{ "id": "pgr-23925", "citation": "OJ-106-2022", "section": "pgr_opinions", "doc_type": "legal_opinion", "title_es": "Desafectación de terrenos municipales para donación a ASADA", "title_en": "Declassification of municipal lands for donation to ASADA", "summary_es": "La Procuraduría General de la República analiza el proyecto de ley 22556, que autoriza a la Municipalidad de Cartago a desafectar y donar tres fincas a la ASADA El Molino. Las fincas, destinadas a pozo y tanque de agua potable, forman parte de una urbanización recibida por el municipio y están afectadas al uso público, lo que las convierte en bienes de dominio público municipal inalienables. La PGR concluye que, aunque las fincas están inscritas a nombre de una sociedad disuelta, la municipalidad adquirió el dominio por acto administrativo y puede inscribirlas a su nombre mediante la Notaría del Estado sin necesidad de comparecencia del titular registral. Sin embargo, determina que los bienes no deben ser desafectados, pues la donación a la ASADA —entidad privada con concesión de gestión de servicio público— no cambia su naturaleza de bienes demaniales, permaneciendo vinculados al suministro de agua potable. La aprobación del proyecto corresponde exclusivamente a la Asamblea Legislativa.", "summary_en": "The Attorney General's Office analyzes bill 22556, which authorizes the Municipality of Cartago to declassify and donate three properties to the ASADA El Molino. The properties, intended for a well and potable water tank, are part of an urbanization received by the municipality and are designated for public use, making them inalienable municipal public domain goods. The PGR concludes that, although the properties are registered in the name of a dissolved corporation, the municipality acquired ownership by administrative act and may register them in its name through the State Notary without the registered owner's appearance. However, it determines that the properties should not be declassified, as the donation to the ASADA —a private entity with a public service management concession— does not change their status as public-domain goods, remaining tied to potable water supply. Approval of the bill is exclusively a matter for the Legislative Assembly.", "court_or_agency": "", "date": "03/08/2022", "year": "2022", "topic_ids": [], "primary_topic_id": null, "es_concept_hints": [ "desafectación", "dominio público", "Ley de Planificación Urbana", "ASADA", "bienes demaniales", "Notaría del Estado", "inmatriculación", "AyA" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 40", "law": "Ley de Planificación Urbana No. 4240" }, { "article": "Art. 44", "law": "Ley de Planificación Urbana No. 4240" }, { "article": "Art. 2 inciso g", "law": "Ley Constitutiva AyA No. 2726" }, { "article": "Art. 261", "law": "Código Civil" }, { "article": "Art. 50", "law": "Constitución Política" } ], "keywords_es": [ "desafectación", "dominio público", "Ley de Planificación Urbana", "ASADA", "donación", "servicio público", "agua potable", "Procuraduría General de la República", "Municipalidad de Cartago", "Notaría del Estado" ], "keywords_en": [ "declassification", "public domain", "Urban Planning Law", "ASADA", "donation", "public service", "potable water", "Attorney General's Office", "Municipality of Cartago", "State Notary" ], "excerpt_es": "Por lo anterior, esta opinión jurídica carece de efectos vinculantes para el caso concreto y tiene como objetivo contribuir con el efectivo ejercicio de las altas funciones parlamentarias que el ordenamiento les confiere a los señores Diputados y ello mediante un asesoramiento de índole estrictamente jurídico y por esta razón, el plazo establecido en el artículo 157 del Reglamento de la Asamblea Legislativa no le es aplicable a la Procuraduría General de la República.\n\nDe acuerdo con la ley de Planificación Urbana, los bienes que los urbanizadores deben ceder gratuitamente al uso público, por disposición del artículo 40, son bienes municipales, de dominio público, inalienables, imprescriptibles e inembargables. Su afectación se origina por ley y por acto administrativo. Dichos bienes cumplen una función social y fundamental, de conformidad con el artículo 50 de la Constitución Política brindándole a los ciudadanos un ambiente sano y ecológicamente equilibrado y están permeados por el principio de inmatriculación.\n\n4.- Que las fincas no pueden desafectarse del servicio público que han venido prestando a la comunidad, según el artículo 261 del Código Civil en concordancia con el artículo 2 inciso g) de la Ley Constitutiva del Instituto de Acueductos y Alcantarillados número dos mil setecientos veintiséis y el artículo 61 inciso c) del Reglamento de las Asociaciones Administradoras de Sistemas de Acueductos y Alcantarillados Comunales citado.", "excerpt_en": "Therefore, this legal opinion lacks binding effects for the specific case and aims to contribute to the effective exercise of the high parliamentary functions conferred on the Members of Parliament by the legal system, through strictly legal advice, and for this reason, the period established in article 157 of the Regulations of the Legislative Assembly does not apply to the Attorney General's Office.\n\nAccording to the Urban Planning Law, the goods that developers must cede free of charge for public use, by provision of article 40, are municipal goods, of public domain, inalienable, imprescriptible and unseizable. Their designation originates by law and by administrative act. These goods fulfill a social and fundamental function, in accordance with article 50 of the Political Constitution, providing citizens with a healthy and ecologically balanced environment, and are permeated by the principle of inmatriculation.\n\n4.- That the properties cannot be declassified from the public service they have been providing to the community, according to article 261 of the Civil Code in conjunction with article 2 subsection g) of the Constitutive Law of the Institute of Aqueducts and Sewers number two thousand seven hundred twenty-six and article 61 subsection c) of the Regulations of Administrative Associations of Communal Aqueduct and Sewer Systems cited.", "outcome": { "label_en": "Interpretive opinion", "label_es": "Dictamen interpretativo", "summary_en": "The PGR rules that the lands are municipal public domain goods, may be registered in the municipality's name without the registered owner's appearance, but should not be declassified from public potable water service; donation to the ASADA does not alter their public-domain nature.", "summary_es": "La PGR dictamina que los terrenos son bienes de dominio público municipal, pueden ser inscritos a nombre del municipio sin comparecencia del titular registral, pero no deben ser desafectados del servicio público de agua potable; la donación a la ASADA no altera su naturaleza demanial." }, "pull_quotes": [ { "context": "Cita del dictamen C-190-2015", "quote_en": "According to the Urban Planning Law, the goods that developers must cede free of charge for public use, by provision of article 40, are municipal goods, of public domain, inalienable, imprescriptible and unseizable.", "quote_es": "De acuerdo con la ley de Planificación Urbana, los bienes que los urbanizadores deben ceder gratuitamente al uso público, por disposición del artículo 40, son bienes municipales, de dominio público, inalienables, imprescriptibles e inembargables." }, { "context": "Conclusión 5", "quote_en": "The real properties do not change their nature, remaining as goods of the public domain.", "quote_es": "Los inmuebles no cambian su naturaleza, permaneciendo como bienes del demanio público." }, { "context": "Sección IV", "quote_en": "The Municipality may, in this case, prior to the transfer to the ASADA to be authorized by the Legislative Assembly, resort to the State Notary to transfer the public-domain goods in its name without the registered owner's appearance.", "quote_es": "La Municipalidad puede acudir en este caso, previo al traspaso a la ASADA que autorizará a Asamblea Legislativa, a la Notaría del Estado con la finalidad de traspasar los bienes de dominio público a su nombre sin la comparecencia del titular registral." } ], "cites": [ { "id": "norm-83731", "citation": "Ley 9428", "title_en": "Corporate Tax", "title_es": "Impuesto a las Personas Jurídicas", "doc_type": "law", "date": "21/03/2017", "year": "2017" } ], "cited_by": [], "references": { "internal": [ { "target_id": 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de Área\n\n\n\n\nComisiones Legislativas IV\n\n\n\n\nAsamblea Legislativa\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nEstimada señora:\n\n\n\n\n \n\n\n\n Con la autorización de la señora Procuradora General Adjunta de la República, me refiero a su\noficio número AL-DCLECART.010-2021 del 16 de setiembre del 2021, mediante el cual, se solicitó el\ncriterio en relación con el proyecto de Ley tramitado bajo el expediente 22556, denominado:\n“DESAFECTACIÓN DEL USO PUBLICO DE TERRENOS PROPIEDAD DE LA MUNICIPALIDAD DE CARTAGO PARA QUE LOS\nDONE A LA ASOCIACIÓN ADMINISTRADORA ACUEDUCTO Y ALCATARILLADO EL MOLINO”.