anterior, resulta claro que las competencias de esa Unidad están encaminadas a\nrendir el criterio técnico necesario para fundamentar las decisiones y actos administrativos que\ndeben ser adoptados por la CIMAT.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             En cuanto al coordinador de la Unidad Técnica, el artículo 23 establece que a éste le\ncorresponde garantizar el buen desempeño de esa Unidad en el cumplimiento de sus funciones, y,\nademás:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “a) Verificar que las revisiones y los criterios técnicos que emita cada representante se realicen\nsegún sus competencias y en los plazos que establece la Ley.\n\n\n\n b) Preparar las agendas y minutas de cada sesión de trabajo de la Unidad en coordinación con el\nDirector Ejecutivo.\n\n\n\n\nc) Convocar y presidir las sesiones de trabajo de la Unidad.\n\n\n\n d) Comunicar los acuerdos tomados por la Unidad Técnica, llevar el control y seguimiento de los\nacuerdos ejecutados.\n\n\n\n\ne) Participar en reuniones y eventos relacionados con el tema de marinas y atracaderos turísticos.\n\n\n\n\nf) Cualquier otra función que se le asigne.”\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Por su parte, al Director Ejecutivo, según el artículo 21 del Reglamento, le\ncorresponde:\n\n\n\n\n \n\n\n\n a) Recibir, analizar y resolver aquellas gestiones de su competencia relacionadas con la aplicación\nde la Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos y este Reglamento.\n\n\n\n b) Someter a conocimiento del Consejo Director las recomendaciones técnicas y los documentos\nnecesarios en la aprobación de solicitudes de consulta inicial, viabilidad técnica y de visado de\nplanos constructivos de Marinas y Atracaderos Turísticos y cualquier otra gestión que deba resolver\nen razón de su competencia.\n\n\n\n\nc) Ejecutar y comunicar los acuerdos del Consejo Director.\n\n\n\n d) Llevar el control y seguimiento de los acuerdos ejecutados, según las formalidades dispuestas en\nlos artículos 239 y siguientes de la Ley General de la Administración Pública.\n\n\n\n e) Llevar un sistema actualizado de información sobre los Expedientes Administrativos tramitados\nante la Comisión.\n\n\n\n f) Aprobar y ejecutar funciones administrativas relativas a presupuesto, contrataciones, compra de\nequipo y similares, evaluaciones a los miembros de las unidades asignados a tiempo completo,\nmemorias, control interno y cualquier otro de su competencia.\n\n\n\n\ng) Participar en los procesos de normativa y leyes atinentes al tema de marinas y atracaderos.\n\n\n\n\nh) Representar a la CIMAT en reuniones y eventos relacionados con Marinas y Atracaderos Turísticos.\n\n\n\n i) Servir de órgano técnico facilitador entre las distintas instituciones competentes y los\ndistintos proyectos de marinas y atracaderos turísticos, a fin de que éstos se ajusten a la\nnormativa y a los requerimientos técnicos correspondientes.\n\n\n\n\nj) Otros que establezca este Reglamento.”\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Con base en esas disposiciones, en cuanto al criterio técnico que emita la Unidad\nTécnica, el coordinador de esa Unidad está facultado para verificar que las revisiones y los\ncriterios técnicos que emita cada representante se realicen según sus competencias y en los plazos\nque establece la ley y para comunicar los acuerdos tomados por la Unidad y llevar el control y\nseguimiento de los acuerdos ejecutados. Mientras que, el Director Ejecutivo, con respecto a los\ncriterios técnicos rendidos por esa Unidad, es competente para someter a conocimiento del Consejo\nDirector las recomendaciones técnicas y los documentos necesarios en la aprobación de solicitudes de\nconsulta inicial, viabilidad técnica y de visado de planos constructivos de Marinas y Atracaderos\nTurísticos y servir de órgano técnico facilitador entre las distintas instituciones competentes y\nlos distintos proyectos de marinas y atracaderos turísticos, a fin de que éstos se ajusten a la\nnormativa y a los requerimientos técnicos correspondientes.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Es decir, ni el Director Ejecutivo ni el Coordinador de la Unidad Técnica están\nfacultados para modificar o desatender los criterios técnicos emitidos por la Unidad Técnica o por\nlos profesionales que la integran.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n            De Usted, atentamente,\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n                                                                       Elizabeth León Rodríguez\n\n\n\n\n                                                                       Procuradora\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nPaolaRV",
