{ "id": "pgr-771", "citation": "C-050-1996", "section": "pgr_opinions", "doc_type": "dictamen", "title_es": "Obligación de Catastro de denegar planos que invadan la zona marítimo terrestre frente a titularidades previas", "title_en": "Catastro's duty to reject plans encroaching on the maritime-terrestrial zone vis-à-vis prior titles", "summary_es": "La Procuraduría General analiza si la Oficina de Catastro Nacional puede denegar la inscripción de planos de inmuebles que, según el Registro, incluyen parte de la zona marítimo terrestre que fue desafectada y titulada bajo el Transitorio III de la Ley 4558. Se concluye que el Catastro tiene el deber de velar por la protección de la zona marítimo terrestre y está facultado para denegar, devolver o anotar planos que violen la normativa, tal como se afirmó en el dictamen C-200-96. Sin embargo, respecto de terrenos legítimamente inscritos al amparo de leyes especiales como el Transitorio III (si se cumplieron los requisitos durante su vigencia), el Catastro no puede adoptar medidas contrarias a su integridad registral ni oponerse a la inscripción de planos posteriores derivados de segregaciones que permanezcan en la misma área. Ello atentaría contra la propiedad privada constitucionalmente protegida, siempre que el título original no invada la franja de 50 metros de la zona pública.", "summary_en": "The Attorney General's Office examined whether the National Cadastre Office can deny the registration of property maps that, according to the Public Registry, include part of the maritime-terrestrial zone that was disaffected and titled under Transitory III of Law 4558. The opinion concluded that Cadastre has a duty to protect the maritime-terrestrial zone and is empowered to reject, return, or annotate maps that violate the law, as stated in opinion C-200-96. However, for lands lawfully registered under special laws like Transitory III (if requirements were met while in force), Cadastre cannot adopt measures contrary to their registry integrity or oppose the registration of subsequent maps resulting from subdivisions that remain within the same area. Doing so would violate constitutionally protected private property, provided the original title does not encroach on the 50-meter public zone strip.", "court_or_agency": "", "date": "26/03/1996", "year": "1996", "topic_ids": [], "primary_topic_id": null, "es_concept_hints": [ "zona marítimo terrestre", "Catastro Nacional", "Transitorio III", "información posesoria", "desafectación", "zona pública", "dictamen C-200-96", "nota de advertencia" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 1", "law": "Ley 6043" }, { "article": "Art. 63", "law": "Ley 6043" }, { "article": "Transitorio III", "law": "Ley 4558" }, { "article": "Transitorio único", "law": "Ley 4847" }, { "article": "Art. 45", "law": "Constitución Política" } ], "keywords_es": [ "zona marítimo terrestre", "Catastro Nacional", "inscripción de planos", "Transitorio III Ley 4558", "información posesoria", "dominio público", "bienes demaniales", "patrimonio nacional", "desafectación", "zona pública", "pleamar ordinaria", "responsabilidad penal", "nota de advertencia", "protección registral" ], "keywords_en": [ "maritime-terrestrial zone", "National Cadastre", "plan registration", "Transitory III Law 4558", "possessory information", "public domain", "state property", "inalienability", "disaffection", "public zone", "ordinary high-water mark", "criminal liability", "warning note", "registry protection" ], "excerpt_es": "Ahora bien, es evidente que las atribuciones que la ley asigna a la Oficina de Catastro Nacional no alcanzan para desvirtuar títulos legítimos inscritos que hubieren sido extendidos por autoridad competente y en cuyo trámite se hayan observado todos los requisitos que la normativa jurídica dispusiera al momento. En ese orden de ideas, y conforme se indicó al inicio, el Transitorio III de la Ley No. 4558 permitía titular lotes o fincas en la zona marítimo terrestre, salvo la zona de cincuenta metros contigua a la pleamar ordinaria, a todas aquellas personas que demostraran haberlos poseído en forma quieta, pública, pacífica y a título de dueños por más de treinta años, aún cuando hubieren poseído tales inmuebles durante parte de ese tiempo como arrendatarios. Por lo que, ante propiedades inscritas al amparo de ese Transitorio, cuyas diligencias de información posesoria hayan sido presentadas durante su vigencia, y en las que se hubiere cumplido con los requisitos en él elencados, la Oficina de Catastro no puede tomar ninguna medida contraria a su integridad registral y mucho menos oponerse a la inscripción de planos posteriores resultantes de segregaciones u otros movimientos legítimos del plano original que sirvió de base para la titulación respectiva y que se mantengan dentro de la misma área descrita por éste.", "excerpt_en": "Now then, it is evident that the powers the law assigns to the National Cadastre Office do not extend to invalidating legitimate registered titles that were issued by a competent authority and in whose processing all the requirements the legal framework provided at the time were observed. In this line of thought, and as noted at the beginning, Transitory III of Law No. 4558 allowed titling lots or farms in the maritime-terrestrial zone, except the fifty-meter zone adjacent to the ordinary high-water mark, to all persons who demonstrated they had possessed them in a quiet, public, peaceful manner and as owners for more than thirty years, even if they had held such real estate as tenants for part of that time. Therefore, regarding properties registered under that Transitory, whose possessory