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nI.- ALCANCE DE ESTE PRONUNCIAMIENTO\n\n\n\n\n \n\n\n\n La Procuraduría General de la República es el órgano consultivo técnico-jurídico de las distintas\ndependencias de la Administración Pública, según lo dispuesto en los artículos 1, 2, 3, 4 y 5 de su\nLey Orgánica.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Asimismo, el numeral 3 inciso b de dicha norma, establece como una de sus competencias, emitir\ndictámenes al Estado, los entes descentralizados, los demás organismos públicos y las empresas\nestatales. \n\n\n\n\n \n\n\n\n La función consultiva se materializa mediante la emisión de dictámenes y opiniones jurídicas para\nla administración activa, quienes a su vez tienen la facultad y legitimación para solicitar el\ncriterio de este órgano técnico previo a adoptar una decisión administrativa.\n\n\n\n Ahora bien, a pesar de que la formación de leyes, función constitucional otorgada a la Asamblea\nLegislativa, no forma parte de una función administrativa, la Procuraduría ha venido evacuando las\nconsultas que formulan los señores diputados en relación con un determinado proyecto de ley.\n\n\n\n Por lo anterior, esta opinión jurídica carece de efectos vinculantes para el caso concreto y tiene\ncomo objetivo contribuir con el efectivo ejercicio de las altas funciones parlamentarias que el\nordenamiento les confiere a los señores Diputados y ello mediante un asesoramiento de índole\nestrictamente jurídico y por esta razón, el plazo establecido en el artículo 157 del Reglamento de\nla Asamblea Legislativa no le es aplicable a la Procuraduría General de la República.\n\n\n\n\nII.- SOBRE EL PROYECTO DE LEY\n\n\n\n Según la consulta realizada en el sitio oficial de la Asamblea Legislativa[1], el proyecto\nactualmente se encuentra en la Comisión Especial desde el 24 de agosto del 2021.\n\n\n\n De la Exposición de Motivos, se desprende que la Municipalidad de Cartago requiere autorización\npara desafectar y disponer por donación de tres fincas de su propiedad, inscritas en el Registro\nInmobiliario bajo los números 97471, 97473 y 97469, todas del partido de Cartago, las cuales han\nestado en uso de la Asociación Administradora Acueducto y Alcantarillado El Molino, cédula jurídica\n3-002-585237, brindando agua potable a la comunidad del El Molino por más de 18 años.\n\n\n\n El Concejo Municipal de Cartago, en Sesión Ordinaria del Acta Nº 78-2021, Artículo Nº23 celebrada\nel día 18 de mayo del 2021, acordó solicitar a la Asamblea Legislativa la aprobación de una ley que\npermita la donación de las citadas fincas.\n\n\n\n Sin embargo, las propiedades objeto del proyecto de ley no están registradas a nombre de la\nMunicipalidad. Según la exposición de motivos “están al uso público y aparecen en el Mapa Oficial,\ncon lo que se cumplen los supuestos establecidos en la Ley de Planificación Urbana N°4240, artículo\n44, para ser reputadas como municipales y prescindirse, por tanto, de su inscripción registral\nprevia”.        \n\n\n\n Se indica que la falta de registración se confabula para que la Asada, quien está en posesión de\nlas fincas, continué con los tramites de registración de un pozo y cumplir con el voto de la Sala\nConstitucional número 2019-013292 de las 8 horas 20 minutos del 119 de julio del 2019, en donde se\ncondenó a la ASADA a solucionar el problema de agua en la zona El Molino. Los bienes según la\nexposición de motivos son municipales ipso iure.\n\n\n\n III.- DE LAS FINCAS OBJETO DEL PROYECTO. BIENES PUBLICOS POR GARANTIZAR ACCESO AL AGUA DERECHO\nHUMANO FUNDAMENTAL\n\n\n\n Según la publicidad registral, las fincas objeto del proyecto se encuentran inscritas a nombre de\nGRUPO INVE SOCIEDAD ANÓNIMA, cédula de persona jurídica 3-101-0396661.\n\n\n\n La finca de Cartago matrícula 97471-000, publicita una naturaleza de área verde con pozo y tanque\nde almacenamiento de agua potable bloque J lote veintidós, la cual se encuentra en zona catastrada\nen el distrito segundo Occidental, cantón primero Cartago y mantiene anotada cuatro gravámenes de\nhipoteca inscritos bajo las citas 331-05005-01-865, 866, 867, 868 y un PRACTICADO citas\n575-50395-01-003-001. Según el histórico publicitado, mediante el tomo 478, asiento 12345-01 el 3 de\nagosto del año 2000 se inscribió el acto de rectificación de naturaleza y el embargo practicado\ningresó a la corriente registral el 16 de abril del 2008.\n\n\n\n Por su parte, la finca 3- 97473-000 se encuentra en zona catastrada, ubicada en el distrito segundo\nOccidental, cantón primero Cartago de la provincia de Cartago, su naturaleza es lote 23 para\nconstruir bloque; tiene anotada 4 hipotecas inscritas bajo las citas 331-05005-01-865, 866, 867,\n868. Su naturaleza es lote veintitrés para construir bloque J.\n\n\n\n La finca 3-97469-000 se encuentra en zona catastrada, situada en el distrito segundo, Occidental\ncantón primero Cartago, su naturaleza es lote 23 para construir bloque J, tiene anotado 4 hipotecas\ninscritas bajo las citas 331-05005-01-865, 866, 867, 868.\n\n\n\n El propietario registral es GRUPO INVE SOCIEDAD ANÓNIMA, cédula de persona jurídica 3-101-039666,\nla cual según el histórico de movimiento de la persona jurídica,  fue disuelta por Ley 9428 mediante\nlas citas de movimiento 2021-682427-1-77-1 el 26 de octubre del 2021.\n\n\n\n Según la Municipalidad de Cartago, mediante el oficio DU-OF-119-2022 del 10 de febrero del 2022,\nlas fincas forman parte de la Urbanización El Molino etapa VII, recibida por la Municipalidad y\nregistrada en el mapa oficial que lleva al efecto la Municipalidad de Cartago.\n\n\n\n Asimismo, las fincas no constituyen áreas de parque o juegos infantiles y en relación con el\nporcentaje de áreas públicas establecido en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana este no\ndisminuye por la donación de las fincas objeto del proyecto; con lo cual se garantiza el derecho\nfundamental de la comunidad a disfrutar de un ambiente sano y ecológicamente equilibrado en los\ntérminos del artículo 50 de la Constitución Política.\n\n\n\n Los terrenos objeto del proyecto se encuentran ubicados en la etapa VII del proyecto y fueron\nrecibidos por la Municipalidad según se indicó en el acta 251-05, artículo 32, de la sesión\nordinaria celebrada el primero de noviembre del año dos mil cinco, adoptado por el Concejo\nMunicipal.\n\n\n\n Por lo anterior, no será necesario una eventual reposición de áreas públicas a cambio de las fincas\nobjeto del proyecto de Ley bajo estudio, ya que las áreas de parques o juegos infantiles están\nubicadas en otras etapas del residencial.\n\n\n\n Según el diseño de sitio de la urbanización, las tres fincas describen una naturaleza de áreas\nverde con pozo y tanque de almacenamiento de agua potable y comprenden el área operacional de los\nequipos y los tanques para abastecimiento del agua del residencial. Ergo, las fincas están afectadas\nal uso público de conformidad con la Ley de Planificación Urbana y el artículo 261 del Código Civil.\n\n\n\n El suministro de agua potable es un derecho fundamental. Los derechos humanos de acceso al agua\npotable y al saneamiento han sido reconocidos en diferentes instrumentos de Derecho Internacional,\nincluyendo la Declaración de la Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Agua (Mar del Plata,\n1977), la Declaración de la Conferencia Internacional sobre el Agua y el Medio Ambiente (Dublín,\n1992), la Resolución de la Asamblea General de las Naciones Unidas RES/54/175 de diciembre de 1999,\nla Declaración Política de la Cumbre Mundial sobre el Desarrollo Sostenible (Johannesburgo, 2002),\nla Observación No. 15 sobre el derecho al agua, interpretando el Pacto sobre Derechos Económicos,\nSociales y Culturales, la Resolución A/RES/64/292 de la Asamblea General de Naciones Unidas (julio,\n2010), la Resolución A/HRC/RES/15/9 del Consejo de Derechos Humanos de Naciones Unidas (septiembre,\n2010), y la Resolución A/RES/70/167 de la Asamblea General de Naciones Unidas (diciembre, 2015)[2].\n\n\n\n IV.- SOBRE LA NATURALEZA DE LOS BIENES SOMETIDOS A DESARROLLOS URBANISTICOS, LEY DE PLANIFICACIÓN\nURBANA.\n\n\n\n La Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia, en la sentencia número 1014-99 de las 17:24\nhoras del 16 de febrero de 1999, y en la sentencia N° 1014-99 de las 17:24 horas del 16 de febrero\nde 1999, ambas citadas en el dictamen C-233-2012, ha ratificado la demanialidad de los bienes\nrecibidos por las Municipalidades en virtud de un proceso de urbanización.\n\n\n\n Asimismo, en el voto N° 4205-96, de las 14:33 horas del 20 de agosto de 1996, el Tribunal\nConstitucional resolvió que estos bienes  “no pueden ser objeto de propiedad privada del urbanizador\no fraccionador”. (sobre el dominio municipal de estas áreas véase también resolución Tribunal\nSuperior Contencioso Administrativo, en la resolución No. 5579 de 10 horas 50 minutos del 25 de mayo\nde 1982, y sentencia 00019, del 12/2/2009, del Tribunal Contencioso Administrativo, Sección VII,\ncitadas en el dictamen 190-2015).