  "body_en_text": "Opinion : 307 of 08/04/2020   \n\nAugust 4, 2020\n\n\nC-307-2020\n\n\n \n\n\nMr.\n\n\nMarco Hidalgo Zúñiga\n\n\nGeneral Manager\n\n\nNational Institute of Housing and Urbanism (INVU)\n\n\n \n\n\nDear Sir:\n\n\n \n\n             With the approval of the Attorney General of the Republic, I respond to your official letter no.\nGG-273-2020 of March 27, 2020, with which you requested our opinion on several\nquestions related to the application of the Law on Concession and Operation of Tourist Marinas and\nDocks (no. 7744 of December 19, 1997) and the Law on the Maritime-Terrestrial Zone\n(no. 6043 of March 2, 1977).\n\n\n \n\n             As prescribed by Article 4 of the Organic Law of the Attorney General's Office of\nthe Republic (no. 6815 of September 27, 1982), the opinion of the institutional legal\nadvisory office was attached, via official letter no. PE-AL-075-2020 of March 12, 2020.\n\n\n \n\n             First, it should be noted that, although the questions are posed\nin an abstract manner, the truth is that from their content it seems to emerge that the consultation responds to\nthe analysis of a specific case. And, since the Attorney General's Office is prevented from rendering\nopinions on that type of matters in the exercise of its advisory function, we will limit ourselves to\nresponding in an abstract and general manner to each question, without going into specific\naspects or decisions that the active administration must adopt.\n\n\n           \n\n             \"1) Can the concepts of 'planning instrument' and 'coastal regulatory plan'\nregulated in Article 6(a) of the Regulation to the Law on Concession and Operation of\nMarinas and Tourist Docks, Executive Decree No. 38171, and Article 18 of the Regulation to the Law\nRegulating the Maritime-Terrestrial Zone, Executive Decree No. 7841, be considered equivalent?\"\n\n\n \n\n             In accordance with Article 1 of Law 7744, the construction, administration, and\nexploitation of tourist marinas and docks involves the granting of a concession in the maritime-terrestrial\nzone. Based on this, and considering that this same Law refers to Law 6043 in\naspects not regulated by the former, it must be taken into account that, on repeated occasions, we have\npointed out that the coastal regulatory plan referred to in Article 38 of Law 6043 and 17 and\n18 of its Regulation (Executive Decree no. 7841 of December 16, 1977) is the planning\ninstrument for the maritime-terrestrial zone administered by the Municipalities, which constitutes an\nessential requirement for them to be able to grant concessions, and that these concessions must be subject to\nthe provisions of that plan (see pronouncements nos. C-297-2004, C-054-2006, C-070-2009,\nC-199-2013, OJ-062-2017, C-268-2020 of July 9, 2020).\n\n\n \n\n             In addition to the above, it must be taken into account that Law 7744 itself makes express\nreference to the concept of the coastal regulatory plan by indicating that the transfer to the State of the areas\nrequired for public uses must be done in accordance with \"what is provided by the coastal regulatory plan\nof the zone in question.\"\n\n\n \n\n             Consequently, the planning instrument referred to in Article 6\nof the Regulation to the Law on Concession and Operation of Tourist Marinas and Docks (Executive\nDecree no. 38171 of October 17, 2013) is the coastal regulatory plan regulated in Law 6043 and\nits Regulation.\n\n\n \n\n             The foregoing, unless, by special legal provision, there are sectors of the maritime-terrestrial\nzone in which a planning instrument different from the coastal regulatory plan\nis used, in which case, it must be understood to refer to the corresponding instrument.\n\n\n \n\n             \"2) Can a property owner whose land borders the maritime-terrestrial zone be integrated into it, who is interested in developing a marina or dock, assuming the costs of said\ninvestment, and can they be asked to freely cede for public use the space that allows building a\npublic road providing access to future users, as well as the installation of infrastructure that\nallows access to the services that the project will provide?\"\n\n\n \n\n             Law 7744 and its Regulation expressly and clearly contemplate the possibility\nof integrating neighboring private properties that are necessary for the development of the project into the marina or dock, and their corresponding regime, as well as the transfer to the State of the areas\nnecessary for public uses.