information proceedings were filed while it was in force, and in which the requirements set forth therein were met, the Cadastre Office may not take any measure contrary to their registry integrity, much less oppose the registration of subsequent maps resulting from subdivisions or other legitimate movements of the original map that served as basis for the respective titling and that remain within the same area described therein.", "outcome": { "label_en": "Interpretive opinion", "label_es": "Dictamen interpretativo", "summary_en": "Cadastre may exercise control over maps affecting the maritime-terrestrial zone, but may not oppose maps derived from legitimate titles obtained under special laws such as Transitory III of Law 4558.", "summary_es": "Catastro puede ejercer control sobre planos que afecten la zona marítimo terrestre, pero no puede oponerse a planos derivados de títulos legítimos obtenidos bajo leyes especiales como el Transitorio III de la Ley 4558." }, "pull_quotes": [ { "context": "Cita del dictamen C-200-96", "quote_en": "It is clear then that Cadastre officials, surveyors, and private individuals are absolutely prohibited from registering or facilitating the registration of property maps that, with moderate diligence, can be detected as encroaching on the maritime-terrestrial zone, exposing themselves, if they do so, to serious criminal sanctions...", "quote_es": "Es claro entonces que a los funcionarios del Catastro, topógrafos o agrimensores y particulares les está absolutamente vedado inscribir o propiciar el registro de planos de inmuebles que, con mediana diligencia pueda detectarse, invaden la zona marítimo-terrestre, exponiéndose, si lo hicieren, a serias sanciones penales..." }, { "context": "Conclusión", "quote_en": "...regarding properties registered under that Transitory... the Cadastre Office may not take any measure contrary to their registry integrity, much less oppose the registration of subsequent maps resulting from subdivisions or other legitimate movements of the original map...", "quote_es": "...ante propiedades inscritas al amparo de ese Transitorio... la Oficina de Catastro no puede tomar ninguna medida contraria a su integridad registral y mucho menos oponerse a la inscripción de planos posteriores resultantes de segregaciones u otros movimientos legítimos del plano original..." } ], "cites": [], "cited_by": [], "references": { "internal": [ { "target_id": "pgr-8727", "kind": "related_opinion", "label": "078" }, { "target_id": "pgr-1173", "kind": "related_opinion", "label": "102" }, { "target_id": "pgr-423", "kind": "related_opinion", "label": "200" }, { "target_id": "pgr-20705", "kind": "related_opinion", "label": "269" }, { "target_id": "norm-871", "kind": "cited_norm", "label": "Constitución Política" }, { "target_id": "norm-32840", "kind": "cited_norm", "label": "Ley de Tierras y Colonización (ITCO INDER)" }, { "target_id": 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del señor Procurador General de la República, me refiero a su Oficio No.\nPE-119-96 de 5 de febrero último, recibido el día 8 de ese mes, por el que nos consulta: \"a) Si el\ncriterio en el sentido de que \"a los funcionarios de Catastro... les está absolutamente vedado\ninscribir o propiciar el registro de planos de inmuebles que, con mediana diligencia, pueda\ndetectarse invaden la zona marítimo terrestre, exponiéndose, si lo hicieren a serias sanciones\npenales ...\", resulta aplicable a inscripciones de planos posteriores a las inscripciones originales\nque se hicieran de porciones de la zona marítimo terrestre, con fundamento en el citado Transitorio\nIII de la Ley 4558 y que se encuentran debidamente inscritas en el Registro Público de la\nPropiedad\"; y \"b) Si el Catastro tiene facultades de denegar las inscripciones de planos de fincas\nde cuya inscripción registral se desprende que el terreno incluye parte de la zona marítimo\nterrestre que pudo haber estado desafectadas en virtud de leyes especiales\".\n\n\n\n    De la consulta se confirió audiencia al señor Director de Catastro Nacional, sin que se\npronunciara dentro del plazo concedido.\n\n\n\n\nI.- INSCRIPCIONES BAJO LA LEY No. 4558 DE 22 DE ABRIL DE 1970\n\n\n\n    Con fundamento en abundante normativa anterior que disponía la protección absoluta de la llamada\nmilla marítima, la Ley de Tierras y Colonización, No. 2825 de 14 de octubre de 1961, dispone en su\nartículo 7º, inciso b), la inalienabilidad de los terrenos \"comprendidos en una zona marítimo-\nterrestre de doscientos metros de ancho a lo largo de las costas de ambos mares, desde la pleamar\nordinaria, así como los comprendidos en una zona de cincuenta metros de ancho a lo largo de ambas\nmárgenes de los ríos navegables\".\n\n\n\n    Bajo la vigencia de esta Ley, la utilización de la zona marítimo terrestre, conceptualizada\njurídicamente como parte de la propiedad agrícola del Estado, era permitida a través de contratos de\narrendamiento que otorgaba el Instituto de Tierras y Colonización.\n\n\n\n    Sin embargo, con el transcurrir del tiempo, se hizo cada vez más patente que las playas de\nnuestro país tienen un potencial turístico superior al agropecuario, y algunas poblaciones costeras\nya reunían determinadas características urbanas.\n\n\n\n    Es entonces cuando se aprueba por la Asamblea Legislativa la Ley de Urbanización Turística de la\nZona Marítimo Terrestre, No. 4558 de 22 de abril de 1970. En ella, resulta claro el interés de\ndesplazar la competencia del Instituto de Tierras y Colonización, cuyos contratos ya abarcaban todo\ntipo de campos (turístico, industrial, de recreo, etc.), hacia otros entes cuya especialidad en la\nmateria les hacían más aptos para regularla (Instituto Costarricense de Turismo o Instituto Nacional\nde Vivienda y Urbanismo).