\n\n\n\n Como se indicó en párrafos anteriores, los bienes del proyecto de ley sometidos a consulta son\nbienes que conforman el mapa oficial, recibidos por la Municipalidad de Cartago, pero no fueron\ntraspasados en su oportunidad por el desarrollador incumpliéndose el mandato legal del artículo 38\ninciso b de la Ley de Planificación Urbana, el cual establece que no se dará permiso para urbanizar\nterrenos por no estar garantizado el importe de las obras de habilitación urbana del inmueble, o no\nhaberse hecho o garantizado el traspaso formal al municipio, del área reservada a uso público, ni,\nen su defecto, satisfecho en dinero el valor equivalente.\n\n\n\n Las áreas cedidas por el urbanizador a la luz de los pronunciamientos de esta Procuraduría operan\ncomo una compensación dentro de los límites que implica la plusvalía determinada por la\ntransformación de los terrenos en solares o la mejora de sus condiciones de edificador (ver\ndictamen-230-01 23 de agosto del 2009).\n\n\n\n Según el dictamen C 380-2003 del 2 de diciembre del 2003 la cesión obligatoria opera a partir del\nacto formal de aceptación de las obras y las áreas públicas por parte de la Municipalidad. Al\nrespecto, se dijo:\n\n\n\n “Es criterio de esta Procuraduría que con el acto formal de aceptación de las obras y áreas\npúblicas por parte de la municipalidad, se entienden cedidas al uso comunal, las obras y áreas\npúblicas que contempla el artículo 40 de la ley de planificación urbana, las cuales pasan a formar\nparte del demanio municipal. A partir de esa formalización, el conjunto de planos de la urbanización\nse consideran mapa oficial, pues indica con exactitud cuáles son los terrenos o espacios entregados\nal uso y servicio comunal.\n\n\n\n Sobre la afectación de este tipo de bienes, el dictamen C-230-01, del  23 de agosto del 2001,\ncitado en el dictamen C- 190-2015,  se refirió al tema de la siguiente manera:\n\n\n\n “La afectación es el acto del poder público que incorpora bienes privados al demanio, transforma su\ncondición jurídica e imprime el destino al uso o servicio público asignados. Configura el elemento\nteleológico del dominio público que explica y justifica el régimen jurídico especial a que están\nsometidos los bienes, de contenido variable (Sobre el tema de la afectación, vid. de la Sala\nConstitucional, voto 3145-95 y dictamen de la Procuraduría C-228-98, entre otros).\n\n\n\n     Así ocurre, por ejemplo, con el traspaso a la Municipalidad de las áreas para parques, zonas de\njuegos de niños u otras a que se refiere el artículo 44 de la Ley de Planificación Urbana, seguido\nde acuerdos municipales aprobatorios y recibo oficial de la urbanización o fraccionamiento, con la\nhabilitación consiguiente (Sala Constitucional, voto 3145-96)”.\n\n\n\n Conforme lo anterior, el dominio municipal y su incorporación al demanio público se consolida con\nel acto administrativo de recepción de los planos y la incorporación en el mapa oficial de los\nbienes sin que la inscripción convalide o consolide tal condición. Al respecto, en el dictamen C-\n190-2015, se indicó:\n\n\n\n “Bajo esta tesis, y la interpretación que realizó este órgano asesor en los dictámenes supra\nindicados, se adquiere el dominio de los bienes por el acto administrativo de aceptación de la\nurbanización y la inclusión  del conjunto de planos que conforman el mapa oficial. Es decir, para su\nconstitución, no se requiere de inscripción en el registro inmobiliario, por estar amparado nuestro\nsistema al nudo consensu francés.\n\n\n\n\n \n\n\n\n En este sentido, la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia 431-F-00 de las\nquince horas cincuenta y cinco minutos del siete de junio del año dos mil, resolvió:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “(…) Existen diferentes fuentes de los derechos reales. Están constituidas por los hechos idóneos\nautorizados por el ordenamiento jurídico para generar su nacimiento o constitución. Su efecto\ninmediato será la unión personal al nuevo titular. Como el derecho real puede o no existir en un\nmomento determinado, nacimiento, constitución o adquisición de éste son conceptos distintos. Por\nello hay diferentes sistemas de adquisición de los derechos reales, e igualmente distintos modos de\nadquirirlos. Los sistemas más conocidos son el francés, seguido también en Costa Rica, del nudo\nconsensu, cuya exigencia para la transmisión de los derechos reales se concreta al consentimiento de\nlas partes, sin exigirse la tradición; también está el sistema alemán, donde los derechos sobre\nmuebles se adquieren por la simple tradición sin exigirse el contrato, y en los inmuebles por la\ntradición y la inscripción registral; y el sistema del título y modo de España, donde se requiere\nacuerdo y entrega. En todos ellos juega un papel diferente la causalidad, la tradición y la\ninscripción. Distintos son los modos de adquirir los derechos reales, pues éstos sí son los hechos\njurídicos a los cuales una norma le atribuye el efecto para producir esa adquisición, siendo estos\nhechos de diferente naturaleza: pueden ser naturales (como en el caso del aluvión), actos jurídicos\ne incluso negocios jurídicos. El costarricense se inscribe dentro del sistema del nudo consensu pues\nel Código Civil admite la adquisición, independientemente de si exista o no tradición o inscripción\nen el Registro Público, por el simple hecho del convenio (artículo 480), pero autoriza también como\nforma de adquirir los derechos reales, además del convenio, la ocupación, la accesión, la herencia o\nel legado, la prescripción (artículo 484), y cualquiera otro cuya inscripción pueda verificarse en\nel Registro Público (artículo 459 inciso 2), bajo el criterio de numerus apertus.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Tal y como se indica en la cita anteriormente transcrita, el artículo 480 del Código Civil\nestablece que la propiedad de muebles e inmuebles se transmite con relación a las partes\ncontratantes, por el solo hecho del convenio que tenga por objeto traspasarla, independientemente de\nsu inscripción en el registro y de la tradición, con lo cual la publicidad registral no deviene\nobligatoria como elemento constitutivo del derecho real.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Al momento de la afectación, nace a la vida jurídica el derecho subjetivo que ostenta las\nMunicipalidades sobre el bien inmueble-seguridad del derecho- que confiere derecho de uso y\nconservación en aplicación directa del principio de inmatriculación. Derecho subjetivo que debe\nprotegerse en la dimensión registral-seguridad del tráfico dinámica- para otorgarle un protección en\ncuanto a su disposición y sea oponible formalmente frente a terceros (artículo 455 del Código\nCivil). Es por ello que en materia de derechos reales tenemos un registro declarativo y no\nconvalidante”.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Para los efectos de este caso, es importante retomar lo indicado en el  dictamen C-190-2015 en\nrelación con la inscripción de bienes municipales que se encuentran inscritos a nombre de sociedades\ndesarrolladoras en el Registro Nacional:\n\n\n\n “En nuestro sistema registral, nos regimos bajo un sistema de dos presunciones: exactitud e\nintegridad, la primera deviene en la legitimación para disponer del derecho que sería el  titular\nregistral tal y como lo establece el artículo 452 del Código Civil, al establecer que puede\nconstituirse derechos reales por quien tenga inscrito su derecho en el Registro, o por quien lo\nadquiera en el mismo instrumento de su constitución.\n\n\n\n En cuanto al segundo, de acuerdo con el artículo 455 del Código Civil, según el cual, lo que no\nconsta en el registro no existe en la realidad extra-registral, por lo que se interpreta que los\nasientos son perfectos y completos.\n\n\n\n Teniendo claro el momento de la cesión obligatoria por parte de los desarrolladores, y cuando\nadquiere el dominio las municipalidades, la consulta nos plantea un tema trascendental: la necesidad\nde su inscripción ante el Registro Nacional.\n\n\n\n El Registro Nacional, surge a la vida jurídica con la finalidad de garantizar la seguridad de los\nbienes o derechos inscritos con respecto a terceros, a través de la publicidad de estos bienes o\nderechos, de acuerdo a los procedimientos técnicos de que disponga. (Artículos 1 de la ley de\nInscripción de Documentos en el Registro Público número 3883).\n\n\n\n Según la ley de Creación del Registro número cinco mil seiscientos noventa y cinco, en su artículo\nsegundo, el Registro Inmobiliario, comprende: propiedad inmueble, hipotecas, cédulas hipotecarias,\npropiedad en condominio, concesiones de zona marítimo-terrestre, concesiones del golfo de Papagayo,\nRegistro de Marinas Turísticas y Catastro Nacional.\n\n\n\n Es decir, en el caso consultado es imperiosa la necesidad de inscribir obligatoriamente los bienes\nde dominio municipal objeto de la ley de planificación urbana”.