\n\n\n \n\n\n            In this regard, Article 2 provides:\n\n\n \n\n \"The following shall be considered parts of a marina: the properties, the facilities, the access roads to the\ndifferent areas, and the other privately owned goods intended, by their owners, to provide\nservices to the tourist marina and that have been considered in the concession. To affect these\ngoods, it is necessary for their owners to expressly accept such affectation, which must be\nincorporated into the project planning. The areas required for\npublic uses must be transferred to the State. The transfer shall be determined by the Interinstitutional Commission for Marinas and\nTourist Docks (CIMAT), which must consider what is provided by the coastal regulatory plan of\nthe zone in question.\n\n The following shall be considered tourist docks: the landing places, the fixed or floating piers, the\nramps, and other necessary works, in order to allow the docking of tourist, recreational,\nand sports boats, for the enjoyment and safety of tourists. The following shall form part of a\ntourist dock: the property, the facilities, the access roads to the different areas, and the\nother privately owned goods, intended, by their owners, to provide services to the tourist\ndock and that have been considered in the concession.\"\n\n\n           \n\n\n            For its part, Article 7 of the Regulation establishes:\n\n\n \n\n \"Article 7—To incorporate and affect privately owned goods as part of the dock or\nmarina, it is necessary for their owners to expressly accept such affectation, which must be\nincorporated into the site design of the project. The National Registry shall proceed to note the affectation\nof that property at the time of the registry inscription of the respective concession.\n\n In the case provided for in the preceding paragraph, the private property where\nthe areas for public use and services required by Article 3 of the Law are located that are\nstrictly necessary for the operation of the project must be transferred to the State. The transfer shall be made according to the\ntechnical determination that the CIMAT defines for this purpose to guarantee the continuity of the project.\"\n\n\n \n\n             Based on those provisions, it is possible to integrate neighboring private properties that are necessary for the development of the project into the marina or dock, and their corresponding regime, and that, consequently, must be voluntarily affected to the project planning, and\nto request the installation of necessary infrastructure, as well as the transfer to the State of the access\nroads and other areas that are strictly necessary for the operation of the project.\n\n\n \n\n             The foregoing is in accordance with the provisions of Article 15 of Law 6043, regarding\nthe fact that the owners of properties bordering the maritime-terrestrial zone may request that their\nproperties be incorporated into the planning carried out for that zone, covering at their own expense the\nproportional part of the respective cost and freely transferring to the State the necessary areas for\npublic uses.\n\n\n \n\n             \"3) In the event that an interested party intends to develop a marina or dock in the\nmaritime-terrestrial zone that borders registered private land, located in the restricted zone,\nbut whose registered owner does not want to adhere to the coastal planning that will be done in this zone,\ncan the municipality expropriate part of the property to provide access to the marina or\ndock facilities? The above relating Article 8 of the Law of the Maritime-Terrestrial Zone to\nnumeral 78 of its Regulation.\"\n\n\n \n\n             From what is indicated in Article 2 of Law 7744 and Article 7 of its Regulation, cited in the\nprevious response, it is understood that it is the responsibility of the interested party in developing the project to guarantee\nthe access roads and the facilities necessary for the project.\n\n\n \n\n             Article 8 of Law 6043 refers to the possibility of expropriating lands\nlocated within the maritime-terrestrial zone, legitimately registered before the entry into\nforce of said law, in order to recover them and include them again within the regime.\n(See, among others, Opinion no. C-128-1999 of June 24, 1999, and Legal Opinion no.\nOJ-086-2020 of June 23, 2020). Consequently, it does not refer to the possibility of expropriating\nlands bordering the maritime-terrestrial zone.\n\n\n \n\n             However, from the provisions of Articles 16 and 23 of Law 6043, the\npossibility of expropriating private lands located outside the maritime-terrestrial zone, for\nworks or to guarantee access roads to the public zone, emerges. To this effect, these norms provide:\n\n\n \n\n \"Article 16.