\n\n\n\n    La Ley 4558 vino a exceptuar de la aplicación del artículo 7º, inciso b), de la Ley de Tierras y\nColonización todas \"aquellas partes de la zona marítimo- terrestre que el Instituto Costarricense de\nTurismo declarara como zonas turísticas y las que el Instituto de Vivienda y Urbanismo declarara\nzonas urbanas conforme a la Ley de Planificación Urbana\" (artículo 2º), sometiéndolas al dominio de\nla municipalidad del cantón en cuya jurisdicción se hallaren ubicadas (artículo 3º).\n\n\n\n    Con esta Ley vino prácticamente a desafectarse del dominio público una parte significativa de la\nzona marítimo terrestre, restando de ella con carácter demanial sólo la franja de cincuenta metros a\npartir de la pleamar ordinaria (artículo 6º), hoy llamada zona pública.\n\n\n\n    Los otros ciento cincuenta metros contiguos a ésta se declararon susceptibles de apoderamiento\nparticular a través de dos vías: mediante venta, cuando se hubiere arrendado un terreno por un\nperíodo superior a los diez años (artículo 8º), y por posesión de más de treinta años en forma\nquieta, pública, pacífica y a título de dueño, para lo cual podían aprovechar, creando con ello una\nficción jurídica, el tiempo transcurrido como arrendatarios (Transitorio III).\n\n\n\n    La primera opción nunca pudo llegar a concretarse, ya que mediante la Ley No. 5602 de 4 de\nnoviembre de 1974, se vino a suspender la vigencia de la Ley No. 4558, hasta tanto no se dictará una\nnueva ley reguladora del régimen dispositivo para playas e islas (artículo 1º), lo que se produjo\ncon la puesta en vigencia de la actual Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, No. 6043 de 2 de marzo\nde 1977, derogando ésta expresamente la Ley No. 4558 y sus reformas (numeral 82).\n\n\n\n    En cambio, la vía de titulación por medio del Transitorio III sí fue utilizada hasta su\nderogatoria por la Ley No. 4847 de 4 de octubre de 1971 (artículo 1º), Ley que fuera emitida para\ncortar los abusos a que se había dado lugar en detrimento de la franja demonial costera.\n\n\n\n    En esa Ley No. 4847, su único Transitorio disponía que las informaciones posesorias que hubieren\nsido presentadas a los \"juzgados\" al 8 de setiembre de 1971 continuarían tramitándose hasta su\nterminación. Este texto fue declarado inconstitucional por resolución de Corte Plena en sesión\nextraordinaria No. 52 de 14 horas de 2 de noviembre de 1972, artículo I, únicamente en cuanto\nretrotraía sus efectos a aquella fecha, siendo así contrario al artículo 34 de la Constitución\nPolítica:\n\n\n\n \"Si se examina el reclamo que contiene el presente recurso a la luz de la doctrina y la\njurisprudencia citadas para determinar si el transitorio de la ley número 4847 del año 1971 vulnera\nlos artículos 34 y 129 de la Constitución Política, pueden sentarse las siguientes conclusiones: no\nhay choque entre el segundo texto y el transitorio citado porque precisamente la ley que lo contiene\nindica el día a partir del cual entra en vigencia, pero sí lo hay entre el primero y el transitorio\ncitado, en cuanto éste, al legislar para el pasado perjudica al recurrente en una situación jurídica\nque en su favor se había consolidado al amparo de una ley anterior, la derogada (...). No hay duda\nde que no habría conflicto de ninguna clase, si este Transitorio no hubiera proyectado hacia el\npasado los efectos de la ley, perjudicando así los derechos de la parte recurrente, quien a la fecha\nde la publicación de la misma ya tenía en trámite su respectiva información\".\n\n\n\n    Es así como existen en nuestro país terrenos de la zona marítimo terrestre inscritos a nombre de\nparticulares que hicieron uso, presentando diligencias de información posesoria, del Transitorio III\nde la Ley No. 4558 mientras se encontraba en vigencia, pero sólo en los ciento cincuenta metros de\nzona restringida, ya que esa norma era clara en excluir de su aplicación la reserva de cincuenta\nmetros contiguos a la línea de pleamar ordinaria (artículo sexto).\n\n\n\n\nII.- FUNCIONES DE CATASTRO NACIONAL EN REGISTRACION DE PLANOS QUE AFECTEN LA ZONA MARITIMO TERRESTRE\n\n\n\n\n   El artículo 1º de la Ley No. 6043 estatuye de forma clara:\n\n\n\n \"Artículo 1º.- La zona marítimo terrestre constituye parte del patrimonio nacional, pertenece al\nEstado y es inalienable e imprescriptible. Su protección, así como la de sus recursos naturales, es\nobligación del Estado, de sus instituciones y de todos los habitantes del país. Su uso y\naprovechamiento están sujetos a las disposiciones de esta ley.\"\n\n\n\n    Por este precepto, todas aquellas instituciones u organismos públicos que en razón de sus\natribuciones legales tengan que ver con zona marítimo terrestre, deberán adoptar en su función\nadministrativa una actitud vigilante y tomar las medidas pertinentes para la efectiva protección de\nesta franja de dominio público.\n\n\n\n    De ninguna manera esta obligación jurídica escapa al ámbito de competencias asignadas por el\nordenamiento jurídico a la Oficina de Catastro Nacional, quien en su labor revisora para la\ninscripción de planos debe velar por que no se perjudiquen de ningún modo los terrenos de la zona\nmarítimo terrestre.\n\n\n\n    Ya en dictamen anterior, No. C-200-96 de 27 de noviembre de 1992, la Procuraduría General de la\nRepública dejó evidenciado este deber jurídico:\n\n\n\n \"Es claro entonces que a los funcionarios del Catastro, topógrafos o agrimensores y particulares\nles está absolutamente vedado inscribir o propiciar el registro de planos de inmuebles que, con\nmediana diligencia pueda detectarse, invaden la zona marítimo-terrestre, exponiéndose, si lo\nhicieren, a serias sanciones penales y, en los dos primeros casos, laborales o disciplinarias, amén\nde provocar la nulidad del acto.