\n\n\n\n En este sentido, y por parte importante del análisis aquí esbozado, se debe trascribir las\nconclusiones del dictamen C-190-2015:\n\n\n\n\nConclusiones:\n\n\n\n 1.- De acuerdo con la ley de Planificación Urbana, los bienes que los urbanizadores deben ceder\ngratuitamente al uso público,  por disposición del artículo 40, son bienes municipales, de dominio\npúblico, inalienables, imprescriptibles e inembargables. Su afectación se origina por ley y por acto\nadministrativo. Dichos bienes cumplen una función social y fundamental, de conformidad con el\nartículo 50 de la Constitución Política brindándole a los ciudadanos un ambiente sano y\necológicamente equilibrado y están permeados por el principio de inmatriculación.\n\n\n\n 2.-Los entes municipales, adquieren el dominio perfecto de los bienes destinados a uso público por\nhaber operado la cesión obligatoria mediante la afectación legal y por acto administrativo, al\nincorporar dichos bienes al Mapa Oficial.\n\n\n\n 3.- Desde el punto de vista registral, y por interés público y seguridad en el tráfico\ninmobiliario, es necesario conciliar la información que existe en la base de datos del mapa oficial\nque llevan las Municipalidades y la base de datos del Registro Inmobiliario, bajo el marco de los\nprincipios de coordinación administrativa, eficiencia y eficacia en la gestión pública.\n\n\n\n 4.- De conformidad con el artículo 44 de la ley Ley de Planificación Urbana, por ser una\nadquisición ex lege, las Municipalidades pueden solicitar la inscripción de los bienes a que se\nrefiere el artículo 40 de la ley de planificación urbana, de forma unilateral, sin la comparecencia\ndel titular registral.\n\n\n\n 5.- De acuerdo con el artículo 44 dicho, el Registro Nacional está obligado a poner último asiento\na aquellas fincas, restos o lotes que el propietario, en concepto de fraccionador, ceda al\nmunicipio, el destino público de dichos bienes se debe constatar en el Mapa Oficial que al efecto\nllevan las municipalidades.\n\n\n\n 6.- Las municipalidades efectuarán dichos traspasos ante la Notaría del Estado por tratarse\ntécnicamente de bienes de dominio público.\n\n\n\n Por lo anterior, la Municipalidad puede acudir en este caso, previo al traspaso a la ASADA que\nautorizará a Asamblea Legislativa, a la Notaría del Estado con la finalidad de traspasar los bienes\nde dominio público a su nombre sin la comparecencia del titular registral, para consolidar el tracto\nsucesivo en el traspaso a la ASADA y por no existir la sociedad en la vida jurídica por estar\ndisuelta.\n\n\n\n\nIV.- SOBRE LAS PARTES DEL CONTRATO.\n\n\n\n Las autorizaciones legislativas de donación de inmuebles de sujetos públicos a particulares son de\ncarácter facultativo para la Administración y deben atender expresamente el contenido de la Ley que\nla autoriza para su ejecución (principio de legalidad artículo 11 de la Ley General de la\nAdministración Pública y 11 de la Constitución Política).\n\n\n\n En este sentido, el artículo 5 de la Ley Orgánica de la Contraloría General de la República\nestablece que: “Todo otorgamiento de beneficios patrimoniales, gratuito o sin contraprestación\nalguna, y toda liberación de obligaciones, por los componentes de la Hacienda Pública, en favor de\nun sujeto privado, deberán darse por ley o de acuerdo con una ley. (lo destacado no es de su\noriginal).\n\n\n\n Por su parte, el artículo 71 del Código Municipal establece que las donaciones de cualquier tipo de\nrecursos o bienes inmuebles, así como la extensión de garantías a favor de otras personas, solo\nserán posibles cuando las autorice, expresamente, una ley especial.\n\n\n\n En este sentido, el dictamen C-74-2017 del 7 de abril del 2017, indicó que “en la donación pura y\nsimple el donante, transmite, inter vivos, por mera liberalidad, al donatario, quien acepta, la\npropiedad de uno o más bienes de su patrimonio. Se caracteriza por ser un contrato traslativo de\ndominio, unilateral, con obligación única a cargo del donador, de carácter gratuito, irrevocable,\nuna vez aceptada, salvo ingratitud del beneficiario, y solemne: en inmuebles y muebles con valor\nsuperior a doscientos cincuenta colones, en  los que debe cumplirse la formalidad de la escritura\npública, como elemento esencial de validez. Código Civil, arts. 1397, 1399, 1404, 1405 y 1407. (En\npunto a la nulidad de la donación de inmuebles sin escritura pública, vid del TRIBUNAL CONTENCIOSO\nADMINISTRATIVO, SECCIÓN I, voto 139/2009; SECCION II, sentencias 403/2010 y 271/2010; del TRIBUNAL\nSEGUNDO CIVIL, SECCION I, las sentencias 367/2004 y 354/2005)”.\n\n\n\n Lo anterior, es la regla general tipificada en nuestro ordenamiento jurídico para que el Estado y\nsus instituciones puedan donar bienes a sujetos privados, extrayéndolos de la esfera pública.\n\n\n\n Sin embargo, el caso concreto tiene la especialidad de que las fincas no salen de la sujeción\nespecial a la que por vocación y uso están afectadas.\n\n\n\n El proyecto de ley pretende desafectar y donar las fincas a favor del Asociación Administradora\nAcueducto y Alcantarillado El Molino, cédula jurídica 3-002-585237.\n\n\n\n Según el artículo 6 del Reglamento de las Asociaciones Administradoras de Sistemas de Acueductos y\nAlcantarillados comunales, Decreto Ejecutivo número  42582    del  11 de agosto del 2020, publicado\nen la Gaceta Nº 223  del 04 de setiembre del 2020,  Alcance: 233, las ASADAS  son asociaciones\nprivadas sin fines de lucro, únicas responsables de la gestión comunitaria por delegación del AyA,\nde los servicios públicos de abastecimiento de agua potable y saneamiento de aguas residuales en\nCosta Rica, como actores clave en la gestión integrada del recurso hídrico.\n\n\n\n Por la naturaleza jurídica de las ASADAS, según la normativa citada, los bienes deberían\ndesafectarse. No obstante, por la naturaleza del servicio que prestan a la comunidad y según el\nartículo 7 del reglamento de cita, las ASADAS tienen como únicos y específicos fines la prestación\nde los servicios de abastecimiento de agua potable y saneamiento de aguas residuales, contribuir en\nla gestión integrada del recurso hídrico y brindar el servicio de hidrantes por ley especial.\n\n\n\n En este sentido, el dictamen C-169-2007 del 28 de mayo del 2007 indicó que: “ Las Asociaciones\nAdministradoras de Acueductos y Alcantarillados (ASADA), surgen a raíz de la Ley Constitutiva del\nInstituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, Ley No. 2726 de 14 de abril de 1961 y sus\nreformas, la cual además de constituir al AyA como una institución autónoma del Estado, lo facultó a\ndelegar la administración, operación y mantenimiento de los sistemas de acueductos y alcantarillados\n--que le fueron encomendados por el legislador--, a agrupaciones debidamente conformadas para tal\nefecto, según se desprende del artículo segundo inciso g) de la citada ley”.\n\n\n\n             Ergo, la ASADAS tiene una concesión de gestión de servicio público, en bienes públicos\nmunicipales, los cuales no deben desafectarse. En el dictamen supra indicado, se citó el Voto\nN°2006-01651 de las dieciséis horas con treinta y nueve minutos del catorce de febrero del dos mil\nseis, en donde el Tribunal Constitucional ratificó la competencia del Instituto Costarricense de\nAcueductos y Alcantarillados en relación con el deber de resolver todo lo relacionado con el\nsuministro de agua potable y ante la delegación de esta competencia a las ASADAS, de la siguiente\nmanera:\n\n\n\n “Estamos así ante una clara figura de concesión de gestión de servicio público, en donde -a pesar\ndel silencio de la ley sobre este particular- es incontestable que el Instituto Costarricense de\nAcueductos y Alcantarillados debe retener, ineludiblemente, los poderes de supervisión e\nintervención necesarios para garantizar la vigencia de los principios fundamentales del servicio\npúblico, a saber: continuidad, eficiencia, adaptación e igualdad en el trato de los usuarios\n(artículo 4 de la Ley General de la Administración Pública).\n\n\n\n En el plano infraconstitucional, la Ley de Asociaciones No. 218 del 8 de agosto de 1939, regula la\nconstitución e inscripción de estas organizaciones (ver en este sentido los artículos 1, 3, 11 y 14\ndel Decreto No. 29100-S). Igualmente, resultan aplicables otras disposiciones de rango legal tomando\nen consideración el tipo de servicio público suministrado. De lo anteriormente indicado, resulta\nevidente que las asociaciones administradores de acueductos rurales, en cuanto administran por\nconvenio con el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados ese servicio público, se\nencuentran, de derecho, en una posición de poder respecto de los usuarios y ejercen, para ese fin,\nuna serie de competencias y funciones públicas, todo lo cual las hace sujetos pasivos del recurso de\namparo contra particulares (artículo 57 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional).” SALA\nCONSTITUCIONAL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, Voto N°2006-01651 de las dieciséis horas con treinta\ny nueve minutos del catorce de febrero del dos mil seis.