- Any cession of rights or transfer of lands, improvements, or constructions and\nfacilities, in favor of the State or its institutions, in the maritime-terrestrial zone, whether\nvoluntarily or by means of expropriation, or on lands bordering that zone or for works of the\nsame, shall be exempt from all kinds of taxes charged to the transferor or assignor.\"\n\n\n \n\n \"Article 23.- The State or the municipalities must build roads, to guarantee access to\nthe public zone.\n\n Any existing access road or one that originates in the development planning of\nthe public zone is declared of public interest, and its expropriation shall proceed. But if it concerns properties that\nwere subject to specific restrictions for public roads in favor of the State or not registered in the\nPublic Registry, it shall suffice that they be declared free transit by executive decree.\"\n\n\n \n\n             Hence, it is up to the active administration, in each specific case, to assess the\nneed and pertinence of exercising the expropriatory power it has when there is a\nlegally proven public interest, and not a mere individual benefit, to acquire lands\nbordering the maritime-terrestrial zone necessary for the execution of works or to guarantee\nthe use of public sites and ensure collective access to these, according to the provisions\nof Article 1 of the Law on Expropriations (no. 7495 of May 3, 1995). (See in this regard\nOpinion no. C-026-2001 of February 7, 2001).\n\n\n \n\n             \"4) Does the Master Plan concept created in Law No. 6758 apply as a\nplanning instrument for developing marinas and docks in the maritime-terrestrial zone on private\nlands registered prior to the Law of the Maritime-Terrestrial Zone? And does what is provided in the Law on Urban Planning apply for planning cities on the coastlines?\"\n\n\n \n\n             Articles 2 and 25 of Law 7744 provide that the concessions requested in\nthe Golfo de Papagayo Tourist Project must be granted by the Costa Rican\nInstitute of Tourism, in accordance with the Law Regulating Development and Execution of the Golfo\nde Papagayo Tourist Project (no. 6758 of June 4, 1982). And, in Article 77 of the Regulation to that Law, it is\nestablished that for this, Law 6758 shall be applied supplementarily.\n\n\n \n\n The Papagayo Tourist Project, according to the provisions of Article 74 of Law 6043, constitutes\na particular regime, whose operation is governed by the provisions of Law 6758 and its Regulation\n(Executive Decree no. 25439 of August 27, 1996). (See our Opinions nos. C-171-1993,\nC-028-1994, C-094-2000 and C-189-2003 and C-106-2018).\n\n\n \n\n In Article 2 of Law 6758, it is established that in said project only\nthe works provided for in the Master Plan, approved by the Costa Rican Institute of Tourism, may be executed, and all\nthose works consistent with it, in accordance with the technical standards defined by the ICT.\n\n\n \n\n             For its part, in the Regulation to said Law, it is provided that the Master Plan is the\n\"tool for the control of land use, through the zoning and planning\nof urban development approved by the Board of Directors of the ICT. It is a directive\nplanning instrument, insofar as it points out the major guidelines or master lines that must guide and\ncoordinate the urban or building planning and the land use of the Papagayo\nTourist Project, within the provided legal limitations, in harmony with the natural and\ncultural environment, whose nature, besides being technical, is of normative and obligatory scope.\"\n\n\n \n\n The General Master Plan Regulation of the Golfo de Papagayo Tourist Project (approved by the\nBoard of Directors of the Costa Rican Institute of Tourism, in ordinary session no. 4572, article 2, subsection\nVIII, of July 10, 1995) provides that said plan includes the regulation of land uses,\nzoning, road systems, densities, bases for site design, and general specifications for\nthe development of the project.\n\n\n \n\n\nIn this regard, we have indicated that:\n\n\n \n\n \"In short, the Master Plan is a directive planning instrument, insofar as it points out the major\nguidelines or master lines that must guide and coordinate the urban or\nbuilding planning and the land use of the Papagayo Tourist Development Project, within the\nprovided legal limitations, in harmony with the natural and cultural environment.\n\n That is, a planning tool for that space, which encompasses two municipal jurisdictions and defines\nthe most appropriate uses for the different zones that comprise it. Its effects—it was said—are\nthose typical of urban planning: from its publication, it binds private parties and\nstate entities with jurisdiction in the affected territory, which must conform to its\nprescriptions.