\"\n\n\n\n    En ese sentido, la Ley No. 6043, en su artículo 63, fija la responsabilidad penal por\ninscripción indebida de planos:\n\n\n\n \"Artículo 63.- El funcionario o empleado que otorgare concesiones o permisos de ocupación o de\ndesarrollo o aprobare planos, contra las disposiciones de esta ley o leyes conexas, o impidiere o\nhiciere nugatoria la orden de suspensión o demolición, legalmente decretadas o dispuestas, de una\nobra o instalación, o la sanción de algún infractor a las normas de esta ley y sus reglamentos, será\nreprimido con prisión de tres meses a dos años si no se tratare de delito más grave. Además, será\ndespedido de su empleo sin responsabilidad patronal. Si el funcionario fuere de elección popular,\nprocederá a la pérdida de su credencial a juicio del Tribunal Supremo de Elecciones, previa\ninformación que éste dispondrá levantar.\"\n\n\n\n    Por su parte, el artículo 100 del Reglamento a Ley de Catastro Nacional, No. 13607 de 24 de\nabril de 1982, estipula que \"es competencia de los respectivos superiores jerárquicos o de los entes\nencargados de ejercer la función disciplinaria la imposición de las sanciones pertinentes a aquellos\nfuncionarios administrativos, notarios, jueces o registradores, que autoricen la inscripción de\ndocumentos en contra de los dispuesto en la Ley de Catastro Nacional y su reglamento\". A ese\nrespecto, el artículo 46 ibíd estatuye que \"el Catastro sólo inscribirá los planos que se ajusten a\nlas disposiciones de la ley\".\n\n\n\n    Y es que la labor que ejerce la Oficina de Catastro es estimada de interés público, ya que\nconsiste en la \"representación y descripción gráfica, numérica, literal y estadística de todas las\ntierras comprendidas en el territorio nacional\" (artículo 2º de la Ley No. 6545 de 25 de marzo de\n1981), es decir, que a través de ella los diferentes predios o zonas que fueren objeto de\nlevantamientos topográficos podrán ser ubicados fácilmente y descritos en forma precisa,\ndisminuyendo la posibilidad de controversias en cuanto a localizaciones geográficas o planteo de\ncabida y linderos, y complementando así la información contenida en Registro Público a manera de\nconciliación jurídica, cuando ella exista (artículo 18 y 29 ibíd).\n\n\n\n    Son específicamente estos alcances de la función catastral (existen otros como el de constituir\nuna cartografía confiable para la elaboración de estudios de desarrollo, la creación de un banco de\ndatos, o la de servir de base para la reestructuración racional del cobro de impuestos y tasas,\nartículos 22 y 23 del Reglamento a la Ley de Catastro Nacional) los que revisten especial\ntrascendencia en punto a la tutela de la zona marítimo terrestre frente a intereses privados que\npuedan menoscabarla. Para nadie es un secreto que por su extraordinaria riqueza esta franja del\ndemanio se ve constantemente amenazada por el deseo de apropiación particular, que se manifiesta a\ntravés de diferentes vías, entre ellas, la registral documental y gráfica.\n\n\n\n    Es requerida, entonces, una precisión rigurosa en los términos con los que se inscriben\ndocumentos y planos, y, sobre todo, un apego absoluto a la normativa jurídica vigente; celo\nminucioso que debe ser aún más exigido cuando se trate de actos que puedan lesionar, directa o\nindirectamente, bienes de dominio público.\n\n\n\n    Para llevar a cabo esta tarea, el ordenamiento legal costarricense le concede a la Oficina de\nCatastro una serie de atribuciones específicas que le permiten ejercer una vigilancia óptima de los\nprocesos registrales.\n\n\n\n    Mediante los artículos 80 y 81 del Reglamento a la Ley de Catastro, esta Oficina procederá a\ndenegar, informando al interesado, la inscripción de planos que no se ajusten, a las disposiciones,\nmétodos, procedimientos y especificaciones adoptadas, conforme a ese mismo reglamento, la\nlegislación vigente y la información de que dispone. Tal podría ser el caso de planos para\ninformación posesoria donde se incluya contra legem terrenos de la zona marítimo terrestre. En este\nsentido, el dictamen No. C-200-92 expresó:\n\n\n\n \"De modo que los registradores del Catastro tienen el deber inexcusable de estudiar o examinar los\nplanos que sean presentados a su inscripción, deteniendo o denegando ésta cuando son contrarios a la\nley; máxime si es prohibitiva o de orden público, cual suceden con los que incorporen áreas públicas\nde la zona marítimo terrestre (artículos129 de la Constitución Política, 7 y 82 de la Ley 6043). Al\nintento, actúa como un contralor o fiscalizador para evitar en su sede la consumación de actos\nregistrales lesivos a esos bienes de patrimonio nacional, que ha de resguardar desde su ámbito de\ncompetencia (Ley 6043, artículos 4 in fine y 63 y Reglamento a la Ley del Catastro, artículos 4 y\n94).\"\n\n\n\n    También puede la Oficina de Catastro Nacional proceder a la devolución de planos, haciendo\nindicaciones claras y concisas de todos los defectos que contenga (artículo 82, ibíd). Piénsese, por\nejemplo, en planos que para efecto de concesiones en la zona marítimo terrestre no lleven el visto\nbueno del Instituto Geográfico Nacional en lo referente a la delimitación de la zona pública\n(artículo 63 del Reglamento a la Ley No. 6043, Decreto No. 7841-P de 16 de diciembre de 1977), o en\notros que para información posesoria no incluya la leyenda \"Se inscribe este plano sin perjuicio de\nlos derechos del Estado para todos los efectos de las limitaciones que las leyes de aguas y caminos\ny zona marítimo-terrestre establecen\" (artículo 44 del Reglamento a la Ley de Catastro Nacional).