- (El resaltado y subrayado no son del\noriginal)”\n\n\n\n Ahora bien, estamos en presencia de una donación de bienes afecto a una utilidad general atípica,\nya que los bienes serán inscritos y administrados por un sujeto de derecho privado, el cual tiene\ndelegada por ley una competencia de un ente público.\n\n\n\n Por lo tanto, por la naturaleza jurídica de las ASADAS y bajo el principio de paralelismo de las\nformas, se debe contar con una autorización legislativa a favor de la Municipalidad para disponer de\nlos bienes públicos municipales\n\n\n\n             En concordancia con lo anterior, el artículo 61 inciso c del Reglamento de las\nAsociaciones Administradoras de Sistemas de Acueductos y Alcantarillados Comunales, refiere a que la\ninscripción registral de los bienes inmuebles indicará en forma expresa que quedan afectados a\nperpetuidad al dominio público y al servicio de abastecimiento de agua potable y saneamiento de\naguas residuales de la respectiva comunidad.\n\n\n\n Asimismo, el artículo 2 inciso g) de la Ley 2726 del 14 de abril de 1961, establece que la\ncompetencia del Instituto es administrar y operar directamente los sistemas de acueductos y\nalcantarillados en todo el país los cuales se irán asumiendo tomando en cuenta la conveniencia y\ndisponibilidad de recursos, facultando a la administración para convenir con organismo locales la\nadministración de estos servicios.\n\n\n\n\nCONCLUSIÓN:\n\n\n\n\nPor todo lo argumentado anteriormente, es criterio de la Procuraduría General de la República:\n\n\n\n             1.- Que la fincas objeto del proyecto, según lo indicó la Municipalidad de Cartago,\nmediante el oficio DU-OF-119-2022 del 10 de febrero del 2022, forman parte de la Urbanización el\nMolino etapa VII, debidamente recibida, aprobada y conforman el mapa oficial, por lo que son bienes\nde dominio público municipal.\n\n\n\n 2.-  No se debe compensar las áreas públicas cedidas por el desarrollador al no afectarse el\nporcentaje establecido en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana y  no variarse el uso al\nque están afectadas las fincas, actualmente de pozo y tanque de almacenamiento de agua potable del\nresidencial El Molino, según el oficio DU-OF-123-2022 del 11 de febrero del 2022, emitido por la\nMunicipalidad de Cartago.\n\n\n\n 3.- Que previo al traspaso a favor de la ASADA, la Municipalidad debe gestionar ante la Notaría del\nEstado la inscripción de los bienes a su nombre, según el dictamen C-199-2015 y por estar disuelta\nla persona jurídica GRUPO INVE SOCIEDAD ANÓNIMA, cédula 3-101-0396661, causal que permite realizar\nuna excepción al principio de tracto sucesivo registral, en los términos del artículo 44 de la Ley\nde Planificación Urbana.\n\n\n\n 4.- Que las fincas no pueden desafectarse del servicio público que han venido prestando a la\ncomunidad, según el artículo 261 del Código Civil en concordancia con el artículo 2 inciso g) de la\nLey Constitutiva del Instituto de Acueductos y Alcantarillados número dos mil setecientos veintiséis\ny el artículo 61 inciso c) del Reglamento de las Asociaciones Administradoras de Sistemas de\nAcueductos y Alcantarillados Comunales citado.\n\n\n\n 5.- Que el proyecto de ley es una autorización legislativa de donación de un bien público a su\nadministrador, que en el caso particular, es un sujeto privado con una concesión de gestión de\nservicio público delegada por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillado. Los\ninmuebles no cambian su naturaleza, permaneciendo como bienes del demanio público.\n\n\n\n\n6.- La aprobación de este proyecto es de resorte exclusivo de los señores y señores diputados.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n                                             Atentamente,\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n                                           Jonathan Bonilla Córdoba\n\n\n\n\n                               Notario del Estado\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n\n\n[1] http://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx\n\n\n\n\n[2] Inciso IV del decreto Ejecutivo 42582-S-MINAE.", "body_en_text": "Legal Opinion: 106 - J of 03/08/2022\n\nAugust 3, 2022\n\nPGR-OJ-106-2022\n\nMs.\nCinthya Díaz Briceño\nArea Chief\nLegislative Commissions IV\nLegislative Assembly\n\nDear Ms. Díaz Briceño:\n\nWith the authorization of the Deputy Attorney General of the Republic, I refer to your official letter number AL-DCLECART.010-2021 of September 16, 2021, through which a legal opinion was requested regarding the bill processed under expediente 22556, entitled: “DESAFECTACIÓN DEL USO PUBLICO DE TERRENOS PROPIEDAD DE LA MUNICIPALIDAD DE CARTAGO PARA QUE LOS DONE A LA ASOCIACIÓN ADMINISTRADORA ACUEDUCTO Y ALCATARILLADO EL MOLINO”.\n\nI.- SCOPE OF THIS PRONOUNCEMENT\n\nThe Procuraduría General de la República is the technical-legal advisory body for the various dependencies of the Public Administration, as provided in Articles 1, 2, 3, 4, and 5 of its Organic Law.\n\nLikewise, subsection b of Article 3 of said regulation establishes as one of its powers the issuance of legal opinions (dictámenes) to the State, decentralized entities, other public bodies, and state enterprises.\n\nThe advisory function is materialized through the issuance of legal opinions (dictámenes) and legal opinions for the active administration, which in turn have the power and standing to request the opinion of this technical body before adopting an administrative decision.\n\nHowever, even though the formation of laws, a constitutional function granted to the Legislative Assembly, is not part of an administrative function, the Procuraduría has been responding to the inquiries made by the Deputies regarding a specific bill.\n\nTherefore, this legal opinion is not binding for the specific case and its purpose is to contribute to the effective exercise of the high parliamentary functions that the legal system confers upon the Deputies, through strictly legal advice. For this reason, the deadline established in Article 157 of the Rules of Procedure of the Legislative Assembly is not applicable to the Procuraduría General de la República.\n\nII.- ON THE BILL\n\nAccording to the inquiry made on the official website of the Legislative Assembly[1], the bill is currently in the Special Commission since August 24, 2021.\n\nFrom the Statement of Purposes, it is clear that the Municipalidad de Cartago requires authorization to release (desafectar) and dispose of, by donation, three properties owned by it, registered in the Real Estate Registry under numbers 97471, 97473, and 97469, all of the Cartago district, which have been in use by the Asociación Administradora Acueducto y Alcantarillado El Molino, legal ID 3-002-585237, providing drinking water to the community of El Molino for more than 18 years.\n\nThe Municipal Council of Cartago, in the Ordinary Session of Minutes No. 78-2021, Article No. 23 held on May 18, 2021, agreed to request the Legislative Assembly to approve a law allowing the donation of the cited properties.\n\nHowever, the properties subject to the bill are not registered in the name of the Municipality. According to the statement of purposes, \"they are for public use (uso público) and appear on the Official Map, thereby fulfilling the assumptions established in the Urban Planning Law No. 4240, Article 44, to be deemed municipal and, therefore, to dispense with their prior registry inscription.\"\n\nIt is indicated that the lack of registration conspires so that the Asada, which is in possession of the properties, can continue with the registration procedures for a well and comply with the ruling of the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) number 2019-013292 of 8:20 a.m. on July 19, 2019, in which the ASADA was ordered to solve the water problem in the El Molino area. According to the statement of purposes, the properties are municipal ipso iure.\n\nIII.- ON THE PROPERTIES SUBJECT OF THE BILL. PUBLIC GOODS BECAUSE THEY GUARANTEE ACCESS TO WATER, A FUNDAMENTAL HUMAN RIGHT\n\nAccording to the registry publicity, the properties subject to the bill are registered in the name of GRUPO INVE SOCIEDAD ANÓNIMA, legal entity ID 3-101-0396661.\n\nProperty of Cartago, registration number 97471-000, publicizes a nature of green area (área verde) with well and drinking water storage tank, block J, lot twenty-two, which is located in a cadastral zone in the second Occidental district, first Cartago canton, and maintains four recorded mortgage liens (gravámenes de hipoteca) registered under citations 331-05005-01-865, 866, 867, 868, and a lien (PRACTICADO) under citation 575-50395-01-003-001. According to the publicized history, through volume 478, entry 12345-01 on August 3, 2000, the act of nature rectification was registered, and the lien (embargo) practiced entered the registry current on April 16, 2008.