\n\n In Opinion C-181-94, it was stated that the Master Plan of the Papagayo Tourist Project has\nbinding and indicative character regarding the works that may be carried out, under the criteria of a\nreasonable and balanced tourist exploitation of the environment. (In the same sense, cf. vote 6107-95 of\nLA SALA CONSTITUCIONAL). (Legal Opinion no. OJ-074-2003 of May 14, 2003).\n\n\n \n\n Taking into account that, as we have said on other occasions, \"the tourist marinas and docks\nthat could be developed within the Golfo de Papagayo Tourist Project would be governed\nfor their construction by the procedures established in the Law on Concession and Operation of Tourist\nMarinas, No. 7744 of December 19, 1997, and its Regulation\" (Opinion no. 421-2008 of November 26, 2008), it is necessary to highlight that said Regulation, in its Article 52, provides that \"In the\ncase of approval of plans for marinas in the Golfo Papagayo Tourist Hub, a\ncopy of the plans with the architectural detail must be presented to the Executing Office of the\nGolfo de Papagayo Tourist Project, to verify that they conform to the technical provisions of its Master\nPlan and other regulations of the Project, which must send its approval to the CIMAT within the\nfirst twenty business days following its receipt,\" and the same is reiterated for the approvals of\ndock plans, in Article 53.\n\n\n \n\n Consequently, the approval of concessions for the development of tourist marinas and docks in the Golfo de Papagayo Tourist Project is subject to the provisions of the Master\nPlan.\n\n\n \n\n Now, regarding private properties registered prior to the entry into\nforce of Law 6043, it must be determined whether they are affected by the provisions of the\nLaw declaring public utility the properties to carry out and execute the tourist\nproject in Bahía Culebra or Papagayo (no. 6370 of September 3, 1979) and their specific legal\nsituation.\n\n\n \n\n But, in any case, what is relevant to determine is to which regime the\npublic zone of the maritime-terrestrial zone in which the corresponding marina or dock is intended to be developed is subject and, consequently, to which planning instrument it is subject. For,\neven if the adjacent land is a private property registered prior to the entry into\nforce of Law 6043, the truth is that the marina or dock must use part of the public\nzone and adjacent area permanently covered by the sea, and, therefore, the granting of the\ncorresponding concession depends on what is provided in the applicable planning instrument in\nthat sector.\n\n\n \n\n And, furthermore, by virtue of what is provided in Article 2 of Law 7744, the areas of private\nproperty necessary for the operation of the project and the areas ceded for public purposes,\nshall remain affected by or incorporated into the project planning, which is why what must\ndetermine the execution or not of the project is the planning instrument applicable to the area of\npublic domain in which it will be carried out.\n\n\n \n\n             \"5) Considering the complementarity of the Laws on Maritime-Terrestrial Zone, No. 6043,\nLaw Regulating the Development and Execution of the Golfo de Papagayo Tourist Project, No. 6758, and Law on\nConcessions of Marinas and Docks, No. 7744, can the coastal regulatory plan be substituted by the so-called\n'master plan' as a planning instrument for granting concessions that allow the development\nof marinas and docks in those areas of the maritime-terrestrial zone registered before Law\nNo. 6043?\"\n\n\n \n\n As indicated in the previous response, regarding private properties registered with\nprior to the entry into force of Law 6043, what is relevant to determine is to which regime\nthe public zone of the maritime-terrestrial zone in which the corresponding marina or dock is intended to be developed is subject and, consequently, to which planning instrument it is subject. For,\neven if the adjacent land is a private property registered with\nprior to the entry into force of Law 6043, the truth is that the marina or dock must occupy part of the public\nzone and adjacent area permanently covered by the sea, and, therefore,\nthe granting of the corresponding concession depends on what is provided in the\napplicable planning instrument in that sector.\n\n\n \n\n That is, in the event that it concerns a registered private property located within the\ndelimitation of the Papagayo Tourist Project, what would determine the granting of a concession\nfor a tourist marina or dock could be the master plan of that Tourist Project, insofar as it encompasses that specific public domain sector.\n\n\n \n\n             \"6) How should condominiums on public zone or fill areas of a\nmarina be registered?