\n\n\n\n    Asimismo, es potestad de la Oficina de Catastro insertar notas de advertencia en planos cuando\ndetecte que fueron inscritos contra la normativa vigente, por ejemplo, incluyendo de forma\ninjustificada terrenos de la zona marítimo terrestre. Sobre el particular, puede verse el Voto No.\n1975-91 de 8 horas 48 minutos del 4 de octubre de 1991, en que nuestra Sala Constitucional avala\nesta facultad:\n\n\n\n \"En el caso que nos ocupa existen indicios de que la inscripción del plano G-793551, presenta\nirregularidades, pues se incluyó en el mismo parte de la zona marítimo terrestre no inscrita de\nprevio a nombre de ningún particular. (...) La actuación que se recurre, sea la anotación de\nadvertencia que hace el Director del Catastro en el plano, es una medida precautoria, fundamentada\nlegalmente en los artículos 110 del Reglamento a la Ley del Catastro Nacional y 66 del Reglamento\ndel Registro Nacional, que no tiene la virtud de crear gravamen alguno sobre los terrenos pues la\ninscripción de ellos es atribución exclusiva del Registro Público y en cuanto a la señalada\nanotación, esta Sala comparte el criterio del recurrido cuando estima que la nota de advertencia no\nafecta derecho de propiedad alguno, porque éste nunca podría haber abarcado lo que es patrimonio\ninalienable del Estado. Se pretende con tal anotación advertir a terceros potenciales adquirentes de\nlos terrenos a que se refiere el plano, a efecto de que tengan conocimiento de las limitaciones\nlegales que afectan a esa propiedad. (...) Así las cosas y siendo la inscripción del plano\ncuestionado un acto administrativo que se acusa de nulo, la nota de advertencia agregada por el\nDirector de Catastro no limita el derecho de propiedad privada que legítimamente ejerce el\nrecurrente en gran parte de los terrenos a que se refiere el señalado plano, por lo que se debe\ndeclarar sin lugar el recurso.\"\n\n\n\n    Finalmente, el artículo 110 del Reglamento a la Ley de Catastro Nacional posibilita a que los\ncasos no previstos en él se resuelvan de acuerdo con los principios generales del derecho registral\no por lo que el uso o costumbre determinen.\n\n\n\n    Ahora bien, es evidente que las atribuciones que la ley asigna a la Oficina de Catastro Nacional\nno alcanzan para desvirtuar títulos legítimos inscritos que hubieren sido extendidos por autoridad\ncompetente y en cuyo trámite se hayan observado todos los requisitos que la normativa jurídica\ndispusiera al momento.\n\n\n\n    En ese orden de ideas, y conforme se indicó al inicio, el Transitorio III de la Ley No. 4558\npermitía titular lotes o fincas en la zona marítimo terrestre, salvo la zona de cincuenta metros\ncontigua a la pleamar ordinaria, a todas aquellas personas que demostraran haberlos poseído en forma\nquieta, pública, pacífica y a título de dueños por más de treinta años, aún cuando hubieren poseído\ntales inmuebles durante parte de ese tiempo como arrendatarios. Por lo que, ante propiedades\ninscritas al amparo de ese Transitorio, cuyas diligencias de información posesoria hayan sido\npresentadas durante su vigencia, y en las que se hubiere cumplido con los requisitos en él\nelencados, la Oficina de Catastro no puede tomar ninguna medida contraria a su integridad registral\ny mucho menos oponerse a la inscripción de planos posteriores resultantes de segregaciones u otros\nmovimientos legítimos del plano original que sirvió de base para la titulación respectiva y que se\nmantengan dentro de la misma área descrita por éste.\n\n\n\n    Aceptar lo contrario sería atentar contra el principio de inviolabilidad de la propiedad\nprivada, consagrado en el artículo 45 de nuestra Constitución Política, y la potestad de todo\npropietario de hacer uso, conforme al ordenamiento jurídico, de todos los atributos de dominio que\nsu condición le otorga.\n\n\n\n   Siguiendo esta tesitura, la Oficina de Catastro Nacional tampoco tiene facultades legales para\ndenegar la inscripción de planos en el que se describan fincas de cuya información en Registro\nPúblico se desprende que el terreno incluye parte de la zona marítimo terrestre, si ésta en virtud\nde ley especial se encontraba desafectada para efectos de titulación y se observaron los requisitos\nlegales vigentes a ese momento.\n\n\n\n\nDe usted, atentamente,\n\n\n\n\nLic. Víctor F. Bulgarelli Céspedes\n\n\n\n\nPROCURADOR ADJUNTO\n\n\n\n\nVBC/\n\n\n\n\nc.c. Ing. Jorge Avendaño Machado\n\n\n\n\nDirector de Catastro Nacional", "body_en_text": "Legal Opinion: 050 of 26/03/1996\n\nC-050-96\n\nMarch 26, 1996\n\nEngineer\nCarlos Roesch Carranza\nMinister of Tourism\nYour Office\n\nDear Sir:\n\nWith the approval of the Attorney General of the Republic, I refer to your Official Letter No. PE-119-96 of February 5 last, received on the 8th of that month, by which you consult us: \"a) If the criterion that 'officials of the Cadastre... are absolutely forbidden from registering or promoting the registration of property plans that, with ordinary diligence, can be detected as encroaching on the maritime-terrestrial zone, exposing themselves, should they do so, to serious criminal sanctions...', is applicable to plan registrations subsequent to the original registrations that were made of portions of the maritime-terrestrial zone, based on the cited Temporary Provision III of Law 4558 and which are duly registered in the Public Property Registry\"; and \"b) If the Cadastre has the authority to deny the registration of farm plans whose registry inscription shows that the land includes part of the maritime-terrestrial zone that could have been released from public domain (desafectadas) by virtue of special laws\".