\n\nMeanwhile, property 3-97473-000 is located in a cadastral zone, situated in the second Occidental district, first Cartago canton, of the province of Cartago; its nature is lot 23 for building, block; it has 4 recorded mortgages registered under citations 331-05005-01-865, 866, 867, 868. Its nature is lot twenty-three for building, block J.\n\nProperty 3-97469-000 is located in a cadastral zone, situated in the second Occidental district, first Cartago canton; its nature is lot 23 for building, block J; it has 4 recorded mortgages registered under citations 331-05005-01-865, 866, 867, 868.\n\nThe registered owner is GRUPO INVE SOCIEDAD ANÓNIMA, legal entity ID 3-101-039666, which, according to the movement history of the legal entity, was dissolved by Law 9428 through movement citations 2021-682427-1-77-1 on October 26, 2021.\n\nAccording to the Municipalidad de Cartago, through official letter DU-OF-119-2022 of February 10, 2022, the properties are part of the El Molino Residential Development (Urbanización), Stage VII, received by the Municipality and registered in the official map maintained for this purpose by the Municipalidad de Cartago.\n\nLikewise, the properties do not constitute park or children's playground areas, and in relation to the percentage of public areas established in Article 40 of the Urban Planning Law, this percentage does not decrease due to the donation of the properties subject to the bill; thereby guaranteeing the fundamental right of the community to enjoy a healthy and ecologically balanced environment under the terms of Article 50 of the Political Constitution.\n\nThe lands subject to the bill are located in Stage VII of the project and were received by the Municipality as indicated in minutes 251-05, Article 32, of the ordinary session held on November 1, 2005, adopted by the Municipal Council.\n\nTherefore, an eventual replacement of public areas in exchange for the properties subject to the bill under study will not be necessary, since the park or children's playground areas are located in other stages of the residential complex.\n\nAccording to the site design of the residential development (urbanización), the three properties describe a nature of green areas (áreas verdes) with well and drinking water storage tank and comprise the operational area of the equipment and tanks for the water supply of the residential development. Ergo, the properties are designated for public use (uso público) in accordance with the Urban Planning Law and Article 261 of the Civil Code.\n\nThe supply of drinking water is a fundamental right. The human rights to access to drinking water and sanitation have been recognized in various instruments of International Law, including the Declaration of the United Nations Conference on Water (Mar del Plata, 1977), the Declaration of the International Conference on Water and the Environment (Dublin, 1992), the Resolution of the United Nations General Assembly RES/54/175 of December 1999, the Political Declaration of the World Summit on Sustainable Development (Johannesburg, 2002), General Comment No. 15 on the right to water, interpreting the Covenant on Economic, Social and Cultural Rights, Resolution A/RES/64/292 of the United Nations General Assembly (July, 2010), Resolution A/HRC/RES/15/9 of the United Nations Human Rights Council (September, 2010), and Resolution A/RES/70/167 of the United Nations General Assembly (December, 2015)[2].\n\nIV.- ON THE NATURE OF PROPERTIES (BIENES) SUBJECT TO URBAN DEVELOPMENTS, URBAN PLANNING LAW.\n\nThe Constitutional Chamber of the Supreme Court of Justice, in judgment number 1014-99 of 5:24 p.m. on February 16, 1999, and in judgment No. 1014-99 of 5:24 p.m. on February 16, 1999, both cited in legal opinion C-233-2012, has ratified the public domain status (demanialidad) of the properties (bienes) received by the Municipalities by virtue of an urbanization process.\n\nLikewise, in ruling (voto) No. 4205-96, of 2:33 p.m. on August 20, 1996, the Constitutional Court resolved that these properties (bienes) \"cannot be subject to private property of the developer (urbanizador) or subdivider (fraccionador).\" (on the municipal ownership (dominio) of these areas, see also resolution of the Superior Contentious-Administrative Tribunal, in resolution No. 5579 of 10:50 a.m. on May 25, 1982, and judgment 00019, of 2/12/2009, of the Contentious-Administrative Tribunal, Section VII, cited in legal opinion 190-2015).\n\nAs indicated in previous paragraphs, the properties subject to the bill under review are properties that form part of the official map, received by the Municipalidad de Cartago, but were not transferred in due time by the developer, thus breaching the legal mandate of Article 38, subsection b of the Urban Planning Law, which establishes that permission shall not be given to urbanize land because the cost of the urban development works of the property is not guaranteed, or the formal transfer to the municipality, of the area reserved for public use (uso público), has not been made or guaranteed, nor, failing that, the equivalent value paid in money.\n\nThe areas ceded by the developer (urbanizador), in light of the pronouncements of this Procuraduría, operate as a compensation within the limits implied by the surplus value (plusvalía) determined by the transformation of the lands into building lots or the improvement of their building conditions (see legal opinion 230-01 of August 23, 2009).\n\nAccording to legal opinion C 380-2003 of December 2, 2003, the mandatory cession operates from the formal act of acceptance of the works and public areas by the Municipality. In this regard, it was stated:\n\n\"It is the criterion of this Procuraduría that, with the formal act of acceptance of the works and public areas by the municipality, the works and public areas contemplated in Article 40 of the Urban Planning Law are understood to be ceded for community use, and they become part of the municipal public domain (demanio municipal). From that formalization onwards, the set of plans for the residential development (urbanización) are considered the official map, as they indicate with exactness which lands or spaces are given over to community use and service.\"\n\nOn the designation (afectación) of this type of property, legal opinion C-230-01, of August 23, 2001, cited in legal opinion C-190-2015, referred to the matter as follows:\n\n\"Designation (afectación) is the act of public authority that incorporates private property (bienes) into the public domain (demanio), transforms its legal condition, and imparts the purpose assigned to public use (uso público) or public service. It configures the teleological element of the public domain that explains and justifies the special legal regime to which the property is subjected, with variable content. (On the subject of designation (afectación), see from the Constitutional Chamber (Sala Constitucional), ruling (voto) 3145-95 and the legal opinion of the Procuraduría C-228-98, among others).\n\nThis occurs, for example, with the transfer to the Municipality of the areas for parks, children's play areas, or others referred to in Article 44 of the Urban Planning Law, followed by approving municipal agreements and the official acceptance (recibo oficial) of the residential development (urbanización) or subdivision (fraccionamiento), with the consequent enablement (Sala Constitucional, ruling (voto) 3145-96).\"\n\nAccording to the foregoing, municipal ownership (dominio municipal) and its incorporation into the public domain (demanio público) is consolidated with the administrative act of receiving the plans and the incorporation into the official map of the properties, without the registration validating or consolidating such condition. In this regard, in legal opinion C-190-2015, it was stated:\n\n\"Under this thesis, and the interpretation made by this advisory body in the legal opinions indicated above, ownership (dominio) of the properties (bienes) is acquired by the administrative act of acceptance of the residential development (urbanización) and the inclusion of the set of plans that form the official map. That is, for its constitution, registration in the real estate registry is not required, because our system is based on the French 'nudo consensu' (consent alone is sufficient).