\n\n\n           \n\n             The Law Regulating Condominium Property (no. 7933 of October 28, 1999), in\nits Article 1, subsection e), establishes that the condominium property regime can be applied when the\nholder of a concession right over a property intends it to be exploited\ntouristically or commercially, and decides to submit their project to the provisions of that law. In this case,\nthey must have the express and prior authorization of the authorities that granted the concession.\n\n\n \n\n             Therefore, that regime can be applied to properties in the maritime-terrestrial\nzone included in a concession granted in accordance with the provisions of Law 6043 and\nLaw 7744.\n\n\n \n\n             Since Articles 18, 21, and 22 of Law 6043 establish the exceptional possibility\nof granting concessions that cover part of the public zone in very specific cases, and\nthat part of the infrastructure for the development of marinas and docks is located in that\ncoastal space (Articles 1 and 2 of Law 7744), the condominium property regime could\nbe applied to the facilities and activities that, technically and legally, are permissible in the public\nzone, through the granting of a concession for the construction and operation of tourist marinas and\ndocks.\n\n\n \n\n             Take into account that Article 9 of the Regulation to Law 7744 establishes that, in the\nconcessions granted for the construction of tourist marinas or docks, the development of fill areas that are technically and environmentally viable may be authorized, according to the\napproval of the CIMAT and the respective environmental viability granted by the National Environmental Technical Secretariat (SETENA). And that, in those fill zones, the necessary tourist facilities may be built to provide the services required for the boats and tourists of the\ntourist marina or dock, in accordance with the provisions of Article 3 of Law 7744.\n\n\n \n\n             Likewise, that same Regulation, in Article 11, provides that the areas granted in\nconcession where the commercial buildings referred to in Article 3 of the Law are located,\nmay be subject to the administration regimes that the legal system expressly authorizes\nand insofar as they are compatible with the tourist activity.\n\n\n \n\n             It should not be overlooked that both Articles 20 of Law 6043, 2 of Law 7744, and\n9 of its Regulation, as well as constitutional jurisprudence, guarantee the free use and enjoyment\nof the public zone of the maritime-terrestrial zone, so it must be understood that the activities and\nworks that can be authorized in that sector of the coast, under the protection of a concession for the\noperation of a marina or dock, and to which the condominium property regime could be applied,\nmust be those that, technically and legally, conform to those principles.\n\n\n \n\n             Consequently, as indicated, the condominium property regime could be applied\nto the facilities and activities of the marinas and docks that, technically and legally, are\ncompatible with the legal nature and conditions of use characteristic of the public zone and that, in that\nunderstanding, are authorized in that coastal space and in the fills that have been\npermitted and form part of the corresponding concession, provided that the authorization\nof the entity that granted the concession is obtained, all corresponding requirements are met, and, furthermore,\nthe provisions of the applicable planning instrument are respected.\n\n\n \n\n             In those cases, the condominium property regime must be constituted through\npublic deed and registered in the General Registry of Concessions of the Real Estate Registry,\naccording to the provisions of Articles 2 and 5 of Law 7933, 15 of Law 7744, and 45 of its Regulation.\n\n\n           \n\n             \"7) Is it feasible to segregate or cede a part of the concession granted to the marina\nor dock to submit it to the condominium regime in the name of another person or company,\neven if the definition of marina indicates that it is a set of facilities under a single concession?\"\n\n\n \n\n             Articles 15 and 16 of Law 7744 establish the possibility for\nconcessionaires to cede their concession partially or totally, provided they have the authorization of\nthe granting Municipality. To this effect, those articles provide:\n\n\n \n\n\n\"Article 15.- Registration\n\n The concession contract, its modifications, its total or partial cession, encumbrances, and expirations\nmust be registered in the General Registry of Concessions of the Maritime-Terrestrial Zone of the\nPublic Registry.\"\n\n\n \n\n\n\"Article 16.