\n\nThe Director of the National Cadastre was granted a hearing regarding the consultation, without having pronounced himself within the granted timeframe.\n\nI.- REGISTRATIONS UNDER LAW No. 4558 OF APRIL 22, 1970\n\nBased on abundant prior regulations that provided for the absolute protection of the so-called maritime mile, the Land and Colonization Law, No. 2825 of October 14, 1961, provides in its Article 7, subsection b), the inalienability of lands \"comprised in a maritime-terrestrial zone two hundred meters wide along the coasts of both seas, from the ordinary high tide, as well as those comprised in a zone fifty meters wide along both banks of navigable rivers.\"\n\nUnder the validity of this Law, the use of the maritime-terrestrial zone, legally conceptualized as part of the State's agricultural property, was permitted through lease contracts granted by the Institute of Lands and Colonization.\n\nHowever, with the passage of time, it became increasingly evident that our country's beaches have a tourist potential superior to their agricultural potential, and some coastal populations already had certain urban characteristics.\n\nIt is then that the Law for the Tourist Urbanization of the Maritime-Terrestrial Zone, No. 4558 of April 22, 1970, is approved by the Legislative Assembly. In it, the interest in shifting the competence of the Institute of Lands and Colonization, whose contracts already covered all types of fields (tourist, industrial, recreational, etc.), towards other entities whose specialty in the matter made them more apt to regulate it (Costa Rican Tourism Institute or National Institute of Housing and Urbanism) is clear.\n\nLaw 4558 came to except from the application of Article 7, subsection b), of the Land and Colonization Law all \"those parts of the maritime-terrestrial zone that the Costa Rican Tourism Institute declared as tourist zones and those that the Institute of Housing and Urbanism declared urban zones in accordance with the Urban Planning Law\" (Article 2), subjecting them to the domain of the municipality of the canton in whose jurisdiction they were located (Article 3).\n\nWith this Law, a significant part of the maritime-terrestrial zone came to be practically released from public domain, leaving only the fifty-meter strip from the ordinary high tide (Article 6), now called the public zone, with a demanial character.\n\nThe other one hundred and fifty meters contiguous to it were declared susceptible to private appropriation through two means: by sale, when a land had been leased for a period exceeding ten years (Article 8), and by possession of more than thirty years in a quiet, public, peaceful manner and as an owner, for which they could take advantage of, thereby creating a legal fiction, the time elapsed as lessees (Temporary Provision III).\n\nThe first option could never be realized, since through Law No. 5602 of November 4, 1974, the validity of Law No. 4558 was suspended, until a new law regulating the disposition regime for beaches and islands was enacted (Article 1), which occurred with the entry into force of the current Law on the Maritime-Terrestrial Zone, No. 6043 of March 2, 1977, which expressly repealed Law No. 4558 and its amendments (section 82).\n\nIn contrast, the titling route through Temporary Provision III was utilized until its repeal by Law No. 4847 of October 4, 1971 (Article 1), a Law that was issued to curtail the abuses that had occurred to the detriment of the coastal demanial strip.\n\nIn that Law No. 4847, its sole Temporary Provision stated that the possessory information proceedings that had been presented to the \"courts\" as of September 8, 1971, would continue to be processed until their completion. This text was declared unconstitutional by resolution of the Full Court in extraordinary session No. 52 at 14 hours on November 2, 1972, Article I, only insofar as it retroacted its effects to that date, thus being contrary to Article 34 of the Political Constitution:\n\n\"If the claim contained in this appeal is examined in light of the cited doctrine and jurisprudence to determine whether the temporary provision of Law No. 4847 of 1971 violates Articles 34 and 129 of the Political Constitution, the following conclusions can be reached: there is no conflict between the second text and the cited temporary provision because precisely the law that contains it indicates the day from which it enters into force, but there is a conflict between the first and the cited temporary provision, insofar as the latter, by legislating for the past, harms the appellant in a legal situation that had been consolidated in their favor under a previous, repealed law (...). There is no doubt that there would be no conflict of any kind if this Temporary Provision had not projected the effects of the law into the past, thus harming the rights of the appellant, who on the date of its publication already had their respective possessory information in progress.\"\n\nIt is thus that in our country there exist lands of the maritime-terrestrial zone registered in the name of private individuals who made use of Temporary Provision III of Law No. 4558, by presenting possessory information proceedings, while it was in force, but only in the one hundred and fifty meters of restricted zone, since that regulation was clear in excluding from its application the fifty-meter reserve contiguous to the ordinary high tide line (Article six).\n\nII.