\n\nIn this sense, the First Chamber of the Supreme Court of Justice in judgment 431-F-00 of 3:55 p.m. on June 7, 2000, resolved:\n\n\"(...) There are different sources of real rights (derechos reales). They are constituted by the suitable facts authorized by the legal system to generate their birth or constitution. Their immediate effect will be the personal union with the new holder. As the real right may or may not exist at a specific moment, birth, constitution, or acquisition thereof are distinct concepts. Therefore, there are different systems of acquiring real rights, and likewise different modes of acquiring them. The best-known systems are the French one, also followed in Costa Rica, of 'nudo consensu', whose requirement for the transmission of real rights is limited to the consent of the parties, without requiring the conveyance (tradición); there is also the German system, where rights over movable property are acquired by simple conveyance without requiring a contract, and for real estate (inmuebles) by conveyance and registry inscription; and the title and mode system of Spain, where agreement and delivery are required. In all of them, the role played by causality, conveyance, and inscription is different. The modes of acquiring real rights are distinct, as these are the legal facts to which a legal provision attributes the effect of producing that acquisition, these facts being of different nature: they can be natural (as in the case of alluvion), legal acts, and even legal transactions. The Costa Rican system falls within the 'nudo consensu' system because the Civil Code admits acquisition, regardless of whether there is conveyance or inscription in the Public Registry, by the simple fact of the agreement (Article 480), but it also authorizes as forms of acquiring real rights, besides agreement, occupation, accretion (accesión), inheritance or legacy, acquisitive prescription (prescripción) (Article 484), and any other whose inscription can be verified in the Public Registry (Article 459, subsection 2), under the criterion of numerus apertus.\n\nAs indicated in the citation transcribed above, Article 480 of the Civil Code establishes that the ownership of movable (muebles) and immovable property (inmuebles) is transmitted in relation to the contracting parties, by the mere fact of the agreement whose object is to transfer it, independently of its inscription in the registry and of conveyance (tradición), whereby registry publicity does not become mandatory as a constitutive element of the real right (derecho real).\n\nAt the moment of designation (afectación), the subjective right held by the Municipalities over the real estate (bien inmueble) comes into legal existence—security of the right—which confers the right of use and conservation in direct application of the principle of first registration (inmatriculación). Subjective right that must be protected in the registry dimension—dynamic traffic security—to grant it protection regarding its disposition and so it is formally enforceable against third parties (Article 455 of the Civil Code). That is why, in matters of real rights, we have a declarative and not validating registry.\"\n\nFor the purposes of this case, it is important to revisit what was indicated in legal opinion C-190-2015 regarding the registration of municipal property that is registered in the name of development companies in the National Registry:\n\n\"In our registry system, we are governed by a system of two presumptions: accuracy and integrity. The first results in the standing to dispose of the right, which would belong to the registered holder, as established in Article 452 of the Civil Code, by establishing that real rights may be constituted by whoever has their right registered in the Registry, or by whoever acquires it in the same instrument of its constitution.\n\nRegarding the second, according to Article 455 of the Civil Code, what is not recorded in the registry does not exist in the extra-registral reality, so it is interpreted that the entries are perfect and complete.\n\nHaving clarified the moment of the mandatory cession by the developers and when the municipalities acquire ownership (dominio), the inquiry raises a transcendental issue: the need for its registration before the National Registry.\n\nThe National Registry came into legal existence for the purpose of guaranteeing the security of the registered property or rights with respect to third parties, through the publicity of these property or rights, according to the technical procedures available to it. (Articles 1 of the Law on Inscription of Documents in the Public Registry number 3883).\n\nAccording to the Law for the Creation of the Registry number five thousand six hundred ninety-five, in its second article, the Real Estate Registry (Registro Inmobiliario) comprises: real estate property (propiedad inmueble), mortgages, mortgage certificates, condominium property, concessions of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo-terrestre), concessions of the Gulf of Papagayo, Registry of Tourist Marinas, and the National Cadastre.\n\nThat is, in the consulted case, it is imperative to obligatorily register the property of municipal domain (dominio municipal) subject to the urban planning law.\"\n\nIn this regard, and as an important part of the analysis outlined here, the conclusions of legal opinion C-190-2015 must be transcribed:\n\nConclusions:\n\n1.- According to the Urban Planning Law, the property that developers (urbanizadores) must cede free of charge for public use (uso público), by provision of Article 40, are municipal property (bienes municipales), of public domain, inalienable, imprescriptible, and unseizable. Their designation (afectación) originates from the law and by administrative act. Said property fulfills a fundamental social function, in accordance with Article 50 of the Political Constitution, providing citizens with a healthy and ecologically balanced environment and is permeated by the principle of first registration (inmatriculación).\n\n2.- The municipal entities acquire perfect ownership (dominio perfecto) of the property (bienes) destined for public use (uso público) because the mandatory cession has occurred through legal designation (afectación legal) and by administrative act, upon incorporating said property into the Official Map.\n\n3.- From the registry point of view, and for public interest and security in real estate transactions, it is necessary to reconcile the information existing in the official map database maintained by the Municipalities and the database of the Real Estate Registry (Registro Inmobiliario), under the framework of the principles of administrative coordination, efficiency, and effectiveness in public management.\n\n4.- In accordance with Article 44 of the Urban Planning Law, being an ex lege acquisition, the Municipalities may request the registration of the property referred to in Article 40 of the Urban Planning Law unilaterally, without the appearance of the registered owner.\n\n5.- According to said Article 44, the National Registry is obliged to make the last entry for those properties (fincas), remnants (restos), or lots that the owner, in the capacity of subdivider (fraccionador), cedes to the municipality; the public purpose of said property must be verified in the Official Map maintained for that purpose by the municipalities.\n\n6.- The municipalities shall carry out said transfers before the State Notary’s Office (Notaría del Estado) as these are technically property of public domain.\n\nTherefore, in this case, prior to the transfer to the ASADA that the Legislative Assembly will authorize, the Municipality can go to the State Notary’s Office (Notaría del Estado) for the purpose of transferring the property of public domain to its name without the appearance of the registered owner, to consolidate the successive tract in the transfer to the ASADA and because the company no longer legally exists, having been dissolved.\n\nIV.- ON THE PARTIES TO THE CONTRACT.\n\nLegislative authorizations for the donation of real estate from public entities to private individuals are discretionary in nature for the Administration and must expressly address the content of the Law that authorizes their execution (principle of legality, Article 11 of the General Public Administration Law and Article 11 of the Political Constitution).\n\nIn this sense, Article 5 of the Organic Law of the Contraloría General de la República establishes that: \"Every granting of pecuniary benefits, gratuitous or without any consideration, and every release from obligations, by the components of the Public Treasury, in favor of a private subject, must be given by law or in accordance with a law.\" (emphasis is not from the original).\n\nFor its part, Article 71 of the Municipal Code establishes that donations of any type of resources or real estate, as well as the extension of guarantees in favor of other persons, shall only be possible when expressly authorized by a special law.\n\nIn this regard, legal opinion C-74-2017 of April 7, 2017, indicated that \"in a pure and simple donation, the donor transmits, inter vivos, by mere liberality, to the donee, who accepts, the ownership of one or more property from their estate. It is characterized by being a contract that transfers ownership (dominio), unilateral, with a sole obligation on the donor, gratuitous in nature, irrevocable once accepted, except for the donee’s ingratitude, and formal (solemne): for real estate (inmuebles) and movable property (muebles) valued over two hundred fifty colones, in which the formality of a public deed (escritura pública) must be fulfilled, as an essential element of validity. Civil Code, arts. 1397, 1399, 1404, 1405, and 1407. (Regarding the nullity of the donation of real estate without a public deed, see from the CONTENTIOUS-ADMINISTRATIVE TRIBUNAL, SECTION I, ruling 139/2009; SECTION II, judgments 403/2010 and 271/2010; from the SECOND CIVIL TRIBUNAL, SECTION I, judgments 367/2004 and 354/2005).