- Municipal authorization\n\n For the total or partial cession, the encumbrance of the obligations and rights derived from the\nconcession, the prior authorization of the municipality is required, as indicated in Article\n45 of Law No. 6043. This authorization shall be granted provided that the assignor has fulfilled all\ntheir obligations and the assignee meets at least the same requirements demanded of the assignor. No\nact of this nature may be validly issued without first having demonstrated,\nreliably, the latter situation.\n\n The total or partial cession, or the encumbrance made by the concessionaire without the prior authorization of\nthe municipality shall be absolutely null and shall imply grounds for the expiration of the concession.\"\n\n\n           \n\n             Consequently, based on those provisions and those cited in the preceding\nresponse, it is indeed possible for a concessionaire to cede part of their concession to another private party, and that,\nin the facilities of the resulting concession, the condominium property\nregime may be applied.\n\n\n \n\n\n\"8) In what place or site of the maritime-terrestrial zone can the condominium regime be established?\"\n\n\n \n\n Based on what is indicated in the response to question number 6, the condominium property regime can be applied in the restricted zone and in the public zone, in the exceptional cases\nwhere its use is legally permitted through the granting of concessions and for the\nactivities and facilities that, technically and legally, are compatible with the legal nature and\nconditions of use characteristic of the public zone.\n\n\n \n\n  \"9) Considering that currently it is permitted only in the Restricted Zone, but\nmarinas and docks carry out fills in both the Public Zone and Areas Gained from the Sea, would it\nbe feasible to permit commercial condominiums in said areas?\n\n\n \n\n Based on the provisions of the response to question number 6, the application of the\ncondominium property regime would indeed be possible in the facilities located in the public zone or in the\nauthorized fills that are included in the concessions for tourist marinas and docks and\nthat, technically and legally, are compatible with the legal nature and conditions of use characteristic\nof the public zone.\n\n\n \n\n \"10) Can both the Executive Director and the Coordinator of the Technical Unit ignore, or\nmodify the specialized technical criteria of some of the institutions represented before\nthe CIMAT to process or approve marinas or docks?\n\n\n \n\n             Article 6 of Law 7744 creates the Interinstitutional Commission for Marinas and\nTourist Docks (CIMAT) as a maximum deconcentration body of the ICT and as an\nspecialized technical body in the development and operation of tourist marinas and docks in\nthe country, and provides that said Commission has a board of directors composed of representatives\nof several institutions and an executive director who is responsible for executing the agreements of the\nBoard and for technically and legally advising the CIMAT.\n\n\n \n\n             It is also indicated that the Executive Directorate must have the necessary personnel\nfor the fulfillment of its functions, through a legal advisory office, an administrative unit, and a\ntechnical unit.\n\n\n \n\n             In that sense, Article 14 of the Regulation to that Law provides that the Commission is the\nspecialized technical body in the development and operation of marinas and tourist docks\nin the country and shall be organized by a Board of Directors to which an\nExecutive Directorate is subordinated, which will be in charge of a Technical Unit, a Legal Advisory Office, and an\nAdministrative Unit of which the single window forms part.\n\n\n \n\n             Regarding the Technical Unit, Article 22 of the Regulation establishes that it is a\ntechnical team composed of different professionals from the various specialized\ndependencies in the subject matter of each of the Institutions and Ministries members of the Commission,\nand Article 23 establishes the following as its functions:\n\n\n \n\n \"a) Analyze and issue technical criteria and recommendations on initial consultation, the\ntechnical viability and its modifications, the approval of construction plans, and reception of works\nfor projects in accordance with this Regulation.\n\n b) Carry out the necessary inspections for the oversight of projects in the stages of\nstudies, construction, and operation and issue the respective oversight reports.\n\n\nc) Propose the technical terms for the development of Tourist Marinas and Docks.\n\n d) Grant approval for construction plans so that the Municipality of the corresponding\nCanton grants the respective construction permits.\n\n\ne) Respond to consultations made by the administered parties or interested parties.