- FUNCTIONS OF THE NATIONAL CADASTRE IN THE REGISTRATION OF PLANS AFFECTING THE MARITIME-TERRESTRIAL ZONE\n\nArticle 1 of Law No. 6043 clearly states:\n\n\"Article 1.- The maritime-terrestrial zone constitutes part of the national patrimony, belongs to the State, and is inalienable and imprescriptible. Its protection, as well as that of its natural resources, is an obligation of the State, its institutions, and all the country's inhabitants. Its use and exploitation are subject to the provisions of this law.\"\n\nBy this precept, all those public institutions or bodies that, by reason of their legal attributions, have dealings with the maritime-terrestrial zone must adopt a vigilant attitude in their administrative function and take the pertinent measures for the effective protection of this strip of public domain.\n\nIn no way does this legal obligation escape the scope of competences assigned by the legal system to the National Cadastre Office, which in its reviewing work for the registration of plans must ensure that the lands of the maritime-terrestrial zone are not harmed in any way.\n\nIn a previous legal opinion, No. C-200-96 of November 27, 1992, the Attorney General's Office evidenced this legal duty:\n\n\"It is clear, then, that the officials of the Cadastre, topographers or surveyors, and private individuals are absolutely forbidden from registering or promoting the registration of property plans that, with ordinary diligence can be detected, encroach upon the maritime-terrestrial zone, exposing themselves, should they do so, to serious criminal sanctions and, in the first two cases, labor or disciplinary sanctions, besides causing the nullity of the act.\"\n\nIn that sense, Law No. 6043, in its Article 63, establishes criminal liability for the undue registration of plans:\n\n\"Article 63.- The official or employee who grants concessions or permits for occupation or development or approves plans, against the provisions of this law or related laws, or impedes or renders nugatory the legally decreed or ordered suspension or demolition order of a work or installation, or the sanction of an offender against the norms of this law and its regulations, shall be punished with imprisonment from three months to two years if a more serious crime is not involved. Furthermore, they shall be dismissed from their employment without employer liability. If the official is popularly elected, they shall lose their credentials at the judgment of the Supreme Electoral Tribunal, upon the information that the latter orders to be gathered.\"\n\nFor its part, Article 100 of the Regulation to the National Cadastre Law, No. 13607 of April 24, 1982, stipulates that \"it is the competence of the respective hierarchical superiors or the entities in charge of exercising the disciplinary function to impose the pertinent sanctions on those administrative officials, notaries, judges, or registrars who authorize the inscription of documents contrary to the provisions of the National Cadastre Law and its regulation.\" In this regard, Article 46 ibidem states that \"the Cadastre shall only register plans that conform to the provisions of the law.\"\n\nAnd it is that the work exercised by the Cadastre Office is considered of public interest, since it consists of the \"representation and graphic, numerical, literal, and statistical description of all lands comprised within the national territory\" (Article 2 of Law No. 6545 of March 25, 1981), meaning that through it, the different properties or zones that are the subject of topographical surveys may be easily located and precisely described, reducing the possibility of controversies regarding geographical locations or the statement of area and boundaries, and thus complementing the information contained in the Public Registry by way of legal conciliation, when it exists (Articles 18 and 29 ibidem).\n\nIt is specifically these scopes of the cadastral function (there are others, such as constituting a reliable cartography for the preparation of development studies, the creation of a data bank, or serving as a basis for the rational restructuring of tax and fee collection, Articles 22 and 23 of the Regulation to the National Cadastre Law) that have special transcendence regarding the protection of the maritime-terrestrial zone against private interests that may diminish it. It is no secret to anyone that due to its extraordinary wealth, this demanial strip is constantly threatened by the desire for private appropriation, which manifests itself through different means, among them, documentary and graphic registration.\n\nTherefore, rigorous precision is required in the terms with which documents and plans are registered, and, above all, an absolute adherence to the current legal regulations; meticulous zeal that must be even more demanding when dealing with acts that may harm, directly or indirectly, public domain property.\n\nTo carry out this task, the Costa Rican legal system grants the Cadastre Office a series of specific attributions that allow it to exercise optimal vigilance over registration processes.