\"\n\nThe foregoing is the general rule typified in our legal system so that the State and its institutions can donate property to private subjects, removing them from the public sphere.\n\nHowever, the specific case has the particularity that the properties do not leave the special subjection to which they are designated by purpose and use (afectadas).\n\nThe bill intends to release (desafectar) and donate the properties in favor of the Asociación Administradora Acueducto y Alcantarillado El Molino, legal ID 3-002-585237.\n\nAccording to Article 6 of the Regulation of the Associations Administering Communal Aqueduct and Sewer Systems (Reglamento de las Asociaciones Administradoras de Sistemas de Acueductos y Alcantarillados comunales), Executive Decree (Decreto Ejecutivo) number 42582 of August 11, 2020, published in La Gaceta No. 223 of September 4, 2020, Supplement: 233, the ASADAS are private non-profit associations, solely responsible for community management, by delegation from AyA, of the public services of drinking water supply and wastewater sanitation in Costa Rica, as key actors in the integrated management of water resources.\n\nDue to the legal nature of the ASADAS, according to the cited regulation, the property should be released (desafectarse). However, due to the nature of the service they provide to the community and according to Article 7 of the cited regulation, the ASADAS have as their sole and specific purposes the provision of drinking water supply and wastewater sanitation services, contributing to the integrated management of water resources, and providing hydrant service by special law.\n\nIn this sense, legal opinion C-169-2007 of May 28, 2007, indicated that: \"The Associations Administering Aqueducts and Sewers (ASADA) arose from the Constitutive Law of the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, Law No. 2726 of April 14, 1961, and its reforms, which in addition to constituting AyA as an autonomous institution of the State, empowered it to delegate the administration, operation, and maintenance of the aqueduct and sewer systems—entrusted to it by the legislator—to groups duly formed for that purpose, as derived from subsection g) of Article 2 of the cited law.\"\n\nErgo, the ASADAS have a public service management concession (concesión de gestión de servicio público), on municipal public property, which should not be released (desafectarse). In the aforementioned legal opinion, Ruling (Voto) No. 2006-01651 of 4:39 p.m. on February 14, 2006, was cited, where the Constitutional Court ratified the competence of the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados in relation to the duty to resolve everything related to the supply of drinking water and, given the delegation of this competence to the ASADAS, in the following manner:\n\n\"We are thus faced with a clear figure of public service management concession (concesión de gestión de servicio público), where—despite the law's silence on this particular—it is incontestable that the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados must retain, inevitably, the powers of supervision and intervention necessary to guarantee the validity of the fundamental principles of public service, namely: continuity, efficiency, adaptation, and equality in the treatment of users (Article 4 of the General Public Administration Law).\n\nAt the infra-constitutional level, the Law of Associations No. 218 of August 8, 1939, regulates the constitution and registration of these organizations (see in this sense Articles 1, 3, 11, and 14 of Decree No. 29100-S). Equally, other legal provisions are applicable taking into consideration the type of public service provided. From the foregoing, it is evident that the associations administering rural aqueducts, insofar as they administer that public service by agreement with the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, are, by right, in a position of power with respect to the users and exercise, for that purpose, a series of public powers and functions, all of which makes them passive subjects of the amparo remedy against private individuals (Article 57 of the Law of Constitutional Jurisdiction).\" CONSTITUTIONAL CHAMBER OF THE SUPREME COURT OF JUSTICE, Ruling (Voto) No. 2006-01651 of 4:39 p.m. on February 14, 2006.- (The emphasis and underlining are not from the original).\"\n\nNow then, we are in the presence of a donation of property designated for an atypical general utility (utilidad general), since the property will be registered and administered by a subject of private law, which has delegated by law a competence of a public entity.\n\nTherefore, due to the legal nature of the ASADAS and under the principle of parallelism of forms, a legislative authorization in favor of the Municipality must be obtained to dispose of the municipal public property.\n\nIn accordance with the foregoing, subsection c of Article 61 of the Regulation of the Associations Administering Communal Aqueduct and Sewer Systems (Reglamento de las Asociaciones Administradoras de Sistemas de Acueductos y Alcantarillados Comunales) refers to the fact that the registry inscription of the real estate (bienes inmuebles) shall expressly indicate that they are designated in perpetuity (afectados a perpetuidad) to the public domain (dominio público) and to the service of drinking water supply and wastewater sanitation for the respective community.\n\nLikewise, subsection g) of Article 2 of Law 2726 of April 14, 1961, establishes that the Institute’s competence is to directly administer and operate the aqueduct and sewer systems throughout the country, which shall be gradually assumed considering the convenience and availability of resources, empowering the administration to agree with local organizations on the administration of these services.\n\nCONCLUSION:\n\nFor all the reasons argued above, it is the opinion of the Procuraduría General de la República:\n\n1.- That the properties (fincas) subject to the bill, as indicated by the Municipalidad de Cartago through official letter DU-OF-119-2022 of February 10, 2022, form part of the El Molino Residential Development (Urbanización), Stage VII, duly received, approved, and form the official map, meaning they are property of municipal public domain.\n\n2.- The public areas ceded by the developer do not need to be compensated, as the percentage established in Article 40 of the Urban Planning Law is not affected and the use to which the properties are designated (afectadas), currently a well and drinking water storage tank for the El Molino residential complex, is not varied, according to official letter DU-OF-123-2022 of February 11, 2022, issued by the Municipalidad de Cartago.\n\n3.- That prior to the transfer in favor of the ASADA, the Municipality must process the registration of the property (bienes) in its name before the State Notary’s Office (Notaría del Estado), according to legal opinion C-199-2015 and because the legal entity GRUPO INVE SOCIEDAD ANÓNIMA, ID 3-101-0396661, is dissolved, a causal factor that allows for an exception to the principle of successive registry tract (tracto sucesivo registral), under the terms of Article 44 of the Urban Planning Law.\n\n4.- That the properties (fincas) cannot be released from (desafectarse del) the public service they have been providing to the community, according to Article 261 of the Civil Code in conjunction with subsection g) of Article 2 of the Constitutive Law of the Institute of Aqueducts and Sewers number two thousand seven hundred twenty-six and subsection c) of Article 61 of the cited Regulation of the Associations Administering Communal Aqueduct and Sewer Systems (Reglamento de las Asociaciones Administradoras de Sistemas de Acueductos y Alcantarillados Comunales).\n\n5.- That the bill is a legislative authorization to donate a public asset to its administrator, which in this particular case, is a private entity with a public service management concession delegated by the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers (Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillado). The properties do not change their nature, remaining as assets of the public domain.\n\n6.- The approval of this bill is the exclusive purview of the honorable deputies.\n\n                                             Sincerely,\n\n                                           Jonathan Bonilla Córdoba\n                               State Notary (Notario del Estado)\n\n[1] http://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx\n\n[2] Section IV of Executive Decree (Decreto Ejecutivo) 42582-S-MINAE." }