\n\n f) Review the construction and operation reports submitted by the marinas and issue the\nrespective technical report.\n\n\ng) Review the internal regulation of the marina and dock to issue the technical report.\n\n\nh) Review and update necessary regulations and control instruments.\n\n\ni) Meet once a week.\n\n\nj) Participate in meetings and events related to tourist marinas and docks.\n\n\nk) Any other function established in the Law and this Regulation.\"\n\n\n \n\n             From the foregoing, it is clear that the competencies of that Unit are aimed at\nproviding the technical criteria necessary to support the decisions and administrative acts that\nmust be adopted by the CIMAT.\n\n\n \n\n             Regarding the coordinator of the Technical Unit, Article 23 establishes that they are\nresponsible for guaranteeing the good performance of that Unit in fulfilling its functions, and,\nfurthermore:\n\n\n \n\n \"a) Verify that the reviews and the technical criteria issued by each representative are carried out\naccording to their competencies and within the deadlines established by the Law.\n\n b) Prepare the agendas and minutes of each work session of the Unit in coordination with the\nExecutive Director.\n\n\nc) Convene and preside over the work sessions of the Unit.\"\n\nd) Communicate the agreements adopted by the Technical Unit, maintain control and follow-up of the executed agreements.\n\ne) Participate in meetings and events related to the subject of tourist marinas and docks.\n\nf) Any other function assigned to it.\"\n\nFor his part, the Executive Director, according to Article 21 of the Regulations, is responsible for:\n\na) Receiving, analyzing, and resolving those matters within his competence related to the application of the Law on the Concession and Operation of Tourist Marinas and Docks and these Regulations.\n\nb) Submitting to the Director Council for its knowledge the technical recommendations and the documents necessary for the approval of initial consultation (consulta inicial) requests, technical feasibility (viabilidad técnica) and approval of construction plans (visado de planos constructivos) for Tourist Marinas and Docks, and any other matter that he must resolve by reason of his competence.\n\nc) Executing and communicating the agreements of the Director Council.\n\nd) Maintaining control and follow-up of the executed agreements, in accordance with the formalities set forth in Article 239 and following of the General Public Administration Law (Ley General de la Administración Pública).\n\ne) Maintaining an updated information system on the Administrative Files processed before the Commission.\n\nf) Approving and executing administrative functions relating to budget, contracting, equipment procurement and the like, evaluations of unit members assigned full-time, reports, internal control, and any other matter within his competence.\n\ng) Participating in regulatory and legislative processes pertaining to the subject of marinas and docks.\n\nh) Representing the CIMAT at meetings and events related to Tourist Marinas and Docks.\n\ni) Serving as a facilitating technical body between the various competent institutions and the different tourist marina and dock projects, so that these comply with the applicable regulations and corresponding technical requirements.\n\nj) Others established by these Regulations.\"\n\nBased on these provisions, with respect to the technical opinion (criterio técnico) issued by the Technical Unit, the coordinator of that Unit is empowered to verify that the reviews and technical opinions issued by each representative are carried out according to their competencies and within the time limits established by law, and to communicate the agreements adopted by the Unit and maintain control and follow-up of the executed agreements. While the Executive Director, with respect to the technical opinions rendered by that Unit, is competent to submit to the Director Council for its knowledge the technical recommendations and the documents necessary for the approval of initial consultation, technical feasibility, and approval of construction plans for Tourist Marinas and Docks, and to serve as a facilitating technical body between the various competent institutions and the different tourist marina and dock projects, so that these comply with the applicable regulations and corresponding technical requirements.\n\nThat is to say, neither the Executive Director nor the Coordinator of the Technical Unit are empowered to modify or disregard the technical opinions issued by the Technical Unit or by the professionals who make it up.\n\nYours sincerely,\n\nElizabeth León Rodríguez\nAttorney General’s Office Official"
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