\n\nThrough Articles 80 and 81 of the Regulation to the Cadastre Law, this Office shall proceed to deny, informing the interested party, the registration of plans that do not conform to the adopted provisions, methods, procedures, and specifications, in accordance with that same regulation, current legislation, and the information it possesses. Such could be the case of plans for possessory information where lands of the maritime-terrestrial zone are included contra legem. In this sense, Opinion No. C-200-92 expressed:\n\n\"Thus, the Cadastre registrars have the inexcusable duty to study or examine the plans submitted for registration, stopping or denying it when they are contrary to the law; especially if it is prohibitive or of public order, as happens with those incorporating public areas of the maritime-terrestrial zone (Articles 129 of the Political Constitution, 7 and 82 of Law 6043). To this end, it acts as a comptroller or auditor to prevent the consummation in its venue of registration acts harmful to those national patrimony assets, which it must safeguard from its scope of competence (Law 6043, Articles 4 in fine and 63 and the Regulation to the Cadastre Law, Articles 4 and 94).\"\n\nThe National Cadastre Office may also proceed to return plans, making clear and concise indications of all the defects they contain (Article 82, ibidem). Think, for example, of plans that for the purpose of concessions in the maritime-terrestrial zone do not bear the approval of the National Geographic Institute regarding the delimitation of the public zone (Article 63 of the Regulation to Law No. 6043, Decree No. 7841-P of December 16, 1977), or of others for possessory information that do not include the legend \"This plan is registered without prejudice to the rights of the State for all purposes of the limitations established by the laws of waters and roads and the maritime-terrestrial zone\" (Article 44 of the Regulation to the National Cadastre Law).\n\nLikewise, it is the authority of the Cadastre Office to insert warning notes on plans when it detects that they were registered against the current regulations, for example, by unjustifiably including lands of the maritime-terrestrial zone. On this point, see Ruling No. 1975-91 of 8 hours 48 minutes of October 4, 1991, in which our Constitutional Chamber endorses this authority:\n\n\"In the case before us, there are indications that the registration of plan G-793551 presents irregularities, since it included part of the maritime-terrestrial zone not previously registered in the name of any private individual. (...) The action being appealed, that is, the warning annotation made by the Director of the Cadastre on the plan, is a precautionary measure, legally grounded in Articles 110 of the Regulation to the National Cadastre Law and 66 of the Regulation of the National Registry, which does not have the virtue of creating any encumbrance on the lands because their registration is the exclusive attribution of the Public Registry, and regarding the indicated annotation, this Chamber shares the criterion of the respondent in considering that the warning note does not affect any property right, because such a right could never have encompassed what is the inalienable patrimony of the State. This annotation is intended to warn potential third-party acquirers of the lands referred to in the plan, so that they are aware of the legal limitations affecting that property. (...) Thus, and since the registration of the questioned plan is an administrative act alleged to be null, the warning note added by the Director of the Cadastre does not limit the private property right that the appellant legitimately exercises over a large part of the lands referred to in said plan, and therefore the appeal must be dismissed.\"\n\nFinally, Article 110 of the Regulation to the National Cadastre Law enables cases not foreseen in it to be resolved in accordance with the general principles of registry law or as determined by use or custom.\n\nNow, it is evident that the attributions assigned by law to the National Cadastre Office are insufficient to undermine legitimate registered titles that were issued by a competent authority and in whose processing all the requirements that the legal regulations stipulated at the time were observed.\n\nIn that order of ideas, and as indicated at the beginning, Temporary Provision III of Law No. 4558 allowed the titling of lots or farms in the maritime-terrestrial zone, except for the fifty-meter zone contiguous to the ordinary high tide, to all those persons who demonstrated having possessed them in a quiet, public, peaceful manner and as owners for more than thirty years, even when they had possessed such properties during part of that time as lessees. Therefore, in the face of properties registered under the protection of that Temporary Provision, whose possessory information proceedings were presented during its validity, and in which the requirements listed therein were met, the Cadastre Office cannot take any measure contrary to their registry integrity, much less oppose the registration of subsequent plans resulting from subdivisions (segregaciones) or other legitimate movements of the original plan that served as the basis for the respective titling and that remain within the same area described by it.\n\nAccepting the contrary would violate the principle of inviolability of private property, enshrined in Article 45 of our Political Constitution, and the power of every owner to make use, in accordance with the legal system, of all the attributes of ownership (dominio) that their condition grants them.\n\nFollowing this line of reasoning, the National Cadastre Office also has no legal authority to deny the registration of plans in which farms are described whose information in the Public Registry shows that the land includes part of the maritime-terrestrial zone, if, by virtue of a special law, it was released from public domain (desafectada) for titling purposes and the legal requirements in force at that time were observed.\n\nYours sincerely,\n\nLic. Víctor F. Bulgarelli Céspedes\nDEPUTY ATTORNEY GENERAL\n\nVBC/\n\nc.c. Eng. Jorge Avendaño Machado\nDirector of the National Cadastre" }